Жылжымайтын мүлікті сату - негізгі заңды нәзіктіктер
Пәтердің әрбір екінші сатушысы құжаттардағы ақпаратты нақтылауы керек. Кейбір риэлторлар бұл қажеттілікке баса назар аударады. Бұл үй иесінің қолындағы құжаттар мен мемлекеттік органдардың деректері арасындағы жиі сәйкессіздікке байланысты. Сондықтан риэлторлардың қатысуынсыз өз пәтеріңізді сатқан жағдайда, ең алдымен құжаттаманы тексеру ұсынылады.
Қандай құжаттар тексеруді қажет етеді
Алдымен кадастрлық анықтама алу керек. Онда тұрғын үйге тіркелген құқықтар және оның техникалық сипаттамалары туралы ақпарат бар. Тапсырыс ХҚО-да (қағаз түрінде беріледі) немесе egov.kz сайтында (электрондық түрде беріледі). Кадастрлық анықтама пәтердің кадастрлық нөмірі немесе мекенжайы бойынша сұралады.
Риэлторлардың айтуынша, меншік иесі мен мемлекеттік органдардың құжаттарындағы мәліметтер арасындағы ең көп кездесетін сәйкессіздіктер тұрғын үйдің ауданына, туған күні мен кадастрлық нөміріне қатысты. Егер сәйкессіздікке мемлекеттік орган кінәлі болса, онда ақпаратты түзету ақысыз және жылдам жүзеге асырылады. Бірақ ауыртпалық анықталғанда, бәрі әлдеқайда нашар болады. Әсіресе, коммуналдық төлемдерге қатысты.
Мысал ретінде тұрғынның қандай жағдайға тап болғанын айтуға болады Қарағанды Руслан. Пәтер мен көлікті сатқан кезде бұл мүлікке шектеу қойылғаны белгілі болды. Оған себеп – қоқыс шығаруға 4 теңге қарыз. Шектеуді алып тастау үшін төленген түбіртек коммуналдық компания мен Жылжымайтын мүлік орталығына жеткенше бірнеше рет айналып өтуге тура келді. Нәтижесінде шектеуді алып тастау процесі 2 аптаға созылды. Теориялық тұрғыда 3 күнде шешіледі. Алайда шындық керісінше көрсетті. Айта кету керек, кез келген сатып алушы мұншалықты ұзақ күте бермейді. Сондықтан сатып алушыларды таппас бұрын құқық белгілейтін құжаттарды кадастрлық куәліктің ақпаратымен салыстыру маңызды.
Назар аударыңыз! Құжаттарда сәйкессіздіктер болса, сатып алу-сату мәмілелерін орындау мүмкін емес.
Мамандар коммуналдық төлемдер бойынша қарызға байланысты шектеу жиі орын алатынын айтады. Сонымен қатар, адам бұл туралы білмеуі мүмкін. Бұл жағдайда бәрі заңды, өйткені коммуналдық қызметтер сотқа берешекті өндіріп алу туралы арыз берген кезде талаптарды қамтамасыз ету туралы өтініш бере алады. Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес соттың мұндай өтінішхатты қарауы жауапкердің қатысуын талап етпейді. Шешім заңды күшіне енгеннен кейін сот орындаушылар оның мүлкіне тыйым салады.
Мүмкін қиындықтар
Пәтерлерін сататындардың көпшілігі сатып алу-сату шартында өз аты болса, оны сатуға құқылы екеніне сенімді. Бірақ бұл пікір қате, өйткені. Заң бойынша неке кезінде сатып алынған тұрғын үй ерлі-зайыптылардың екеуінің де меншігі болып танылады. Сондықтан пәтерді сатқанда күйеуінің немесе әйелінің келісімі қажет. Егер шартқа қол қою кезінде ерлі-зайыптылардың бірі қатыспаса, оның нотариус куәландырған жазбаша рұқсаты қажет болады.
Жекешелендірілген жылжымайтын мүлікке қатысты жағдай ұқсас – жекешелендіру кезінде пәтерде тұрған барлық отбасы мүшелерінің келісімі қажет. Пәтердің ортақ иесі кәмелетке толмаған немесе әрекетке қабілетсіз болса, пәтерді сатуға келісімді ресми қорғаншы беруі тиіс.
Заңгерлер жекешелендіру келісімдерімен осылай дейді Қиындықтар жиі туындайды. Мысалы, 90-шы жылдары құжаттарды жасау кезінде тегінің аты-жөні инициалдарымен көрсетілсе, бүгінде толық аты-жөндері көрсетіледі. Шифрды шешу үшін әкімдікке хабарласу керек.
Пәтер иесі үшін оны сатудың соңғы кезеңі нотариусқа бару және ақша алу болып табылады. Бұл жерде де абай болу керек, өйткені кейде нотариусқа келген тараптар қандай да бір құжаттың жетіспеушілігін байқайды. Пәтер ақысын нотариалдық кеңседе қолма-қол ақшамен немесе банктік аударым арқылы төлеуге болады. Төлем қолма-қол жасалса, вексельдердің шынайылығын тексеру ұсынылады.
Пәтерді қайта жоспарлау – негізгі аспектілер
- Панельдік үйлерде қайта жоспарлауды жүзеге асыруға тыйым салынады. Үлкен панельді үйлерде өзін-өзі ұстайтын немесе көтермейтін құрылымдарды (қалқалар, ағаш шкафтар) бұзуға рұқсат етіледі.
- Жүк көтергіш қабырғалардағы саңылауларды жабдықтауға тыйым салынады (мысалы, бөлме мен ас үй арасында).
- Тыйым салу заңмен тіркелген қайта жоспарлауға қолданылмайды. Алайда, қабырға ұзақ уақыт бұрын бұзылып, заңдастырылмаған болса, оны қалпына келтіру қажет болады. Бұл жағдайда пәтер иесі әзірленген жобаға сәйкес айыппұл төлеуге және қабырғаны қалпына келтіруге міндетті.
- Заңсыз қайта құру үшін айыппұл 5-тен 10 АЕК-ке дейін өзгереді. Егер бұзу немесе қабырғаның ашылуы үйдің беріктігін төмендетсе, айыппұл 20-дан 25 АЕК-ке дейін болады.
- Басқа типтегі тұрғын үйді заңсыз қайта құру кері тәртіпте заңдастырылуы мүмкін (егер ол үйдің құрылымына қауіп төндірмейтін болса). Бірақ бәрібір айыппұл төлеуге тура келеді.
Сатуға арналған жылжымайтын мүлікті бағалау
Пәтерлерді бағалаушылардың қызметтерінің бағасы қалаға байланысты болады. Мысалы, Қарағандыда үйді сату бағасы 3000 теңгеден 12000 теңгеге дейін. Пәтерді бағалау, егер ол несиеге өтініш беру кезінде кепіл ретінде әрекет етсе, қажет. Айта кету керек, бағалау құны несие сомасын анықтайды. Бұл жағдайда сатушы ұсынатын баға мен банктің бағалауы кейде әртүрлі болады. Бұл сәйкессіздіктің бір себебі – меншік иесі ескеретін, бірақ банкті қызықтырмайтын жөндеу жұмыстарының болуы.
Тұрғын үй құнын дербес анықтау
Әрбір дерлік пәтер иесі бағаны дербес белгілейді. Оны анықтау үшін газет жарнамалары жиі қолданылады. Дегенмен, кейбір сарапшылар БАҚ-та көрсетілген жылжымайтын мүліктің құны нарықтық құнынан 8-10 пайызға жоғары екенін алға тартады. Сарапшылар сарапшылар бағаның мәміле жасау мүмкіндігі үшін көтерілгенін анықтады.
Егер сіз баспана бағасын өз бетіңізше белгілегіңіз келсе, кәсіби мамандардың кеңесін алған дұрыс. Олар салыстырмалы әдісті қолдануды ұсынады. Яғни, жылжымайтын мүлікті сату туралы хабарландырулар бар газетті ашқанда 3 ұқсас пәтерді таңдап, бірдей баға қою керек.
Егер 2 аптадан кейін пәтерге ешкім қызықпаса, онда бағаны шамамен 2-3 мың долларға төмендету керек. Егер сатып алушылар келсе, бірақ олардың ешқайсысы мәміле жасағысы келмесе, онда сіз қайтадан ойлануыңыз керек бағаның төмендеуі.
Әрине, бұл ұсыныстарды соқыр орындамау керек. Әрбір жағдай жеке көзқарасты қажет етеді. Мысалы, біреу сатып алушының күту керек екеніне сенімді. Бұл опция да мүмкін. Дегенмен, белсенді сату үшін қоңыраулар мен тұтынушылардың санын ескерген жөн.
Пәтерді сатуға арналған құжаттар
Мүлікті сату үшін мыналарды қамтамасыз ету керек:
– құқық белгілейтін құжаттар (мұрагерлік құқық туралы куәлік, меншік құқығын растайтын сот шешімі, сыйға тарту, айырбастау, сату, жекешелендіру шарты);
– жеке куәлік;
– пәтердің техникалық төлқұжаты (егер ол жабдықталған болса, балконның аумағын көрсете отырып, жаңасы жақсырақ);
– неке туралы куәлік (егер мүліктің иесі оның мүшесі болса). Меншік иесі некеде болса, мүлікті сатуға жұбайының келісімі қажет. Сонымен қатар, ол жазбаша түрде ресімделуі және нотариуспен куәландырылуы керек. Келісімшартқа қол қою кезінде жұбайының қатысуына немесе жоқтығына қарамастан, келісімнің болуы міндетті болып табылады. Егер жұбайынан басқа үй иелері (мысалы, туыстары) болса және олар қорытындыға қатыспаса мәмілелер үшін нотариуспен куәландырылған жазбаша келісім де қажет. Пәтердің ортақ иесі әрекетке қабілетсіз адам немесе бала болса, қорғаншы немесе қамқоршы органдардың рұқсаты қажет болады.
– кадастрлық анықтама. ХҚО немесе egov.kz үкімет порталы арқылы беріледі;
– Мүлік салығын және коммуналдық қызметтерді төлеу түбіртектері. Сатып алу-сату шартында берешек болған жағдайда тараптардың қарызды өтеуге қатысты жауапкершілігі белгіленуі мүмкін. Мысалы, сатып алушы тұрғын үй құнының есебінен қарыздарын төлейді;
– егер мәміле объектісі үй болса, қосымша жер учаскесіне акт ұсыну қажет.
