Продажа недвижимости - основные юридические тонкости
Практически каждому второму продавцу квартиры нужно уточнять информацию в документах. На такой необходимости акцентируют внимание некоторые риэлторы. Это обусловлено частым несовпадением между документами, имеющимися у собственника жилья, и данными госорганов. Поэтому в случае продажи собственной квартиры без привлечения риэлторов, прежде всего, рекомендуется проверить документацию.
Какие документы требуют проверки
В начале необходимо получить кадастровую справку. В ней содержится информация о зарегистрированных правах на жилье и его технических характеристиках. Ее заказывают в ЦОН (выдается в бумажном виде) либо на сайте egov.kz (выдается в электронном виде). Кадастровая справка запрашивается по кадастровому номеру или адресу квартиры.
По словам риэлторов, наиболее частые несовпадения между информацией в документах собственника и госорганами касаются площади жилья, даты рождения и кадастрового номера. Если вина за несоответствие лежит на государственном органе, тогда корректировка информации будет проведена бесплатно и быстро. Но при обнаружении обременения все окажется гораздо хуже. В особенности, если это касается задолженности по ЖКХ.
В качестве примера можно рассказать о ситуации, в которую попал житель Караганды Руслан. При продаже квартиры и автомобиля выяснилось, что на данное имущество наложено ограничение. Причина — долг за вывоз мусора в размере 4 тенге. Для снятия ограничения пришлось обегать несколько инстанций, прежде чем оплаченная квитанция попала в коммунальное предприятие и Центр по недвижимости. В результате процесс снятия ограничения растянулся на 2 недели. Хотя теоретически это решается за 3 дня. Однако реальность показала обратное. Стоит отметить, что не каждый покупатель будет ожидать столько времени. Поэтому важно сравнить правоустанавливающие документы со сведениями кадастровой справки до поиска покупателей.
Обратите внимание! При наличии несовпадений в документах, оформление сделки купли-продажи невозможно.
Эксперты отмечают, что ограничение из-за долга по коммунальным платежам — частое явление. К тому же, человек может об этом не знать. В данном случае, все законно, поскольку коммунальные службы, подавая в суд заявление о взыскании долга, также могут направить ходатайство об обеспечении исковых требований. Согласно законодательству РК, рассмотрение судом такого ходатайства не требует присутствия ответчика. После вступления решения в силу, судебными исполнителями накладывается арест на его имущество.
Возможные трудности
Большинство людей, продающих свои квартиры, уверенны, что при наличии в договоре купли-продажи собственной фамилии они имеют право ее продать. Но это мнение ошибочно, т.к. по закону жилье, купленное в браке, признается собственностью обоих супругов. Поэтому при продаже квартиры согласие мужа либо жены обязательно должно быть. Если один из супругов не будет присутствовать при подписании договора, тогда потребуется его письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Аналогичная ситуация и с приватизированной недвижимостью — согласие необходимо от всех членов семьи, которые проживали в квартире на момент приватизации. Если совладелец жилья является несовершеннолетним или недееспособным, согласие на продажу квартиры должен предоставить официальный опекун.
Юристы говорят, что с договорами приватизации сложности возникают достаточно часто. К примеру, в 90-х годах при составлении документов указывались фамилии с инициалами, тогда как сегодня указываются полные имена. Для расшифровки придется обратиться в акимат.
Для владельца квартиры заключительным этапом ее продажи служит поход к нотариусу и получение денежных средств. Здесь тоже нужно быть внимательным, поскольку иногда стороны, уже находясь у нотариуса, обнаруживают недостачу какого-то документа. Расчет за квартиру может проводиться наличными в кабинете нотариуса либо безналичными банковским переводом. Если оплата будет наличными, рекомендуется проверить подлинность купюр.
Перепланировка квартиры — основные аспекты
- В панельных домах запрещено выполнять перепланировку. В крупнопанельных домах допускается снос самонесущих либо не несущих конструкций (перегородки, деревянные шкафы).
- Запрещено обустраивать проемы в несущих стенах (к примеру, между комнатой и кухней).
- На перепланировку, зарегистрированную по закону, запрет не распространяется. Однако если стена снесена давно и не узаконена, ее потребуется восстановить. При этом собственник квартиры обязан уплатить штраф и провести восстановление стены в соответствии с разработанным проектом.
- Размер штрафа за незаконную перепланировку варьируется от 5 до 10 МРП. Если снос либо проем в стене стали причиной снижения прочности дома, штраф составит от 20 до 25 МРП.
- Незаконная перепланировка в другом типе дома может быть узаконена задним числом (если она не угрожает конструкции дома). Но штраф все равно придется оплатить.
Оценка недвижимости при продаже
Расценки услуг оценщиков квартир будут зависеть от города. К примеру, в Караганде оценка дома при продаже стоит от 3 до 12 тысяч тенге. Оценка квартиры необходима, если она выступает в качестве залогового имущества при оформлении кредита. Стоит отметить, что оценочная стоимость определяет сумму займа. В этой ситуации цена, выставленная продавцом, и оценка банка иногда различается. Одной из причин такого несоответствия служит наличие ремонта, который учитывается собственником, но не интересен банку.
Самостоятельное определение стоимости жилья
Почти каждый владелец квартиры самостоятельно назначает цену. Для ее определения часто используются объявления в газетах. Однако некоторые эксперты утверждают, что стоимость недвижимости, указанная в СМИ, выше рыночной на 8-10%. Проведя анализ, эксперты определили, что цены завышаются для возможности торга.
При желании самостоятельно назначить цену жилья лучше воспользоваться советом профессионалов. Они рекомендуют применять сравнительный метод. То есть открывая газету с объявлениями о продаже недвижимости нужно выбрать 3 аналогичные квартиры и установить такую же цену.
Если по истечении 2 недель квартирой никто не заинтересуется, значит необходимо уменьшить цену где-то на 2-3 тысячи долларов. Если покупатели будут приходить, но никто из них не захочет заключать сделку, значит нужно снова задуматься о снижении цены.
Конечно не стоит слепо выполнять данные рекомендации. В каждой ситуации требуется индивидуальный подход. Например, кто-то уверен, что покупателя необходимо просто ждать. Такой вариант тоже возможен. Однако для активной продажи стоит учитывать количество звонков и клиентов.
Документы для продажи квартиры
Чтобы продать недвижимость, требуется предоставить:
— правоустанавливающие документы (свидетельство о праве наследования, судебное решение, которое подтверждает право собственности, договор дарения, мены, купли-продажи, приватизации);
— удостоверение личности;
— технический паспорт на квартиру (лучше нового образца с указанием площади балкона, если он обустроен);
— свидетельство о браке (если собственник недвижимости в нем состоит). Если владелец состоит в браке, требуется согласие супруга на продажу недвижимости. Причем его нужно составлять в письменной форме и заверять у нотариуса. Наличие согласия обязательно, не зависимо от того, присутствует либо отсутствует супруг при подписании договора. Если кроме супруга имеются другие владельцы жилья (например родственники) и они не присутствуют на заключении сделки, от них также необходимо письменное согласие, заверенное нотариусом. Если совладелец квартиры — недееспособное лицо или ребенок, потребуется разрешение опекуна либо органов опеки.
— кадастровая справка. Выдается ЦОНом или через портал правительства egov.kz;
— квитанции об оплате имущественного налога и коммунальных услуг. При наличии задолженности в договоре купле-продажи может быть зафиксированна ответственность сторон относительно погашения долга. К примеру, покупатель оплачивает долги в счет стоимости жилья;
— если объектом сделки выступает дом, дополнительно потребуется предъявить акт на земельный участок.