Сатып алу алдында пәтерді кәсіби тексеру

Жаңа пәтер иелеріне жағымсыз тосынсыйлар жасамауы үшін сарапшылар сатып алудан бұрын тұрғын үйді тексеруді ұсынады. Тұрғын үйді, коммуналдық қарыздарды сатып алғаннан кейін шаршы метрге жаңа өтініш берушілер немесе басқа мәселелер анықталған жағдайлар жиі кездеседі. Мұндай жағдайларды болдырмау үшін сатып алу кезінде пәтерді қалай тексеру керектігін білу керек. Бұл мәмілені заңды түрде ресімдеуге және аумақты иеленуге заңды құқықтарды алуға көмектеседі.

Пәтерді тексеруге құзыретті көмек

1. Егер мәміле риэлторлық агенттік арқылы жасалса, онда құжаттаманың дұрыс дайындалуына риэлторлар жауапты болады.
2. Көптеген сатып алушылар процеске нотариустарды тартады. Уәкілетті тұлғалар арнайы мемлекеттік деректер базасында құжаттарды онлайн тіркеуді жүзеге асырады. Мұндай тізілімде мүліктің тарихы, мүмкін болатын ауыртпалықтар және пәтердің барлық ресми иелері бірден көрінеді.
3. Чекті ипотека берілген қаржы институтының – банктің қауіпсіздік қызметі жүзеге асырады. Таңдалған құрылым ынтымақтасатын нотариустар да байланысты.

Бір қорытынды жасауға болады – жақсы рәсімделген пәтерді сатып алу нотариуссыз болмайды.

Қандай жағдайларда пәтерді кәсіби түрде тексеретін мамандарды қосу қажет?
• Тексерудің бірінші себебі факті болады жекешелендіру өмір сүру кеңістігі. Бұл жерде құқық белгілейтін құжаттарда көрсетілген барлық шарттарды зерделеу маңызды.
• «Күмәнді» – жүйке ауруымен ауыратын, маскүнемдіктен зардап шегетін немесе сотталған адам есепте тұрған немесе тұратын пәтер.
• Бұрын берілген шаршы метрлерді міндетті түрде тексеріңіз.
• Күмәнді қамқоршылықтағы, кәмелетке толмағандар немесе мүгедектер есепте тұрған пәтерлер тудыруы керек.
• Құрылыс салушыға тиесілі пәтерлердің құжаттары да тексеріледі.

Жекешелендірілген пәтердің кімге тиесілі екенін білу үшін рәсімге қатысқан және көрсетілген мекенжай бойынша тіркелген барлық меншік иелерінің тізімін нақтылау қажет. Қазақстан заңдары бойынша 1995 жылға дейін кәмелеттік жасқа толмаған балаларды құжатқа енгізу талап етілмейтін. Сондықтан, арқылы сатып алу фактісі бойынша титулдық құжаттарда ресми көрсетілген қосымша иелері табылмады. Заң тұрғысынан алғанда, мәмілелер кәмелетке толмағанның келісімінсіз жасалған, ол кейін (кәмелетке толғаннан кейін) өзіне тиесілі шаршы метрді сотқа беруге құқылы болды. Ал заң бұрынғы меншік иесі жағында болды.
Жалға алушылардың жекешелендірілген тұрғын үй құқығынан ресми бас тарту жағдайлары бар. Бұл ретте тұрғындар шаршы метрді өмір бойы пайдалануға мүмкіндік береді. Бұл жағдайда сізге пәтердің иесі кім екенін біліп қана қоймай, тұрғындар туралы барлық ақпаратты тексеру қажет болады. Өйткені тіпті сот мұндай жалға алушыларды тексеруге мәжбүрлей алмайды.

Тегін жекешелендіру өте «тайғақ» болып саналады. Мұнда олар пәтердің кімге тіркелгенін, жұбайы немесе жақын туыстары кім екенін анықтайды. Соңғысын жылжымайтын мүлік құжаттарында тіркеу талап етілмейді.

Жаңа пәтерге құжаттарды қалай тексеруге болады?

Бұзуға жіберілген тұрғын үй иелері үшін ескісін ауыстыру үшін берілген пәтердің құжаттарын қалай тексеру керек деген сұрақ өзекті бола бастайды. Бұл жағдайда сарапшылар келісімшарттық құжаттаманы тексеруге кеңес береді:
1. Жаңа баспана нақты қашан беріледі;
2. өтемақы сомасы пәтер сатып алу жаңа жерде;
3. жаңадан берілетін тұрғын үй алаңының өлшемдері, орналасуы және орналасуы.

Пәтер «меншік құқығымен» сатылса, сіз әрқашан сотта қабылданған шешімге шағымдана аласыз. «Жаңа» немесе «ескі» иелерінің күтпеген көрінісін болдырмау үшін пәтерде кім тіркелгенін және шаршы метрді пайдалануға құқығы бар екенін тексеру маңызды. Бұл нысандарға қараусыз қалған пәтерлер немесе «қалпына келтіруге» берілген үйлер жатады.

Ең қиыны психикалық кемістігі бар, ішімдікке (нашақорлыққа) тәуелді адам бір мезгілде иесі мен сатушы ретінде әрекет ететін жағдайлар. Содан кейін нақты мекенжайда тұратын пәтердің иесі ғана емес, сонымен қатар тұрғын үйді сотқа бере алатын ықтимал туыстары да тексеріледі. Соңғы факті сот шешімімен бекітіледі, иесінің физиологиялық жағдайы негізінде алынады.

Егер жылжымайтын мүлік тарихы сипатталған жағдайлармен қиылыса, кәсіби нотариустардың, адвокаттардың немесе риэлторлардың қызметтерін пайдалану ұсынылады. Соңғысына келетін болсақ, жылжымайтын мүлік агенттігінің беделін тексеру артық болмайды.

Сатып алу алдында…

Пәтер сатып алуды бастамас бұрын қандай сұрақтарды білу керек?
Пәтерді сатып алу фактісін заңды түрде тіркеуден бұрын тұрғын үй алаңын толық тексеру қажет болады. Сарапшылар пәтерде кімнің тіркелгенін, оның иесі немесе тұрғын үй кеңістігін пайдалануға құқығы бар екенін анықтау бойынша кеңестермен бөліседі.

1. Кейін өз құқықтарын талап ете алатын барлық тіркелген жалға алушыларды тексеру.

Алдымен қазіргі меншік иесінің меншік құқығын қандай жағдайда алғанын анықтау керек. Мұндай тексерулер қолайсыз мұрагерлердің немесе шаршы метрге басқа үміткерлердің болуын болдырмауға көмектеседі. Ұқсас жағдайлар мұрагерлік жолмен берілетін тұрғын үйге қатысты жиі кездеседі. Дәл осы себептерге байланысты банктер кепіл ретінде қайта тіркелген жылжымайтын мүлікті ғана қарастыруға тәуекел етпейді.

Оған қоса, сатып алынған пәтердің заңды тазалығын тексеруге тура келеді. Сондай-ақ қамауға алудың немесе кепілдің болуын/жоқтығын анықтаңыз. Сұрақтар да маңызды бола бастайды, пәтердің тарихын қалай тексеруге болады және қағаздар тізімінде не болуы керек?

Келесі құжаттар құқықтық құжат болып табылады:
• келісім-шарттардың әртүрлі түрлері (сату, қайырымдылық, айырбастау, жалға алу);
• заңды күшіне енген сот шешімдері;
• мұраны қабылдаудың заңды дәлелі.

Шығарылатын қағаздардың тазалығына, сауаттылығына мән берген жөн. Олар дақтарға, қателерге, түзетулерге жол бермейді. Соңғысы нотариус өкілінің жеке қолы қойылған мөрмен куәландырылуға тиіс. Барлық шарттық құжаттар үшін бірыңғай мемлекеттік есепке алу жүйесінде тіркелу міндетті болып табылады.

Құжаттарда міндетті шарттар болуы мүмкін. Егер мұндай тармақтар бұзылса, мәміле тоқтатылады. Мысалы, егер көрсетілген мерзімде ресми түрде тіркелген мұрагерлік арқылы өткен пәтерді сатып алуға тыйым салынса, онда осы мерзімде куәландырылған шарт жарамсыз деп танылады.

Пәтер сатып алу кезінде мәміленің тазалығын қалай тексеруге болатыны туралы тағы бір ұсынысты мамандар береді. Әлеуетті сатып алушы сатушыдан (меншік иесінен) белгілі бір тұрғын үй алаңында заңды ауыртпалықтың жоқтығы туралы анықтаманы талап етуі керек. Бұл үшін шаршы метрлердің иесі кадастрлық орталықтан құжат ұсынады – мұндай ақпаратқа тек иесі ғана тапсырыс бере алады.

2. Тарихтан үзінді.

Көптеген адамдар пәтердің қазіргі иесі кім екенін қалай білуге ​​болатынын сұрайды? Мәселені түсіндіру үшін ресми түрде әрекет ететін сатушы пәтер тарихынан үзіндіні ұсынуы керек, онда шаршы метрге кімнің шынымен құқығы бар екенін және иесі қанша рет өзгергенін нақты көрсетеді. Соңғы факт қысқа мерзім ішінде бірнеше иелер өзгерген жағдайда ескерту керек (бір жылды қарастыруға болады). Бұл аймақпен мүмкін болатын алаяқтық әрекеттерді көрсетеді.

Үлестірмедегі маңызды ақпарат:
• тұрғын үйге тыйым салуды ресми тіркеу – ордер;
• кепіл фактісі;
• ағымдағы ипотека;
• сот талқылауының болуы.
Соңғысы болған жағдайда қандай шешім қабылданғанын анықтау, сондай-ақ мұндай ақпараттың құжаттық дәлелдемелерін табу маңызды.

3. Тиісті түрде ресімделген тіркеу куәлігінің болуы.

Бұл сұрақты тексеру үшін тіркеу куәлігі сатушы ғана бере алады. Пәтердің ресми жоспары да сонда тіркеледі. Сондықтан бөлмелердің сертификатталған және анық санын, саңылаулар мен бөлімдердің орналасуын зерттеу қажет болады. Бұл элементтер сәйкес келуі керек. Егер айырмашылықтар фактісі анықталса, сатушы оны дұрыс реттеуі керек заңсыз қайта құру жасалды.

4. Сатушының жеке басын тексеру.

Сатып алушының сатушыдан соңғысының жеке басын растайтын құжатты сұрайтынында таңғаларлық ештеңе жоқ. Егер сатуды сенімгерлік басқарушы жүзеге асырса, онда бұл жағдайда өкілдің өкілеттіктері туралы тармақтары бар тиісті, нотариалды куәландырылған құжат болуы керек.
Үлкен тәуекелдер пәтерлерге байланысты, оларды сатумен қорғаншылық органдары айналысады. Мұндай аумақтардың иелері кәмелетке толмағандар немесе мүгедектер болып табылады. Сондықтан барлық тексерулер мен рұқсаттарды ресми түрде тағайындалған қамқоршыдан алу маңызды. Бұл кеңес қателіктерден немесе алаяқтықтан аулақ болуға көмектеседі.

5. Пәтердің меншік иесі болуға басқа өтініш берушілердің болуы.

«Пәтерде кім тіркелгенін қалай білуге ​​болады?» Деген сұрақты шешу арқылы көптеген мәселелерді жоюға болады. Ол үшін сатып алушы уақытты өткізіп, шаршы метрге барлық өтініш берушілермен жеке кездесуі керек. Мұндай сұрақтар нотариустардың немесе риэлторлардың құзырында. Бірақ тәжірибе көрсеткендей, мәселені өзіңіз шешкен дұрыс. Үй сатып алу фактісін талқылау үшін ресми және ықтимал туыстарды табу маңызды. Тізімге жалған қолы қойылған адамдар кірсе, өте жаман.

Пәтерде кімнің тіркелгенін білудің тағы бір жолы – тұрғындардың әрқайсысымен жеке сөйлесу. Сатып алушыға қайтыс болған немесе хабарсыз кеткен туыстары туралы ақпарат берілуі мүмкін. Бұл тіркелген тұлғалардан да рұқсат қажет.

• Ажырасқан адамдар мүлкін көрсететін сот шешімдерін ұсынады құқықтары мен талаптары.
• Рұқсаттарға қол қою кезінде тұрғын үй-жайға құқық иеленушілер жеке қатысуы тиіс.
• Иелері балалар болса, қорғаншыларының болуы және тиісті органдардың рұқсаты қажет.

6. Қарыздың болуы/болмауы.

Бұл тармақ үшін сізге объектінің заңды тазалығы фактісін растайтын куәландырылған және дұрыс ресімделген құжаттар қажет. Сондай-ақ коммуналдық төлемдер мен қолданыстағы салықтарды дұрыс төлеу туралы түбіртек қажет болады.

Алаяқтармен байланысқа түспеу жолдары

Жеке брокерлердің қызметтерін пайдаланбаңыз. Алдын ала тексерілген агенттікке хабарласқан дұрыс. Мазасыздықтың жоқтығы және көтерілген мәселелерді жедел шешу туралы уәделер де ескертуі керек. Бұл жағдайда қажетті іс-қағаздар белгіленген мерзімде ресімделеді.

Тұрғын үйдің талап етілетін шарттарға сәйкестігінің кез келген фактілері куәландырылады және ресми түрде тіркеледі. Жиі көмектеседі (бейресми!) Және көршілермен сөйлесу кезінде алынған ақпарат. Егер респонденттердің көпшілігі белгілі бір фактіні көрсетсе, оны тексерген дұрыс.