Қазақстанда қалай тиімді несие алуға болатыны туралы қарапайым кеңестер
Қазақстан Үкіметі жас отбасыларды баспана алуға ынталандыратын түрлі мемлекеттік бағдарламалар әзірлеуде. Дегенмен, ипотека бұрынғысынша жылжымайтын мүлік объектісін пайдалануға, ал кейіннен меншікке алудың ең танымал нысандарының бірі болып табылады.
Сіздің міндетіңіз – қолайлы банкті таңдау, пайыздарды есептеу, оны өз мүмкіндіктеріңізбен салыстыру және бастапқы депозит туралы шешім қабылдау. Дұрыс шешім қабылдауда қателеспеу үшін сіз осы материалда ұсынылатын ипотекалық кеңестерді оқып шығуыңыз керек.
Банктік бағдарламалар туралы максималды ақпаратты біліңіз
Ипотека туралы шешім ұзақ мерзімді қаржылық жүктемені талап ететіндіктен, дұрыс банкті таңдау керек. Кейінірек сіз айырбас бағамының күрт ауытқуына осал болмас үшін оны жалақыңыздың валютасында шығарған дұрыс, бұл өте нақты. Қазақстанның бірқатар банктері ипотекалық несиені тек ұлттық валютада ұсынады. Өзіңіздің күшті жақтарыңызды есептеңіз және ынтымақтастықтың бірінші кезеңінде үлес қосуға дайын соманы анықтаңыз. Талдау ипотекалық ұсыныстар үш компонентке негізделуі керек:
– жарналар сомасы;
– ипотекалық пайыз;
– комиссиялық алымдар мен олардың мөлшерлерінің болуы.
Кез келген ипотекалық калькулятор несие мерзімі неғұрлым ұзақ болса, соғұрлым көп ақша артық төлейтінін көрсетеді. Мысалы, егер пәтердің құны 100 000 доллар болса, сіз алдымен оның құнының 30% ғана төлейсіз, содан кейін 15% мөлшерлемемен сіз 10 жылда баспана құнының үштен екісін, ал 15 жылдан кейін 106% артық төлейсіз. 20 жыл ішінде құн өсімі 151%-ға жетеді. Ипотекалық калькулятордың арқасында артық төлемнің барлық сомасын оңай есептей аласыз. Банктердің бастапқы талаптары неғұрлым демократиялық болып көрінсе, соғұрлым артық төлем күтеді.
Банк таңдау барысында несие алып үлгерген достар мен таныстарға жүгінген дұрыс. Бұл нақты жағдай туралы ақпарат алуға көмектеседі. Таныса отырып барлық опциялар, банк менеджерлерімен кездесіп, барлық сұрақтарыңызға жауап алыңыз. Сізге тартымды болып көрінген жағдайлар қосымша ережелерге байланысты қолайсыз болып қалуы мүмкін. Сонымен, құжаттардың ең аз санын талап ете отырып, банк үлкен көлемдегі бастапқы жарнаны талап етуі немесе кепілді пайыздық мөлшерлемені белгілеуі мүмкін. Бұл сондай-ақ несиеге өтініш берген кезде сұрай алатын соманы азайтады. Кепілге қалдыруға болатын қосымша мүлікке ие болу артықшылығы болады – бұл кейбір жағдайларда бастапқы жарнаның мөлшерін азайтады.
Мамандандырылған агенттіктердің қызметтерімен опция бар. Жылжымайтын мүлік компаниялары тұтынушыларға қолайлы таңдау бойынша қызметтерді ұсынуға қуанышты несиелік пакеттер. Олардың жұмысына ақы төлеу арқылы сіз барлық қолданыстағы нұсқалардың толық есептеулерін аласыз және өз таңдауыңызды жасай аласыз.
Жылдық тиімді мөлшерлеме – Ипотека таңдау факторы
Банктің әрбір әлеуетті клиенті «жылдық тиімді пайыздық мөлшерлеме» терминін түсінбейді. Егер банктер жылдық мөлшерлемені несие пайызы деп түсінсе, онда тиімді мөлшерлеме жалпы мөлшерлемені де, басқа да шығыстар мен комиссияларды білдіреді, мысалы:
– өтінішті қарағаны үшін төлем;
– сақтандыру;
– қолма-қол ақшаны алу үшін комиссиялық сыйақы және т.б. Қаржылық қадағалау агенттігінің басшылығы банктерге тұтынушылық шығыстар бойынша нақты деректерді жылдық тиімді мөлшерлеме бойынша көрсетуді міндеттеді.
Жылдық тиімді мөлшерлеменің мәні әрқашан өз мүдделеріне негізделген. Яғни, сіз үшін несиенің мөлшері, бастапқы төлем сомасы, несие мерзімі сияқты факторлар маңызды болады. Қазақстанның қолданыстағы заңнамасына сәйкес, бірқатар қосымша шығыстар енгізілмеуі мүмкін бұл сома.
Сарапшылардың айтуынша, GERP тұтынушыларды алдағы шығындар туралы толық ақпаратпен қамтамасыз етуді көздейді. Алайда, бірқатар банктер несие бергені үшін комиссия туралы ақпаратты ақпаратта көрсетпей, бұл міндеттемелерді орындаудан жалтарып келеді. Көбінесе банктер сақтандыру шығындары туралы әділетсіз түрде үндемейді. Ипотекалық кеңес бере отырып, қаржыгерлер осы факторларға назар аударуға шақырады.
Банк қызметкерлеріне тікелей сұрақтар қоюдан тартынбаңыз. Егер пайыз бір қарағанда символдық болып көрінсе, мысалы, 0,5% немесе 1%, ақшалай түрде олай болмайды – сіз тек осыдан 1000 долларға дейін жоғалтуыңыз мүмкін.
Несие төлемдері мен сіздің табысыңыз арасындағы байланысты есептеңіз
Несиені өтеу үшін жалақыдан қанша ақша бөліну керек деген сауалдар бұрын жұртты алаңдатса, енді бұл мәселеде біраз түсінік бар. Атап айтқанда, Қазақстан Ұлттық банкі бұл мәселені қазірден бастап реттеп отыр. Банктер несие беруден бас тартуы мүмкін, егер оны өтеуге ай сайынғы аударымдар сомасы жалақы сомасының 50 пайызынан асса. Бірақ бұл сома да қатты қаржылық жүктеме болып саналады.
Бұл сома кірістің 20-30% аспаса жақсы. Осы себепті, нақты кірістеріңіз бен шығыстарыңыздың сомасынан бастаңыз. Сондай-ақ қаржылық дағдарыс жағдайында қаражатты үнемдеу мүмкіндігін қарастыруға тырысыңыз.
Несиені мерзімінен бұрын өтеу
Борышкердің несиені мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігіне рұқсат беретін-бермейтінін банктерден алдын ала біліңіз. Мәселе мынада, қаржылық тұрғыдан кейбір банктер үшін мұндай перспектива тиімсіз. Бұл борышкердің өз міндеттемелерін мерзімінен бұрын орындауына мүмкіндік бермейді. Бірақ бірқатар қаржы институттары әлі де оған баруға дайын – ипотекалық несие алу кезінде осы сәтті біліңіз. Мұны жасамас бұрын келесі әрекеттерді орындаңыз:
– нақты қарыз сомасы қанша екенін білу;
– банкке барлық төлемдер ең алдымен пайыздарды емес, негізгі қарызды өтеуге жұмсалуы керектігін көрсету;
– төлем жасағаннан кейін талаптардың жоқтығы туралы құжатты талап етуге.
Жеңілдік кезеңін беру
Әрине, шарттық міндеттемелер орындалуы керек, бірақ мұндай мүмкіндік болмаған кезде болады. Құқықтары бар шарт бойынша тарап олардан ішінара бас тартуға құқылы. Осы себепті, егер сіз кейінге қалдыруды алғыңыз келсе, банкке жазбаша өтініш жазуыңыз керек. Ипотекалық төлемнің бөлігі ретінде кейінге қалдыруды беру банктің міндеттемесі емес, құқығы екенін есте сақтаңыз. Бірақ егер өзара келісімге келсе, мұндай тынығуды беруге болады. Сондай-ақ жеңілдік кезеңінде кешіктірілген пайыздарды алмауды талап етіңіз.
Қарызды қайта құрылымдау
Бұл процедура шарттың барлық маңызды шарттарын өзгертуді қамтиды. Сіз несие берушімен пайыздық мөлшерлемені, қарыздың көлемін, сондай-ақ комиссиялық алымның барлық түрлерін өзгерту туралы келіссөздер жүргізе аласыз. Қарызды қайта құрылымдау мәселелері шарттық тәртіпте шешіледі. Көбінесе мұндай өтінішті несие беруші қарастырады, егер қарыз алушыда міндеттемелерді тиісінше орындамау үшін объективті себептер болса. Қарызды қайта құрылымдауға өтініш берген кезде ұсынылған құжаттар негізінде өз ұстанымыңызды негіздеңіз. Кейбір жағдайларда банк өтінішті өңдеу үшін комиссия төлеуді талап етеді. Жағдайлардың сәтті үйлесуі кезінде банк басшылығы несие шарттарын өзгертуі, пайыздық мөлшерлемелерді азайтуы және кейбір төлемдерден бас тартуы мүмкін.
Қайта қаржыландыру мүмкіндігі
Жақында басқа несиелерді жабу үшін жаңа несие алу қарыз алушылар үшін танымал шешім болды. Қайта қаржыландыру бастапқы несиенің маңызды шарттарын, оның ішінде пайыздық мөлшерлемені, өтелетін соманы және төлем шарттарын өзгертуі мүмкін. Борышкер қолма-қол ақшаны ала алмайды, жаңа несие бойынша берілген сома бұрынғы міндеттеменің шотына аударылады. Дегенмен, несие бойынша сыйақы мөлшері де, кешіктіру мерзімі де азаюы мүмкін.
Көп жағдайда банктер олардан жаңа несие алу мүмкіндігіне қарсы емес – басты шарт оның бұрынғы міндеттемені өтеуге баруы. Сыйақыны азайту және несиені өтеу мерзімін ұзарту мүмкіндігіне қарамастан, сіз кейбір қиындықтар. Сонымен, пайыздық мөлшерлемені төмендетіп, несиені қайтару мерзімін бұрынғы мөлшерлемеде сақтау арқылы ай сайынғы төлемді айтарлықтай төмендете алмайсыз. Екінші жағынан, несиені өтеу мерзімін ұзарту арқылы сіз ай сайынғы міндеттемелеріңізді айтарлықтай қысқарта аласыз, бірақ сіз ұзақ уақыт бойы борышкер күйінде болуыңыз керек. Ипотекалық несиені қайта қаржыландырудың ең үлкен пайдасын көру үшін осы көрсеткіштердің дұрыс екеуін таңдаңыз.
Қайта қаржыландыру шарттары әртүрлі болуы мүмкін. Сондықтан, егер сіз ипотека қалай қарастырылатынын білсеңіз, қайта қаржыландыру мәселесін шешіңіз. Сіздің несие тарихыңыз нашар болса, бір күннен үш күнге дейін қаралатын өтінішті қабылдамауыңыз мүмкін. Банктер көбінесе қарыз алушылардың өтініштерін қанағаттандырады, егер олар жұмыс істесе бір жылдан астам несие беруші, кейбіреулер үшін алты ай жұмыс істеу жеткілікті. Сондай-ақ, несиенің өтелуіне бір жыл немесе одан аз уақыт қалған жағдайда сізге қайта қаржыландырудан бас тартылуы мүмкін.
Несиені қайта қаржыландырудың қауіп-қатерлерінің қатарында жасырын комиссиялардың болуы жатады. Келісімшартты кәсіби заңгер тексерсе жақсы болар еді. Мәміле сіз үшін пайдалы болатынына сенімді болсаңыз ғана қол қойыңыз.
Төтенше шаралар
Егер өмір сізге жағымсыз тосын сый жасап, несиеңізді өтей алмасаңыз, көріңіз сатып алушыны табыңыз тұрғын үйге арналған. Табылған қаражатты басқа пәтер сатып алуға жұмсауға болады, оның құны әлдеқайда төмен болады. Бұған Қазақстанның беделді емес ауданында немесе қаласында тұрғын үй сатып алынса немесе бөлмелердің аздығына байланысты қол жеткізуге болады. Егер сіздің тарапыңыздан жазбаша бас тарту болса, пәтеріңізді соттан тыс сату мүмкін болмайды – бұл жағдайда кредитор дауларды сот арқылы шешуі керек. Процессуалдық тұрғыдан алғанда, сот процесі ұзаққа созылуы мүмкін, әсіресе егер сіз апелляциялық сатыларды ескерсеңіз – осы кезеңде жағдайдан шығудың жолын табуға тырысыңыз.
