Ортақ құрылысқа қатысу: жылжымайтын мүлікті сатып алушылар үшін тәуекелдер (2 бөлім)

Үлестік құрылысқа қатысудың артықшылықтары туралы жарияланымның бірінші бөлімі – оқыңыз Мұнда .

Ортақ құрылыстың барлық тартымдылығымен бұл әдіс өзін және б o Заң оны қалай қорғайтынына қарамастан, жылжымайтын мүлікті сатып алушы үшін үлкен тәуекелдер. Мұны осы немесе басқа тұрғын үй кешенімен ұзақ мерзімді құрылыс және мерзімді келеңсіздіктер растайды.

Бұл тәуекелдерді екі үлкен топқа бөлуге болады:

• әзірлеушіге байланысты тәуекелдер
• сатып алушының өз тәуекелі.

Құрылысшы тәуекелдері

– Тұрғын үй құрылысы аяқталмаған немесе мерзімінде аяқталмаған. Бұл, бәлкім, ең үлкен тәуекел және бұл әрқашан әзірлеушінің зиянды ниеті емес екенін түсінуіңіз керек. Бұл тәуекелді азайту үшін үлескер бұрын әзірлеушіден кешіктірулер мен аяқталмаған жобалардың болуына назар аударған жөн. Сонымен қатар, шартта кешіктіру үшін құрылыс салушының қаржылық жауапкершілігі туралы тармақ болуы керек. Әдетте бұл кешіктірілген әрбір күн үшін үлескер төлейтін соманың 0,1% құрайды. Әзірлеушілер көбіне өсімпұл мөлшері белгіленген мәннен аспауы мүмкін екенін көрсетуге тырысады, бірақ әзірлеушінің беделі қаншалықты мінсіз болса да, өз мүдделерін барынша қорғау үлескердің мүддесі болып табылады.

Сотқа жүгінуге және осыған байланысты барлық шығындарды көтеруге уақыт пен шабыт болмаса, кешіктірілген жағдайда акционердің ақшасын (тұрақсыздық айыбын) алу мүмкіндігі өте аз екенін түсіну маңызды. Бірақ әзірлеушімен басқа өтемақылар туралы келіссөздер жүргізуге әбден болады, мысалы, тұрақ орнын сатып алуға жеңілдік және т.б.

– Әзірлеуші ​​бағаны өзгертеді . Бұл олқылықты жабу үшін келісім-шарттағы тармақ көмектеседі, онда шаршы метрдің тұрақты және түпкілікті бағасы көрсетілуі керек.

– Мүлік жеткізілді, бірақ сипаттамаға сәйкес емес – еден, аудан, әрлеу сапасы және т.б.

Ең жағымсыз жағдай, егер тұрғын үй «заңсыз» қабатта орналасса, өйткені сот мұндай едендерді бұзу туралы шешім қабылдауы мүмкін. Мұндай тәуекелді азайту үшін үлескер келісім жасамас бұрын жобалық-сметалық құжаттаманы, сондай-ақ ол бойынша оң сараптамаларды мұқият зерделеуі қажет.

Енді метрде. Әдетте, келісім-шартта түсірілімдер бойынша 5-10% ауытқу екі тарап үшін айыппұлсыз қолайлы деп қарастырылады. Үлкен ауытқулар қайта есептеуді және өзара есеп айырысуды талап етеді.

Аяқтау сапасы мен басқа да кемшіліктерге қатысты екі маңызды тармақ бар. Біріншіден – шарттың қосымшасында жобалық-сметалық құжаттама болуы керек пәтер , үй-жайдың құрылыс жоспары, әрлеу ерекшеліктері және құрылыс салушының кемшіліктерді жою бойынша міндеттемелері шарттың өзінде анық көрсетілуі керек. Тиісінше, үлескер қабылдау-тапсыру актісіне қол қоймас бұрын кемшіліктерді анықтап, оны әзірлеушіге ұсынуы керек.

Үлескерлердің қолындағы жасырын кемшіліктер мен кемшіліктерге қатысты екінші маңызды жайт: Қазақстан Республикасының заңнамасында құрылыс объектілерін пайдалануға кепілдік беру мерзімі (егер басқаша белгіленбесе) ретінде 10 жыл белгіленген. Бірақ бұл теорияда, бірақ іс жүзінде – үлескер жасырын кемшіліктерді неғұрлым тез ашса, соғұрлым оның жойылу мүмкіндігі жоғары болады. Тиісінше, әзірлеуші ​​кемшіліктерді жоюдың ең үлкен ықтималдығы объектіні қабылдау және жеткізу кезінде болады.

Сатып алушының тәуекелі

– Қаржылық дәрменсіздік . Үлестік құрылысқа қатысу туралы шешім қабылдаған кезде үлескер өзінің қаржылық тұрақтылығын шынайы бағалауы керек. Құрылыс барысында құрылыс салушының қаржылық жағдайы нашарласа, ол не несие алып, айыппұл төлеуге мәжбүр болады, не одан да нашар, ықтимал шығынмен өз үлесін сатуға мәжбүр болады.

– Бөлу келісімін жасау кезіндегі немқұрайлылық . Теориялық тұрғыдан әзірлеуші ​​мен үлескер Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2014 жылғы 3 желтоқсандағы № 123 бұйрығымен бекітілген Үлестік қатысу туралы үлгі шартқа қол қоюы керек. Үлгілік шартта міндетті тармақтар бар. Олардың кем дегенде біреуінің болмауы мұндай келісімді тиісті мемлекеттік органда тіркеуге болмайтын жағдайға әкелуі мүмкін, сондықтан заңды деп танылмайды. Қажетті заттардың тізімі төменде берілген, қол қою алдында оларды тексеріңіз!

Атап айтқанда, келісімде мыналар анықталуы керек:

• болашақ құрылыс нысанындағы үлескердің үлесі (пайдалануға берілгеннен кейін);
• жобалық компания акцияны акционерге беретін күн;
• үлескер банк салымына салуы тиіс сома (болашақ үй-жайдың жалпы алаңының шаршы метріне байланысты);
• осы үлестік қатысу шартына сәйкес салынып жатқан ғимараттың кепілдік мерзімі;
• сәулеттік жобаның/жобалау-сметалық құжаттаманың бір бөлігінің шартқа міндетті қосымшасы, үй-жайдың құрылыс жоспары, қабаттар саны;
• жобалық компания үлескерге тұрғын үйдегі оның үлесін беру мерзімін бұзған жағдайда өсімпұл сомасы және үлескер төлемді кешіктірген жағдайда өсімпұл сомасы;
• жобалық компанияның агент-банкінің акционердің ақшасын аудару тәртібі мен мерзімдері;
• акционердің депозиттік шотында бастапқы жарнаның болуы (үлестік қатысу шарты бағасының кемінде 15%).

Акционер келісім-шартты жасау кезінде құрылыс салушы өз тәуекелдерін азайтуға тырысатынын түсінуі керек, сондықтан мұқият және сақтықпен әрекет ету акционердің мүддесіне сай келеді. Егер сізде жеке біліктілік жеткіліксіз болса, онда маманды жалдаған дұрыс.

– Бөліспейтін келісімге қол қою. Кейбір әзірлеушілер 2016 жылдың сәуір айында қабылданған және 2016 жылдың қазан айында күшіне енетін «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заң үлескерді көбірек қорғайды деп санайды, сондықтан олар қазірдің өзінде балама нұсқаларды пайдаланып Заңды айналып өтуге тырысуда. Мұндай опцияларға, мысалы, инвестициялық келісім, тұрғын үй құрылыс кооперативі, тапсырма шарты . Баламалы схеманы қолданудың негізгі дәлелі орташа нарықтық бағаға қатысты бағаның қосымша төмендеуі болып табылады. Бағаның төмендеуі үшін төлем акционердің өзіне алатын қосымша тәуекелдері болып табылады.

2016 жылғы Заң, 2006 жылғы Заңнан айырмашылығы, Заңда көрсетілгеннен басқа тәсілдермен үлескерлерден қаражат тартуға тікелей тыйым салуды белгілейді, бірақ заң шығарушы мұндай бұзушылықтар үшін жауапкершілік ережелерін анықтаған жоқ, мүмкін болатын жағдайларды қоспағанда. мұндай келісімдерді жарамсыз деп тану. Ал бұл адал үлескерлерге пайда әкелмейтіні анық.