Сауда-саттық: қайталама тұрғын үйді жаңа ғимаратқа айырбастау
Соңғы уақытқа дейін қазақстандықтар арасында трейд-ин (trade-in) ұғымы тек автокөлік нарығымен байланысты болды. Дегенмен, бүгінде отандық құрылыс салушылар мұндай схемаға көбірек жүгінуде – Қазақстандағы жылжымайтын мүлік саудасы сатып алушыларды тартудың қосымша құралына айналуда. Бұл схеманың не екенін және оның қаншалықты ыңғайлы екенін білейік.
Белгісіз сауда: бұл термин нені білдіреді?
Тура мағынада сауда-саттық жүйесін «жаңасын сатып алу есебінен ескі затты айырбастау» деп түсіндіруге болады. Қазақстан нарығында алғаш рет мұндай схеманы автодилерлер қолданды (клиенттерге ескі көлікті қосымша төлеммен жаңасына «айырбастау» ұсынылды), содан кейін оларға гаджет өндірушілері қосылды. Бүгінгі күні құрылыс компаниялары үшін сауда-саттық термині қолданыла бастады – қайталама жылжымайтын мүлік иелеріне ескі пәтерді салынып жатқан (немесе салынған, бірақ мұндай опциялар сирек кездесетін) үйдегі ұқсас тұрғын үйге «айырбастау» ұсынылады.
Алмасу процесі қалай жүреді?
Сауда-саттық бағдарламасы бойынша жылжымайтын мүлікті айырбастау процедурасы, әдетте, бірнеше міндетті қадамдарды қамтиды:
- Жылжымайтын мүлікті әлеуетті сатып алушы сату бөліміне өтініш береді.
- Әзірлеуші клиентке жылжымайтын мүлікті тәуелсіз бағалаушының қызметтерін ұсынады.
- жүргізілуде екінші үйді багалау.
- Тараптар пәтерді сатып алу бағасын келісіп, қайталама тұрғын үйді сатып алушыларды іздеуге кіріседі. Сонымен қатар, құрылыс салушы компания пәтерді сметалық құны бойынша сатып ала алады.
- Клиент құрылыс салушы ұсынған тұрғын үйді таңдайды. Ескі пәтерді сатудан түскен ақша жаңа баспананы төлеуге жұмсалады. Жаңа ғимараттағы пәтер құны ескі нысанның құнынан асып кетсе, сатып алушы қалған соманы кейінірек төлейді. Нақты шарттарды тараптар алдын ала бекітеді және шартта белгіленеді.
- Тараптар қорытынды жасайды сатып алу – сату келісім шарты.
- Меншік иесі таңдалған пәтерді сатып алу-сату шартына сәйкес жаңа ғимараттан алады.
Әдетте, әзірлеуші сізге мүлікті сатуға көмектесуге мүдделі. Кейбір компаниялар сату процесінде белсенді көмек көрсетеді: заңгерлік кеңестен пәтердің фотосессиясына дейін.
Бағдарламаға қатысушыларды баурап алатын басты фактор – әзірлеушінің жылжымайтын мүлік мәселесін жан-жақты шешетінін, сатып алушыларды іздеп, мәміле ұйымдастыратынын түсіну. Сонымен қатар, меншік иесі өзін тиісті тәуекелдер мен алаңдаушылықтардан айыра отырып, екінші реттік жылжымайтын мүлікпен ақшалай есеп айырысудан босатылады.
Сауда-саттыққа қатысушылар қандай қауіптерге тап болуы мүмкін?
• Біріншіден, бұл заңды тәуекелдер: арасында сатып алу-сату шарты ескі тұрғын үй мен жаңа жылжымайтын мүлікке инвестициялық келісімнің арасында ешқандай байланыс жоқ. Егер салынып жатқан ғимаратқа рұқсат беруде проблемалар туындаса, олар тек әзірлеушіге ғана емес, бағдарламаның екінші қатысушысына да әсер етеді. Соның салдарынан ескі пәтер сатылып қойған болса, жаңа ғимараттағы пәтерге меншік иесінің құқығын тіркеу жылдарға кешіктіріледі. Үй пайдалануға берілген болса, бәрі оңайырақ, бірақ мұндай ұсыныстар нарықта азырақ кездеседі.
• Құрылыс салушы тарап клиенттің мүлкін жылдам сатуға, соңғысын баспанадан шығаруға және тіркеуден шығаруға мүдделі. Логикалық сұрақ туындайды: егер үй әлі салынбаған болса және пәтер тұруға жарамсыз болса, сауда-саттық схемасы бойынша жаңа ғимараттағы нысанды сатып алушы қайда тұрады?
• Тұрақсыз нарықтық жағдайларға байланысты жылжымайтын мүлік құрылыс компаниялары көбінесе пәтерлерді сатуға қояды, олардың нақты құнын 10-20% төмендетеді, бұл үй иелері үшін өте тиімсіз.
• Құрылыс салушылар ескі пәтерді сату процедурасына жиі жылжымайтын мүлік агенттіктерін тартады – шығындарды меншік иесі көтереді.
Сонымен қатар, құрылыс салушылар сатып алушының пәтерлеріне нақты талаптар қояды – олар тек өтімді жылжымайтын мүлікке қызығушылық танытады. Мысалы, сату бөлімі Көктөбе қаласы Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік иелеріне ғана пәтер «айырбастауды» ұсынды. Тіпті қайталама тұрғын үй салынуы тиіс көшелердің алаңы да шектеулі болды – бұл жағдайда Достық-Розыбакиев-Әл-Фараби-Мақатаев болды. Бірінші және соңғы қабаттар, шалғай аудандардағы пәтерлер, 4 немесе одан да көп бөлмелердегі жылжымайтын мүлік – мұндай опцияларды, әдетте, әзірлеушілер дереу бас тартады немесе жұмсақ тілмен айтқанда, иесі үшін жағымсыз баға белгілейді. Сондай-ақ, пәтер иелерінің бірі кәмелетке толмаған азамат болса, сізге тұрғын үй сатып алудан бас тартылуы мүмкін: келісім-шартқа қол қою үшін сізге қамқоршылық органдарының рұқсаты қажет, бұл көп уақытты қажет етеді.
Мәміле үшін қандай құжаттар қажет?
- пәтердің техникалық сипаттамасы туралы анықтама және құқықтық кадастрдың тіркеу парағынан үзінді көшірме;
- меншіктегі тұрғын үйді алу фактісін растайтын қағаз;
- пәтердің барлық иелерінің жеке басын куәландыратын құжаттар;
- жұбайының (жұбайларының) немесе үлескерлердің тұрғын үйді сатуға нотариалды куәландырылған келісімі.
Қазақстанда қандай тұрғын үй кешендері сауда-саттықты ұсынады?
Бүгінгі күні сауда-саттық бағдарламасына өте аз компаниялар қатысады, сондықтан әлеуетті сатып алушылардың таңдауы аз – әзірге бұл схема Астана мен Алматы қалаларындағы тұрғын үй кешендерінде ғана қолданылады. Қызметті корпорация ұсынады Орда Инвест – трейдинг елордадағы пәтерлерді сату аясында адалдық бағдарламасы ретінде орналастырылған «Байсанат» TK . Сондай-ақ Алматыда сауда-саттық арқылы жылжымайтын мүліктің иесі болуға мүмкіндік туды Көктөбе қаласы – сейсмикалық төзімділігі 9 балл болатын бизнес-кластағы тұрғын үй кешені.
Қорытындылай келе! Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сатып алу кең таралмағанымен, бүгінде бұл инвестиция тартудың сәнді маркетингтік қозғалыстарының бірі болып табылады. Егер сіз сауда-саттық схемасы арқылы пәтер сатып алуды шешсеңіз, келісімшартқа қол қоймас бұрын ықтимал тәуекелдерді мұқият қарастырыңыз. Құрылыс салушының беделін және салынған нысандарды іске асыру мерзімін бағалаңыз және тәуелсіз бағалаушылардың қызметтерін пайдалануды ұмытпаңыз.
