2018 жылғы жылжымайтын мүлік бағасы: қазақстандықтар қашан пәтер сатып алғаны дұрыс? Tengrinews
Өткен жылы Қазақстанда жаңа тұрғын үй бағасы айтарлықтай тұрақты болды, ал қайталама нарықта олар төмендеу үрдісінде болды. Сарапшылар Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік 2018 жылы арзандай ма және сатып алудың ең қолайлы сәті қашан келетіні туралы пікірлерімен бөлісті.
Биыл бағаға не болды
Жылжымайтын мүлік сатып алушыларына арналған Homsters.kz онлайн сервисінің басқарушы серіктесі Мария Рен жаңа ғимараттарда бір шаршы метрдің құны жыл бойы тар дәлізде құбылып тұрғанын атап өтті. Астанада жыл басынан бері баға өзгермей, шамамен 318 мың теңгені құрады. Алматыда бастапқы нарық анағұрлым тұрақсыз болды – мұнда баға 430-450 мың теңге аралығында құбылып тұрды. Бұл ретте Алматыдағы жаңа ғимараттардың орташа бағасы жыл соңында шамамен 438 мың теңгені құрады.
2017 жылы ірі қалаларда (Астана және Алматы) мүлікті қайта сату бағасы орташа есеппен 5-8 пайызға төмендесе, кейбір өңірлерде бағаның төмендеуі 10-11 пайызға жетті. Сарапшы мұны шаршы метрге тиімді сұраныстың төмен деңгейімен байланыстырады.
«Нарықтың негізгі қозғаушы күші мемлекеттік тұрғын үй болды «Нұрлы жер» бағдарламасы. Жыл басында іске қосылған жаңартылған бағдарлама бастапқы тұрғын үй нарығының барлық саласын қамтып, екінші деңгейлі банктерді ипотека нарығына қайтарды. Мемлекеттің белсенділігі он айдың ішінде ипотекалық несие көлемін екі есеге арттыруға әкелді. Мәселен, Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің мәліметі бойынша, ағымдағы жылдың қаңтар-қазан айларында 2016 жылдың сәйкес кезеңіндегі 144 миллиард теңгеге қарсы 281 миллиард теңгеге ипотека берілді. Бұл жыл басынан бері ипотекалық несиелер портфелінің 8,9 пайызға немесе 87,8 млрд теңгеге ұлғаюына әкелді. «Нұрлы жер» бағдарламасының белсенділігі жаңа ғимараттарға сұранысты арттырып, бастапқы нарыққа сатып алушылар ағынын арттырды. Бұл бір жағынан жаңа шаршы метрлердің бағасын қолдаса, екінші жағынан қайталама нарықтағы төмендеу тенденциясын күшейтті», – деп түсіндірді сарапшы.
2018 жылы қандай баға күтеді
Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығының директорлар кеңесінің мүшесі Марина Грушина соңғы девальвациядан кейін нарық тұрақты жағдайға келді деп түсіндіреді. Ол бойынша айтарлықтай ауытқулар жоқ. 2002-2006 жылдардағы бумнан кейін баға көтерілген кезде ол айтарлықтай төмендеді.
«Белсенді құрылыс жүріп жатқанын көріп отырмыз. Көптеген әлеуметтік бағдарламалар мен әлеуметтік жобалар бар. Жылжымайтын мүлік негізінен эконом және комфорт класында салынып жатыр. Бұл үрдіс келесі жылы да жалғасады. Бір ғана нәрсе күткім келеді. Ипотекалық несиеге қатысты жақсырақ несиелер.Реллерлер нарықты тастап кетті.Қайта сату үшін сатып алатын инвесторлар жоқ.Себебі қазір маржа өте аз және тек жылжымайтын мүлікке мұқтаж сатып алушылар нарықта.Әсіресе үлкен қалаларда, қайда тұрақты көші-қон», – дейді Грушина.
Өз кезегінде сарапшы Мария Рен цифрларды келтіреді. Егер 2015 жылы қайталама нарықтағы бағалар доллармен есептегенде 30-33 пайызға төмендесе, ал теңгедегі баға девальвацияның екінші кезеңіне байланысты 15-20 пайызға көтерілсе, 2016 жылы доллардағы баға 14-15 пайызға, ал 2017 жылдың соңына қарай шамамен 6-7 пайызды құрайды.
«Ағымдағы жылы қайталама нарықтағы бағалар екі таңбалы санға төмендемейтінін ескерсек, біз атышулы бағаның төменгі шегіне барынша жақындап келеміз деп айта аламыз.Бағаны төмендету маржасы тағы 3-4 пайызға. ескі тұрғын үй қорын, ескі тұрғын үйлерді қалпына келтіру және күрделі жөндеу және мемлекеттік бағдарламаларды одан әрі дамыту бойынша жеткілікті көлемде жүйелі жұмыстың болмауы, оның ішінде несие беру. Мұның бәрі бастапқы нарықты дамыту аясында ескі тұрғын үйлердің тартымдылығын төмендетеді», – деп түсіндіреді Homsters.kz онлайн сервисінің басқарушы серіктесі.
Бастапқы нарықта Рен келесі жылы бағалар тұрақты болып қалады, өйткені екі тенденция теңдеседі. Бір жағынан, мемлекеттік бағдарламаларды белсенді іске асырудың арқасында нарықты ұсыныспен қанықтыру жаңа құрылыстардағы тұрғын үй бағасының төмендеуін ынталандыруы керек, екінші жағынан, мемлекеттік бағдарламалар шаршы метрге сұранысты ынталандыратын несиелеу шарттарын жеңілдетуі керек. , сондықтан бағаның өсуіне себеп болады. Бастапқы жылжымайтын мүлік нарығындағы ауытқулар плюс немесе минус 1-3 пайыз болуы мүмкін.
Сондай-ақ, сарапшылар бастапқы нарыққа сатып алушылардың одан әрі ағынын күтеді.
«Біз өз талдауларымызда бірнеше рет айтқан болатынбыз және біздің сандарды риэлторлар және басқалар қолдайды Әріптестердің айтуынша, бүгінгі күні сатып алушылардың 80 пайызы бастапқы тұрғын үйді немесе 2000 жылдан кейін салынған ғимараттардағы пәтерлерді қалайды. Шағын өлшемді тұрғын үйлер мен бөлмелерге сұраныстың өсу үрдісі де жалғасады. Сұраныс құрылымында әрқашан 1-2 бөлмелі пәтерлер басым болды, бірақ 2015-2016 жылдары мұндай тұрғын үйлердің жаңа ғимараттарға сұраныстың жалпы көлеміндегі үлесі 80 пайызға жетіп, тіпті асқан. Бұл дағдарыстан кейінгі нарық үшін әбден түсінікті. Несие есебінен үлкен бөлмелі пәтерлерді сатып ала алмаған қазақстандықтар 1-2 бөлмелі қарапайым пәтерлерді белсенді түрде сатып ала бастады. Әзірлеушілер бұған эконом және комфорт класындағы жобалардың үлесін ұлғайту арқылы жауап берді және 2016 жылдың ортасынан бастап элиталық класстағы жаңа жобаларды іс жүзінде жарияламады. Өтініштердің жалпы саны негізінде есептелген пәтердің орташа мөлшері, Homsters.kz арқылы әзірлеушілердің сату бөлімдеріне жіберілген соңғы бір жылда өзгерген жоқ және шамамен 56-58 шаршы метрді құрайды», – деді Мария Рен.
Сатып алудың ең жақсы уақыты қашан
Сарапшылар пәтерді бастапқы және қайталама нарықта сатып алудың ең жақсы уақыты қашан келетінін келіседі: қазіргі уақытта және қаңтарда. Қазақстандық жылжымайтын мүлік федерациясының (ҚФН) президенті Ермек Мүсіреповтің айтуынша, 2017 жылдың желтоқсанында нарықтың максималды құлдырауы болады.
«Кейбір ерекше жағдайларда ол қайталама жылжымайтын мүлікке 50 пайызға дейін жеңілдікке жетуі мүмкін. Бастапқы жылжымайтын мүлікке құрылыс салушылардан белгілі бір үлестер болады. Біз мұны болжап отырмыз. Ал шаршы метр лотереяның қандай да бір түрі, тартудың кейбір нақты тетіктері. нарық қатысушылары өздерінің шаршы метрлерін бастапқы тұрғын үй сатып алу үшін жылжымайтын мүлікке ие болады», – деп болжайды сарапшы.
Сарапшы Марина Грушина, өз кезегінде, сатып алудың келесі ең жақсы уақыты, егер қыс болмаса, 2018 жылдың жазының ортасы болады деп қосады. Оның пікірінше, адамдар демалысқа шығып, тұтынушылар сұранысы төмендеген сайын сатушылар дәстүрлі түрде жақсы жеңілдікке барады.
Бұл ретте Homsters.kz онлайн сервисінің басқарушы серіктесі. Мария Рен қайталама нарықтағы қазіргі баға тұрақсыздығы – бағаның төмендеуі немесе өсуі, қалған факторлардың бәрі тең болған жағдайда – жақсы белгі екенін атап өтіп, сатып алуды кейінге қалдырудың қажеті жоқ екенін қосады.
«Сатып алушы үшін бұл нарықтың тепе-теңдік бағасын таппағанын білдіреді, яғни әртүрлі сатушылар ұқсас жылжымайтын мүлікке әртүрлі баға қоя алады, ал шын мәнінде мүлікті сатуды қажет ететіндер үлкен жеңілдік жасай алады. Бүгінде мұндай жеңілдіктер мүмкін. жағдайға байланысты әлі де 10-12 пайызға жетеді. Тұрақты немесе өсіп келе жатқан нарықта мұндай тиімді мәмілелердің болуы екіталай», – деп қорытындылады Рен.
