Таңдалған мүлікті сатып алғанда, объектінің заңды түрде таза болуы маңызды. Ол үшін заңгердің көмегімен дұрыс тексеру керек. Егер сіз бұл кезеңді өткізіп жіберсеңіз, онда толық иесі сот арқылы мәмілені тоқтатып, пәтерді немесе үйді алып кетеді.
Мұндай жағдайлар шаршы метрлердің ықтимал иелері ескерілмегенде (немесе еленбегенде) орын алады:
- кәмелетке толмағандар;
- қызмет көрсету уақыты;
- сатуға келісімге қол қоймаған.
«Заңдық тазалықты» тексергеннен кейін ғана жылжымайтын мүлікті қайта сату заңды болады. Сонда жаңа иесінен алған пәтерді ешкім тартып алмайды. Мұны істеу үшін сізге қажетті құжаттарды мұқият және толық зерттейтін нотариуспен байланысу керек.
Қазақстандағы пәтер немесе үй құжаттарын тексеру кезеңдері
- Қазақстандағы құзыретті заңгер болашақ жылжымайтын мүлікпен мәміле жасамас бұрын қажетті құжаттаманы толық тексеруге кеңес береді. Бұл әсіресе қайталама нарықтағы пәтерлерге қатысты. Мұндай жылжымайтын мүлік жиі проблемаға айналады:
- бірнеше иелері немесе кәмелетке толмаған тіркелген жалға алушылары болуы мүмкін;
- ескі коммуналдық қарыздар;
- тұтқындалу.
Бұл жағдайда адвокат құжаттарда тіпті болмашы түсініксіздіктерді де көрсетеді:
- келісім-шарттарды, анықтамаларды, үзінді көшірмелерді және сенімхаттарды егжей-тегжейлі зерделейді;
- тіркеудің өзектілігі мен заңдылығын тексереді;
- кадастрлық орталыққа жүгінеді немесе таңдалған жер учаскесінің нысаналы мақсатымен танысады;
- салық түсімдерін және коммуналдық төлемдердің жоқтығын тексереді.
Сондай-ақ, заңгер немесе нотариус ауыртпалықтардың жоқтығын, ғимараттың бұзылуға жататынын, ал учаскенің өтелуге жататынын тексереді. Толық әрекет үшін мүлікті сатып алуды шешкен сатып алушыдан заңды сенімхат қажет болады.
Құқықтық құжаттар егжей-тегжейлі зерттеледі:
- шарттар (сатып алу, сату, сыйға тарту, жалға алу, айырбастау);
- сот шешімдері;
- заңды куәліктер.
Құжаттарды түзетулер, дақтарды, өшірулерді тексеру маңызды. Сондай-ақ мүмкін жоғалған немесе жоғалған пішіндер. Бұл ретте кез келген заңды құжаттардың телнұсқаларында тіркеу нөмірлері болуы керек. Мұндай белгі болмаған жағдайда адвокат оның себебін зерттеп, барлық мән-жайларды тексереді.
Құқықтық тарих немен байланысты
Дәл осы кезеңде таңдалған мүлікпен бұрын жасалған барлық транзакциялар тексеріледі. Мұндай құжаттар Әділет департаментінде тіркеліп, қажетті сұраныстар сол жерде беріледі. Айырбастау, жалға беру, сыйға тарту, сатып алу/сату шарттары туралы толық ақпаратты ала отырып, заңгер жылжымайтын мүлікке қатысты барлық әрекеттер туралы нақты түсінікке ие. Мұндай куәлікті алу үшін келесі тұлғалардың жеке өтініші қажет:
- мүліктің иесі;
- заңгер;
- нотариус.
Заң тұрғысынан алғанда, сату күнінен 3 жыл бұрын мәмілелер жасалмаған пәтерлер мен үйлер сенімдірек деп саналады. Бұл мәміле сот арқылы жойылуы мүмкін кезең. Егер жақында пәтер иелерін өзгертсе, бұл факт мұқият зерттеуді талап етеді.
Заңгерлер сақтық танытып, пәтерлерді немесе үйлерді жиі қайта сату фактілерін егжей-тегжейлі тексереді. Әсіресе, егер іс-әрекеттер қысқа мерзімде орын алса. Сондай-ақ, жақында мұраға қалған жылжымайтын мүлікке қатысты қиындықтар туындауы мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің сапасын заң тұрғысынан тексеру
Барлық заңгерлер сатып алушыларға мүлікпен жеке танысуды ұсынады. Бұл сізге білуге көмектеседі:
- пәтердің физикалық жағдайы;
- болашақ өмір сүру кеңістігінің эстетикалық жағдайы;
- қайта құрудың заңдылығын, шатырдың (ол ағып жатқаны ма), канализацияның, қабырғалардың (жарықтардың болуы / болмауы және басқа да зақымданулар) жағдайын нақтылаңыз.
Пәтердің тіркеу куәлігін тексере отырып, олар нысанның схемасын да тексереді. Көбінесе бұрынғы иелер бөлімдерді немесе толық балкондарды заңсыз бұзады. Мұндай әрекеттер белгілі бір органдардың рұқсатын талап етеді. Ал егер пәтердегі ванна бөлмесінің орны өзгертілген болса, онда иесі әрекеттерінің заңды растауын алмайды. Бұл жағдайда жаңа иелері барлығын қайта жасауы немесе деректер парағында қайта құруды жасауы керек.
Кадастрлық нөмірдің пәтердің, учаскенің, үйдің нақты мекенжайына сәйкес келуі бірдей маңызды. Кейбір жағдайларда олар көше атауын ресми өзгерткеннен кейін мекенжайы өзгерген пәтерлерді сатады.
шаршы метрлердің иесін тексеру
Құзыретті заңгер бірінші кезекте сатушының жеке басын растайтын құжаттарды тексереді. Түпнұсқада барлық беттер болуы керек, ешқандай түзетулер немесе өшірулер болмауы керек және жарамдылық мерзімі жаңа болуы керек. Сатушының күдікті немесе орынсыз мінез-құлқы жүйке-психикалық немесе наркологиялық диспансерде тексеріледі. Мұндай жағдайлар үшін медициналық қызметкерлер тиісті анықтамалар береді. Мұндай өкілдерге аз көңіл бөлінбейді:
- мүгедектер;
- кәмелетке толмағандар;
- жалғызбасты зейнеткерлер;
- жетімдер.
Тексеру барысында меншік иелерінің құқық қабілеттілігі анықталады. Егер пәтерді ерлі-зайыптылар сатса, онда «екінші жартысынан» аумаққа құқықтан бас тарту маңызды. Меншікке балалар ие болған кезде қиынырақ. Содан кейін барлық келісімдер қорғаншылар мен қамқоршылық кеңесі арқылы жасалады.
Құжаттарда анықталған нюанстар міндетті түрде тексерілуге жатады. Үшінші жақтан сенімхат бойынша үй сатып алу да мұқият тексерілуі керек. Мұндай келіссөздер мен мәмілелерді тікелей иелерімен жүргізу ұсынылады.
Көбінесе тексерулер кезінде олар үшінші тұлғалардан жылжымайтын мүлікке құқықтардың пайда болу қаупіне тап болады. Мұны істеу үшін мынаны біліңіз:
- бұрынғы меншік иесінің пәтерді алған жағдайлары;
- құжаттардағы өзгерістер;
- жылжымайтын мүлікті тіркеу пункттері.
Мұндай жағдайлар қазіргі меншік иесінің әрекетке қабілетсіздігі жағдайында немесе басқа тіркелген адамдардан тұрғын үйге құқықтарды нақтылау кезінде туындайды. Олар сондай-ақ тіркелмеген мұрагерлермен немесе екінші жұбайының иеліктен шығаруға келісімінің болмауымен бетпе-бет келеді.
Мәміле жасамас бұрын, көршілермен танысу ұсынылады. Шын жүректен сөйлесу меншік иесі туралы және мүлікке қатысты жағымсыз жағдайлар туралы көп нәрсені түсіндіре алады.
Депозитті пәтермен максималды тексеріп, нақты анықтағаннан кейін берген жөн. Сатушымен жасалған келісім-шартта сіз ақшаны қайтарудың ықтимал жағдайларын және тиісті салдарын нақты көрсетуіңіз керек.
Нотариаттық куәландыруға жататын құжаттар
Нұсқаулыққа сәйкес Қазақстан Республикасының нотариусы:
- құқық белгілейтін құжаттама, таңдалған мүлікке ықтимал ауыртпалықтардың және тыйымдардың жоқтығы туралы анықтамалар алады;
- объектінің барлық техникалық сипаттамаларының ресми құжаттарға сәйкестігі;
- сенімхаттардың болуы және жарамдылығы.
Мұндай қызметтердің құны сатып алушының мәртебесіне, мүліктің түріне, тарихына және қажетті тексеру көлеміне байланысты.
