Ипотечных займов в Казахстане теперь меньше, но они дороже

Ипотека в Казахстане была и остается самым популярным способом покупки жилья. Ведь далеко не все казахстанцы, вернее очень небольшой процент граждан, могут позволить себе пробрести квартиру за cash.

Эту версию хорошо иллюстрируют цифры. Если в 2010 банки страны выдали на покупку жилья 680,6 миллиарда тенге, то в 2011 уже 721,9 миллиарда тенге. В 2012 году ипотечные займы составили 772,9 миллиарда тенге, в 2013 году 846,9 миллиарда тенге, в 2014 году 915,4 миллиарда тенге, а в 2015 году чуть меньше – 912,4 миллиарда тенге.

Ставки по ипотечному кредиту

За последние два года ипотека в Казахстане заметно подорожала, отметил начальник управления аналитики инвесткомпании BCC Invest Нурлан Ашинов. Если в 2013-2014 годах эффективная ставка по такому кредиту составляла около 14%, то сейчас она выросла, как минимум на 5-6%. Дело в том, что деньги (фондирование) для самих банков подорожали. Их денежная база  на 70% состоит из депозитов физических и юридических лиц. А после того, как в феврале этого года Национальный банк решил поднять ставки по тенговым вкладам с 10% до 14% с целью дедолларизировать экономику, стоимость фондирования еще вырастет, считает он.

— К тому же, после того как фондовый рынок сузился в результате объединения пенсионных фондов, банкам приходится предлагать инвесторам высокую доходность по своим долговым бумагам. И это тоже влияет на конечные цены кредитов, — добавил г-н Ашинов.

Требования к потенциальным заемщикам

Требования у банков к клиентам, желающим обзавестись собственным жильем, нешуточные. Во-первых, потенциальный заемщик должен иметь пенсионные отчисления в течение хотя бы года. Для кредитного комитета это будет показателем положительного финансового состояния клиента.

Во-вторых, ему необходимо иметь первоначальный взнос в среднем в пределах 40% от суммы займа. И хотя у каждого банка свое пороговое значение, разница будет не существенна.

В-третьих, необходимо, чтобы ежемесячный доход заемщика, как минимум, равнялся выплате по кредиту плюс сумма прожиточного минимума. В этом году он составляет 22 859 тенге. Например, если каждый месяц человек должен платить банку 120 тысяч тенге, то зарабатывать он должен не менее 143 тысяч тенге.

Более того, для членов кредитного комитета важно качество кредитной истории заемщика.

Пакет документов у него потребуют небольшой:

• правоустанавливающий документ на квартиру,
• удостоверение личности,
• справка о заработной плате,
• справка об отсутствии обременений на недвижимость.

Если человек состоит в браке, банк потребует приложить еще и свидетельство о его заключении и пригласит супруг или супругу на собеседование.

Оформление ипотечного кредита

В среднем ипотечный кредит в Казахстане оформляется на 15 лет, хотя можно растянуть выплату и на 20 лет. Однако, как правило, менеджеры советуют оформлять займ на 10 лет. В таком случае переплата по нему окажется в 1,5 раза меньше, а сумма ежемесячного погашения в среднем на 10 тысяч тенге больше, чем при более длительном сроке. Самая волнующая каждого клиента часть договора касается, конечно же, размера кредитной ставки.

В целом в казахстанской банковской системе она примерно одинаковая. При полном подтверждении дохода ее размер будет меньше, чем в случае, когда клиент имеет теневую часть дохода – та самая зарплата в конвертах. Если работодатель ведет белую бухгалтерию, кредит его работнику обойдется в 20% годовых. Ну, а если у компании двойная документация и ее сотрудник может подтвердить только часть своей зарплаты, то кредитная ставка будет уже 23%.

Способы погашения ипотечного кредита

Погашать ипотеку можно двумя способами.

Первый – аннуитетный платеж, когда ежемесячная выплата будет все время одинаковой. В этом случае в первую очередь выплачивается вознаграждение банка (80% от ежемесячной платы), а за тем основной долг по кредиту (20% от платежа).

Второй вид погашения – дифференцированный платеж, когда клиент начинает платить с большей суммы и с каждым месяцем она уменьшается. При таком графике 60% уходит на компенсацию вознаграждения банка, а 40% по основной сумме кредита.

Рассмотрим на примере, во сколько простому казахстанцу обойдется покупка 2-комнатной квартиры за 38 тысяч долларов или за 13,1 миллиона тенге. Если кредитный комитет даст «добро», то первоначальный взнос за нее банку должен составлять 5,2 миллиона тенге. Сумму кредита будет 7,8 миллиона тенге. Если кредит оформляется на 10 лет пусть даже по ставке 20%, то ежемесячные выплаты по нему составят 151,5 тысячи тенге. Получив почти 8 миллионов тенге переплатить банку придется 10,3 миллиона тенге, а итоговая сумма будет 18,1 миллион тенге.

Кстати, банк может предоставить клиенту каникулы по кредиту, но только в очень серьезных случаях (потеря работы, смерть или получение инвалидности заемщика). Перерыв может быть 2-3 месяца, но его лучше не брать, потому как банк свои деньги с клиента все равно возьмет. Платеж могут распределить на весь оставшийся срок выплат либо придется заплатить накопившийся долг по окончанию канинкул.

Ипотека в банках Казахстана

Из 35 казахстанских банков ипотеку выдают 16: «Альфа банк», «АТФ банк», «Банк ЦентрКредит», «Евразийский банк, «Жилстройсбербанк» «Казкоммерцбанк», «Нурбанк», «Темирбанк», «Сбербанк», «Халык банк», «Цеснабанк», «Эксимбанк», «Altyn Bank», ДБ  EU Bank, RBK Bank, Qazaq Banki.

Временно заморозили выдачу ипотеки 5 банков: Банк ВТБ (Казахстан),  AsiaCredit Bank, Home Credit Bank, Forte Bank, Kassa Nova. И оставшиеся 14 банков жилищные займы не выдают совсем.

Закредитованность физических лиц, если говорить об объеме выданных ипотечных займов, в Казахстане в сравнении с развитыми странами небольшая, считает Нурлан Ашинов. В Европе, например, каждый второй житель покупает жилье в кредит, потому как ставки там гораздо ниже – около 4%. Говоря о перспективах банковского сектора на этот года, аналитик отметил, что вряд ли на нем произойдут кардинальные перемены.

«Увеличение ставок, размера первоначального взноса и сокращение сроков кредитования – это обычная практика банков в условиях девальвации национальная валюты. Это приведет к сокращению объемов банковского ипотечного кредитования, и появлению рассрочки от самих застройщиков. Сейчас в условиях девальвации банковской системе нужно следить за качеством кредитного портфеля, формированием резервов и своей прибыльностью, ведь она одна из основополагающих в экономике страны», — отметила Екатерина Ладыженская, директор по продажам Homsters.kz.

Банки, которые хотели отказаться от ипотеки, уже сделали это. Но и бурного роста ипотечного портфеля он не ожидает, скорее всего, он повторит результат прошлого года.