Мурат Утемисов: Мы делаем hand-made-проекты
Как группе Kusto удалось застроить небоскребами целый остров во Вьетнаме и как этот опыт поможет улучшить жилой комплекс Koktobe City в Алматы, рассказывает СЕО Kusto Home Мурат Утемисов.
Мурат Утемисов в феврале вернулся из Хошимина, где группа завершила проект Diamond Island. За два с половиной года остров на территории крупнейшего мегаполиса Вьетнама был застроен многоэтажными домами, квартиры в домах полностью отделаны, а главное —распроданы на 100%.
Что помогло девелоперскому подразделению Kusto Group добиться успеха во Вьетнаме, чем сейчас занята эта часть группы и каковы перспективы девелопмента в Казахстане, объяснил глава подразделения группы Kusto Home.
Мурат, правильно ли я понимаю, что во вьетнамском проекте вы выступили кризис-менеджером?
— Во Вьетнам я приехал в 2015 году чтобы заняться проектом, который стартовал в 2008 в партнерстве с местным бизнесом. За это время была построена первая очередь Diamond Island — две башни, 250 квартир. Но в связи с вопросами к менеджменту, качеству проекта, а также из-за экономического кризиса там все остановилось. Было принято решение об управлении данным проектом на сто процентов от Кусто.
Главной задачей было реализовать квартиры первой очереди, так как за 4 года было продано только 40 квартир из 250. Были проблемы с позиционированием, ценообразованием, планировками. Рынок не воспринял продукт так, как готовилось изначально. Требовалось кардинально поменять проект, так как он был неактуален с точки зрения размера квартир. Предполагались квартиры большой площади: 2-3-bedroom были размером как 3-4-спальные квартиры. Но к тому времени рынок начал оптимизироваться, и покупатели не были готовы платить за две комнаты как за четыре. Нужно было или придумать какие-то маркетинговые «фишки», или заходить в другой сегмент, или менять условия платежей. Мы стали искать новые варианты, улучшать сервис — тогда на остров даже такси ездили неохотно. Стали предлагать покупателям бонусы — бесплатную парковку, кухонную мебель, проводили много акций. Пошли продажи.
Одновременно мы начали работу над второй очередью — ее пришлось перепроектировать, исходя из прошлых ошибок и потребностей рынка. Усилия принесли результат: за полтора года продали более 1000 квартир. В итоге мы вышли в лидеры по качеству, срокам и привлекательности проекта, были удостоены наград как один из лучших проектов в Азии.
Diamond Island
За сколько времени вы закончили вторую очередь?
— Строительство башен шло быстро. В периоды пика одновременно на стройке работало до 3000 строителей. За год и два месяца мы построили 5 блоков по 29 этажей.
В первой башне «Гавайи» в первый день продали 70% квартир, в башне «Бора-Бора» 85% — 140 квартир за 1 день. Далее мы повышали цену и качество — добавляли паркет, мрамор, кухонную технику, встроенное кондиционирование. В итоге, начав продавать с 1900 долларов за квадратный метр, мы закончили на 3300, повысив цену почти вдвое.
Бассейн в комплексе Diamond Island
На проморолике виден огромный бассейн между домами…
— Это первый 50-метровый бассейн олимпийского стандарта в жилом комплексе во Вьетнаме. Всего в ЖК 3 бассейна: детский с аквапарком, resort style и спортивный. Кроме того, много площадок: для маленьких детей и для подростков. Высажено 1300 деревьев. Мы позиционировали проект как «комфортный для трех поколений» — дети, родители и пожилые люди, и построили необходимую инфраструктуру.
Таким образом, в течение двух лет завершили проект, наработав сильную компетенцию и репутацию. У нас осталась команда маркетологов, финансистов и project team. Сейчас рассматриваются новые проекты — жилищное строительство, плюс Вьетнам — страна-курорт, много предложений по строительству пляжных отелей.
Но эта команда работает без вас, а вы будете заниматься Koktobe City. Проект в кризисе?
— Вовсе нет, Koktobe City — очень хороший проект. В первую очередь я хотел бы подчеркнуть локацию. Основные проблемы, которые волнуют алматинца, — транспорт и экология. С точки зрения транспорта жители Koktobe City едут против трафика в часы пик. Даже если офис находится в «Меге», дорога на работу займет 15 минут. До «Есентая» — 10 минут, до «Нурлы Тау» — пять. Рядом Восточная объездная дорога (ВОАД) — она никогда не стоит, средняя скорость — 70-80 км/ч, это большой плюс, при такой скорости выбросов в пять-семь раз меньше, чем на улицах с пробками. Мы приобрели датчики чистоты воздуха (Air Quality Index) и выяснили, что качество воздуха здесь лучше, чем на проспекте Аль-Фараби (там стоит аналогичный датчик).
Наш ЖК находится в 50 метрах от зеленых холмов Коктобе с восточной стороны и 20 гектаров Парка культуры и отдыха с западной, вечером с гор идет бриз, плюс поток машин тоже разгоняет этот поток воздуха, увеличивая циркуляцию.
Второе — это малоэтажная застройка. Пандемия внесла коррективы в ценности горожанина, мы не хотим жить в такой квартире, из которой нельзя выйти на улицу — помните карантин, барбекю на балконе и беговые дорожки на кухне? А у нас каждая квартира имеет террасу — либо на крыше, либо на первом этаже. Я уверен, Koktobe City – лучшая альтернатива частному дому.
Мы не знаем, каким будет мир через год, пять лет, и наша задача — предложить такой продукт, который будет востребован в любое время по качеству, потребительским свойствам и инфраструктуре.
Вид на ЖК Koktobe City
Я знаю, что школьная инфраструктура будет вечером работать для взрослых. А есть какие-то задумки для пожилых? Вы же упоминали, что во Вьетнаме вы рассчитывали инфраструктуру для трех поколений.
— К сожалению, в Казахстане пожилые люди как сегмент рынка пока не рассматриваются, хотя многие покупают родителям отдельные квартиры. Но в Koktobe City мы отрабатываем с ландшафтным архитектором зону для прогулок вокруг комплекса, то есть будет свой променад. Кроме того, будут воркаут-зоны для всех возрастов, а также бульвары с беседками и скамейками, игровыми зонами.
Если сравнивать транспортную доступность, зелень вокруг, инфраструктуру, то мы предоставляем продукт с хорошими потребительскими свойствами и значительно дешевле, чем продают аналоги: от 580 тыс. тенге за квадратный метр против 1 млн и выше у конкурентов.
Первая очередь ЖК Koktobe City давно заселена. Чем она отличается от других проектов?
— Я начинал застройку первой очереди в 2009 году. Для Алматы с его высокой сейсмической активностью сейсмостойкость является важным параметром при выборе зданий. Чтобы быть уверенными в этом вопросе, мы пригласили эксперта из Японии, члена государственной комиссии по оценке сейсмостойкости г-на Кадзуо Ватанабе. Он показал на проекте, где нужно укрепить, где — ослабить. Мы построили проект по японским СНиПам безопасности на 9 баллов. В наших домах порядка 10% себестоимости — это сейсмоукрепление. Полученные знания использовались при строительстве следующих очередей.
Сейчас вы вернулись на этот проект, который начинали делать десять лет назад. Планируете что-то изменить?
— У нас есть международная экспертиза, опыт, знания о потребностях клиента. Мы делаем hand-made-проекты, массовая застройка — это не про нас. Поэтому мы уделяем особое внимание каждому аспекту строительства, начиная от фундаментов, заканчивая отделкой и благоустройством. В новой очереди в цене мы предлагаем и парковку, и террасу, и школу, и спортивные площадки, и 25-метровый бассейн, и спорт-арт-центр, и фитнес — все это будет работать для жильцов комплекса. Мы продаем не квадратные метры, а положительные эмоции, удовольствие от жизни.
Строительная отрасль — довольно рисковый бизнес. Достаточно вспомнить кризис-2008, когда цены на жилье рухнули и застройщики массово разорялись.
— Наше преимущество по сравнению с другими застройщиками в том, что Kusto Group — это многопрофильная компания. Мы занимаемся не только строительством: есть агробизнес, строительные материалы, «нефтянка», сеть АЗС «Компасс» и т.д., и работаем в 10 странах мира. Есть возможность финансировать проект за счёт средств группы. Мы и сейчас строим за собственный счёт весь объект, ни одной копейки кредитных денег не взяли. Мы уверены в качестве и сроках.
Кстати, о сроках. Когда будете сдавать объект?
— Планировали третью очередь закончить в конце 2021 года, но сейчас видим, что можем раньше. Четвертую очередь хотим запустить в конце этого года. Наш комплекс расположен на холме, и с западной части открывается прекрасный вид на город, на закат, так что будет свой Sunset Boulevard, как в Голливуде. Сейчас по проекту на запад выходят торцы домов, а я хочу дома повернуть так, чтобы люди видели роскошную панораму. Во Вьетнаме тоже все дома смотрели «внутрь» — и мы там «развернули» их так, что 80% квартир имеют вид на реку.
У компании хватит ресурсов на такие планы? Для этого нужно иметь большой штат строителей, налаженную поставку материалов?
— Kusto Group является мажоритарным акционером в крупнейшей строительной компании во Вьетнаме с оборотом 2 млрд долларов, которая обладает огромным опытом и в жилищном, и в индустриальном строительстве. Мы можем привнести его в развитие индустрии в Казахстане.
В нашей стране есть вопросы по организации строительства и по отрасли в целом, а у нас есть мысли, как это наладить. Сейчас мы ведем переговоры с руководством строительных компаний о консолидации усилий и системных изменениях в отрасли, например принятии госпрограмм в сфере строительного образования, так как в стране дефицит квалифицированных кадров.
В последние месяцы я руководил благотворительной кампанией подразделения Kusto Help. Мы ездили по стране, раздавали продукты малоимущим и видели, как тяжело они живут — жилищный вопрос требует внимания государства. Есть идея предоставить врачам, учителям ипотеку с нулевой процентной ставкой. Это не так дорого, но поможет повысить престиж и мотивировать молодежь идти в эти профессии.
Наша задача — правильно организовать процесс. Не важно, в Казахстане или во Вьетнаме, на стройке или на ферме. Я вижу задачу в строительном бизнесе — реализовать в Казахстане правильные компетенции, организацию процесса строительства.
Мы продолжаем зарубежные проекты, запускаются новые проекты во Вьетнаме, но и в Казахстане много работы. В Алматы 70% — старые дома, старше 50 лет, то есть потенциал огромный в строительстве. Проблема — в правильном управлении, и мы уверены, что сможем внести свою лепту в улучшение ситуации.
Источник: forbes.kz
