Нюансы покупки квартиры с обременением: как не напороться на подводные камни

Покупка залоговой недвижимости может стать выгодной инвестицией. Но подходить к ней нужно взвешенно.

Что такое ипотека и кому она нужна?

Ипотека — это целевой кредит на приобретение жилья, обеспеченный этим же жильем. Часто покупка квартиры в ипотеку — единственно возможное решение для тех, кто не намерен откладывать жизнь на потом и хочет прямо сейчас улучшить жилищные условия или же стремится инвестировать накопленные средства, покрывающие стоимость нового жилья частично.

Кто продает ипотечное жилье?

Все чаще люди покупают квартиры с привлечением кредитных средств. Оформление покупки у застройщика в ипотеку на первичном рынке нередко проводится еще на этапе строительства котлована. В Казахстане на таких условиях можно приобрести жилье в новостройке по выгодным государственным программам кредитования.

За период строительства планы собственника по ряду причин могут измениться, и квартира с обременением (то есть находящаяся в залоге под выполнение долговых обязательств перед кредитором) с согласия банка, выдавшего кредит, поступает в продажу.

• Заключение договора на приобретение жилья в новостройке — способ сэкономить для тех, кто ограничен в средствах. Для этой категории покупателей ипотека — единственная реальная возможность обзавестись собственным жильем. Не исключены случаи, когда бремя ипотеки оказывается непосильным и с недвижимостью все-таки приходится расставаться.

• Обстоятельства собственника квартиры, приобретенной в ипотеку, изменились в лучшую сторону, и он собирается купить более комфортное жилье — большей площади, в лучшем районе или высокого класса. Для этого необходимо продать уже имеющуюся недвижимость и возвратить вложенные средства. В этом случае банк переоформляет долг по кредиту на нового покупателя, а с прежним собственником заключает новый ипотечный договор на новое жилье.

• Если заемщик серьезно нарушает условия ипотеки, недвижимость может быть выставлена на торги банком для возмещения нанесенного ущерба.

• Продавать недвижимость с обременением может и фирма-застройщик, которая взяла банковский кредит на ведение строительства. Но при невыполнении условий кредитного договора всеми объектами новостройки, даже еще не существующими, будет распоряжаться кредитор.

Плюсы покупки недвижимости в ипотеке

Первый плюс — выгодная цена. Недвижимость с обременением может стоить заметно дешевле аналогичного объекта, продающегося без ограничений.

Важный для покупателя недвижимости в ипотеке нюанс: до полного погашения кредита и выполнения обязательств перед финансовой организацией собственник не может полностью ею распоряжаться, в частности, не имеет законного права дарить и продавать квадратные метры под обременением, а все правоустанавливающие документы находятся у кредитора (в банке). Это и снижает стоимость объекта. Ведь прибыль кредитора уже изначально предусмотрена кредитным договором, и задирать планку не в его интересах. Инвестор же стремится возместить затраченные на покупку средства. Поэтому существует шанс приобрести готовый объект недвижимости на первичном рынке или квартиру в стадии завершения на условиях для дольщиков, вносивших средства еще до начала строительства.

Второй плюс — «чистые» документы. При выдаче кредитных средств банк досконально проверяет предмет, под который выдается кредит, взвешивает потенциальные риски, оценивает стоимость залогового имущества. Все правоустанавливающие документы на залоговую недвижимость остаются в банке до полного погашения кредита, что исключает мошеннические схемы.

Покупка квартиры по договору переуступки: особенности сделки

Опасно ли покупать залоговую недвижимость?

Не всегда покупка недвижимости с обременением или той, которая находится в залоге под ипотечный кредит, является неприемлемой сделкой. Главное, чтобы покупатель был в курсе того, что продажа объекта может состояться только по разрешению кредитора и на условиях, приемлемых для него. Конечно, можно рассчитывать на порядочность продавца или добросовестность риелтора, но лучше самостоятельно удостовериться в статусе квартиры, запросив перед заключением сделки о купле-продаже у собственника жилья справку о наличии обременения. Также этот документ можно получить самостоятельно — через ЦОН, портал egov.kz, подав письменный запрос в Департамент юстиции или обратившись к нотариусу, которому вы доверяете.

Учитывайте риски

Как и у всякой серьезной финансовой операции, у покупки недвижимости с обременением есть ряд рисков, которые необходимо учитывать потенциальному инвестору.

• Чтобы сделка состоялась, заемщик должен полностью закрыть свои обязательства перед кредитором. Для досрочного погашения кредита ему необходимо получить согласие банка, который в этом случае теряет свое вознаграждение в виде процентов. Согласование такой операции может занять длительное время.

Как покупателю обезопасить себя? Если разрешение банка на досрочное погашение кредита получено и продавец намеревается погасить кредит за счет средств покупателя, стоит позаботиться о том, чтобы он использовал деньги по назначению. Оформляйте передачу суммы на погашение кредита как задаток за покупку недвижимости. Нелишним будет вместе с продавцом отправиться в банк, чтобы убедиться, что средства внесены и их достаточно для освобождения квартиры из-под залога. Например, при визите в банк может выясниться, что сумма задатка не покрывает обязательства заемщика перед финансовым учреждением. После внесения на счет банка части суммы, недостаточной для полного закрытия долга по ипотеке, вернуть эти средства покупателю будет уже невозможно.

• Если договор об ипотеке заключал застройщик, который систематически не выполняет свои обязательства перед банком, предмет ипотеки (объект недвижимости) может полностью перейти к банку, с которым уже придется заключать новый договор на новых условиях.

Консультация юриста: как минимизировать риски при сделках с недвижимостью

Как покупателю обезопасить себя? Запрашивайте информацию о правах на ведение строительных работ и на земельный участок у застройщика и в государственных реестрах. Если вам известно, что новостройка связана ипотекой, требуйте для ознакомления кредитный договор и другие документы, где описываются все варианты ситуации, в том числе негативные сценарии, которые могут привести к отчуждению предмета ипотеки. Изучайте деятельность застройщика по всем доступным источникам, привлекайте для этого профильных специалистов. Не стесняйтесь задавать вопросы и требуйте четких ответов, на основании которых можно принять решение о целесообразности инвестиций в конкретный объект недвижимости.