Порядок реализации заложенного имущества

Существуют различные виды договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Это может быть договор залога в том случае, если кредитор получает денежные средства, которые он обязуется вернуть через определенное время с процентами. Законом устанавливается форма договора залога РК — сделка всегда должна заключаться письменно и регистрироваться в компетентных органах. Рассчитывать на прекращение залога недвижимого имущества можно будет только в случае полного исполнения обязательств заемщиком.

Особенности распоряжения имуществом под залогом

В случае, если недвижимость обременена залогом, то собственник лишается свободного права распоряжения. Это теперь можно будет делать только с согласия залогодержателя. Например, если вы решите сдавать квартиру в аренду, то сделать это будет невозможно без предварительного письменного согласия кредитора. По договору залога недвижимости такое ограничение на распоряжение объектом может вызвать серьезные неудобства для собственника, особенно в том случае, если он намеревается каким-либо способом осуществлять распоряжение объектом.

Существует два вида залога — заклад и ипотека как вид залога. Главная разница между этими двумя отдельными видами обязательств состоит в том, кто владеет объектом. Так, если она остается во владении должника, то это именуется ипотекой. Если же владение переходит к залогодержателю, то речь идет о закладе. Но даже при закладе допускается сохранение вещи во владении должника — на это также надо письменное согласие держателя залога.

При оформлении договора залога учитываются интересы сторон, также важно:

• указать данные сторон;
• существенные условия сделки;
• порядок расторжения договора и другие моменты.

К договору залога квартира, как и любого другого объекта недвижимости, применяются специальные условия. Обязательно указывайте в соглашении точный адрес расположения объекта, его технические характеристики, площадь, кадастровый номер и другие важные моменты. При заключении договора залога недвижимого имущества необходима его регистрация в государственных органах юстиции — это условия, указанные гражданским законодательством Республики Казахстан.

Взыскание имущества в рамках договора залога

Нередко обязательства по договору исполняются ненадлежащим образом или вовсе не исполняются. Что делать в таком случае? Если вы ранее заключили договор залога, то порядок реализации заложенного имущества будет определяться нормами отраслевого законодательства. Допускается два способа обращения взыскания: внесудебная реализация залогового имущества, а также реализация по решению суда. И если судебное решение носит универсальный характер и с момента, когда оно вступило в окончательную силу, носит обязательный характер, то внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество допускается только в предусмотренных законом случаях.

Продажа заложенного имущества всегда может осуществляться только в рамках торгов. При этом они проводятся доверенным лицом — кто будет этим лицом, указывается в тексте договора. Однако отсутствие такого лица не влечет недействительность сделки. В этом случае кредитор имеет право назначить собственное доверенное лицо, но при продаже имущества, находящегося в залоге, будут учитываться остальные предусмотренные законом условия. Рассмотрим примеры, когда осуществить процедуру реализации залогового имущества во внесудебном порядке представляется невозможным:

• для ипотеки недвижимости закон требовал согласия третьего лица (это могут быть представители органов опеки в случаях, когда затрагиваются интересы несовершеннолетних), и такое согласие не было получено;
• когда объект находится в сособственности, а одним из сособственников согласия на удовлетворение требований кредитора не было предоставлено;
• когда речь идет о залоге объекта, представляющего собой особую архитектурную или историческую ценность.

321 статья ГК РК регламентирует правоотношения, вытекающие из договора залога. Она устанавливает в том числе право залогодержателя требовать от должника незамедлительного исполнения обязательств в случаях, предусмотренных законом. Чаще всего к вопросам реализации предмета ипотеки обращаются банки после того, как должнику были вынесены последние предупреждения.

Обращение в судебную инстанцию — это право банка или любого другого кредитора, а не его обязательство. Просрочка обязательства еще не означает, что вы сразу же станете ответчиком в суде. Как правило, кредитор обращается в суд в пределах сроков исковой давности. Но существуют правила отсчета, бывают основания для их приостановления, поэтому разобраться в этом может только юрист. Рассмотрим случае, когда кредитор получает право требовать досрочное расторжение сделки:

• в случае, если переданный должнику объект выбыл из его владения вопреки условиям закона и договора;
• залогодатель нарушил нормы о замене предмета договора залога;
• в случае потери или утраты имущества при условии, что это произошло в силу причин, за которые залогодержатель не может отвечать, если залогодатель ранее не воспользовался правом, предусмотренным 314 статьей ГК РК и в других случаях.

Также при проведении торгов обязательно соблюдение некоторых условий.

Залогодатель в обязательном порядке получает от ответственного за организацию торгов лица уведомление о том, что им не были надлежащим образом исполнены обязательства. Уведомление может быть произведено в разных формах. Не ранее, чем через 30 дней после составления такого уведомления, составляется извещение о назначении торгов заложенного имущества. С этого момента запрещается проводить какие-либо сделки в отношении заложенного имущества под угрозой признания их недействительными. С момента публикации о дате проведения торгов до их непосредственного осуществления не должно пройти менее 10 дней.

Судебный орган, рассматривая подобные иски, исходит из необходимости соблюдения принципа состязательности сторон. При наличии уважительных причин, срок реализации недвижимого имущества с торгов может быть продлен до одного года, но не в случаях, когда отсрочка ухудшит существенно финансовое положение залогодержателя.