Признание сделки отчуждения недвижимости недействительной: основания и последствия

157 статья ГК РК детально регламентирует основания, при которых сделка признается недействительной. Соглашение таковым признается только в судебном порядке — на основании вынесенного решения. Признание сделки недействительной в РК следует после подачи искового заявления заинтересованной в этом стороной. Судебный процесс носит состязательный характер — изучаются доводы обеих сторон, а также исследуются доказательства. Истец должен подать иск в пределах срока исковой давности по сделкам. Решение будет в пользу истца в том случае, если не была соблюдена форма договора, контракт был заключен недееспособным лицом, стороной, действующей под угрозой и по другим основаниям. Иногда в договорах недвижимости в качестве продавца фигурирует лицо, не обладающее правомочиями собственника. В этой случае признание сделки недействительной должно вестись параллельно с работой правоохранительных структур, ведь тогда речь идет об уголовном преступлении, так как налицо признаки состава мошенничества.

Основания недействительности соглашения

Найти основания можно в 158 статье ГК РК. Признание договора недействительным РК возможно, если заключением сделки преследуется преступная цель. Также будет признана недействительной сделка, при которой стороны намерено пытаются уклониться от исполнения гражданско-правовых или публично-правовых обязательств. Если договор также противоречит нормам закона, он также будет признан недействительным. Рассмотрим другие основания, которые позволяют признать сделку недействительной:

• отсутствие разрешения (например, неправильно оформленная доверенность или истечение срока ее действия);
• одной из стороны по договору является несовершеннолетнее лицо (оно не обладает достаточной дееспособностью для заключения гражданско-правовых сделок с таким предметом как недвижимость);
• сторона по договору — недееспособное лицо или лицо, ограниченное в дееспособности (например, лицо с диагностированной психической болезнью и наличием решения суда об ограничении его в дееспособности);
• сторона по договору в силу афекта или других причин (опьянение) не могло адекватно воспринимать характера своих деяний;
• лицо действовало, находясь в состоянии заблуждения, когда намерено были искажены истинные мотивы сделки и ее существенные условия;
• лицо заключило договор находясь в состоянии принуждения (психическое или физическое насилие);
• договор заключался при злонамеренном с говоре с третьим лицом, призванным нанести ущерб второй стороне по договору.

Общие положения ГК большинства стран предусматривают такие понятия как притворная или мнимая сделка. Есть они и в законодательстве Казахстана. Если таковыми признаются договоры купли-продажи недвижимости, то они, соответственно, признаются недействительными.

Механизм признания сделки недействительной

Закон о купле продаже недвижимости предполагает различные методы признания сделки соглашением, не влекущим юридических последствий (недействительной). Сторона может обратиться с иском в суд согласно территориальной подсудности. Также сделка будет признана недействительной, если будет обнаружено одно из указанных в нормативных актах оснований.

Например, к такой недействительной сделке будет причислено соглашение, которое было заключено по просроченной доверенности или без соблюдения нотариальной формы. Или другой случай — спустя какое-то время после заключения сделки выясняется, что сторона не имела права быть участником договора в силу ограничения дееспособности. В этом случае вторая сторона обращается с иском в суд, оплачивает государственную пошлину, обосновывая свои требования и ссылаясь на нормы гражданского и гражданско-процессуального законодательства. В рамках рассмотрения иска назначается судебная экспертиза. В зависимости от того или иного сценария признания договора недействительным, разграничиваются и последствия этого.

Последствия расторжения сделки купли-продажи недвижимости

Есть несколько вариантов развития событий. Так, существует в законе понятие двусторонней реституции. По закону купли продажи, это предполагает возвращение всего полученного по договору. Продавец получает обратно жилье, а покупатель — деньги. Именно по этой причине в договорах указывайте всегда реальную стоимость жилья, а не кадастровую, чтобы избежать негативных последствий при вероятном расторжении договора. Также иногда допускается возмещение стоимости жилья.

Если речь идет о криминальном способе отчуждения недвижимости, то может идти речь и о конфискации имущества в рамках возбужденного уголовного дела. При этом потерпевшая материально сторона может подать гражданский иск в уголовном процессе.

При наличии признаком умышленного сговора между покупателем и продавцом, призванном нанести вред третьей стороне, государство может конфисковать как деньги, так и имущество. Если были выявлены факты насилия, угрозы и всяческого давления, то следует обратиться с иском в суд не позднее одного года с того момента, как вы узнали о нарушении своего права. Помните, существует целый механизм исчисления сроков давности в гражданском процессе.