«Прогноз рынка недвижимости»: чего ждать в 2026-м

Прогноз рынка недвижимости в Казахстане на 2026 год уже формируется, и ключевую роль в нём сыграют сразу несколько факторов: рост базовой ставки, изменения в ипотечных программах, влияние НДС на первичный рынок, а также активность риелторов и ипотечных брокеров. Вместе эти тенденции создают совершенно новую конфигурацию для покупателей и продавцов.

Как меняются возможности для покупателей

Для большинства семей ипотека остаётся единственным путём к собственному жилью. Но осенью 2025 года рынок столкнулся с неожиданным поворотом: Национальный банк повысил базовую ставку до 18%.

Этот шаг стал сигналом для коммерческих банков — многие из них пересмотрели условия, временно приостановили кредитование или ужесточили требования к клиентам.

В результате на конец 2025 года сформировалась группа казахстанцев, которые планировали покупку «вторички», но оказались в тупике: ставки выросли, первоначальный взнос собрать сложно, а ждать — риск потерять подходящий вариант.

Тем не менее рынок не замер. Напротив, часть покупателей, опасаясь дальнейшего удорожания жилья, начала активнее искать варианты даже при отсутствии необходимых 20% первоначального взноса. Именно на таком спросе начали активно зарабатывать ипотечные брокеры.

Рост теневых схем и «помощников по ипотеке»

В 2025 году резко увеличилось количество «помогаек» — посредников, предлагающих оформить ипотеку, даже если у клиента нет первоначального взноса или кредитная история оставляет желать лучшего.

Схема работает за счёт искусственного завышения стоимости квартиры, когда реальная цена в договоре указывается выше. Разница формально превращается в «первоначальный взнос», но фактически клиент переплачивает за квартиру и услуги посредника.

Такие операции несут риски:

• ежемесячные платежи становятся выше;
• покупатель может потерять деньги, если банк не одобрит заявку;
• продавцы и риелторы участвуют в искажении стоимости объекта.

Хотя схема используется довольно широко, официально она остаётся «серой» и непрозрачной.

Риелторы и новая волна жалоб

К брокерам добавились и риелторы, которые охотнее работают с комиссиями, чем с реальными объектами. На платформах объявлений массово публикуются квартиры, которые уже проданы, чтобы привлечь клиента, а затем навязать «альтернативу».

Опросы покупателей показывают, что:

• многие риелторы требуют оплатить услуги заранее;
• указывают в договоре заниженные или завышенные суммы;
• получают комиссии от обеих сторон, не уведомляя об этом клиентов.

Были случаи, когда покупатель переплачивал сотни тысяч тенге лишь потому, что агентство скрывало реальную стоимость сделки.
Иногда недобросовестные риелторы взыскивают комиссию через суд — даже если покупатель нашёл клиента самостоятельно.

Ключевой драйвер — льготные программы Отбасы банка

Несмотря на проблемы коммерческого сегмента, общее количество выданной ипотеки в Казахстане продолжает расти.
Это обеспечение дают именно льготные программы, управляемые Отбасы банком.

Факты:

• в 2025 году было выпущено ипотек на 1,7 трлн тенге;
• рост составил 25,1% по сравнению с предыдущим годом;
• из этой суммы 1,2 трлн тенге (70%) обеспечивает именно Отбасы банк;
• выдачи Банка выросли на 37%.

То есть прогноз рынка недвижимости в 2026 году напрямую связан с тем, какую политику будет вести один институт — Отбасы банк.

Пока коммерческие банки осторожничают, льготные программы становятся главным инструментом покупки жилья.

Что изменит НДС на новостройки с 2026 года

С 1 января 2026 года вступает в силу новый Налоговый кодекс.

Он вводит НДС 16% на первичное жильё, строительство которого начнётся после этой даты.

Последствия:

• новостройки подорожают;
• спрос в начале 2026 года резко возрастёт (покупатели спешат до повышения цен);
• после весеннего всплеска рынок может охладиться;
• застройщики начнут корректировать стратегии продаж.

Уже в 2025 году ожидание НДС спровоцировало рост спроса, особенно в крупных городах.

Почему жильё в регионах может подорожать сильнее

Одновременно с ростом спроса государство продолжает расширять льготные программы.

Но количество доступных квартир различно по регионам.

Например:

• в Павлодарской области сегодня острый дефицит подходящих объектов;
• крупные компании туда не заходят, и предложение ограничено;
• льготники растут в количестве, ипотека доступна, а квартир мало.

Это создаёт условия для ускоренного роста цен в регионах.

Что будет с арендой в 2026 году

Прогноз рынка недвижимости показывает:
арендный рынок тоже ждёт рост цен.

Причины:

• государство вводит налоговую прозрачность: доходы арендодателей станут «белыми»;
• часть собственников начнёт закладывать налоги в стоимость аренды;
• спрос на съём возрастёт, если ипотека будет менее доступной.

Сочетание этих факторов делает рост цен на аренду практически неизбежным.

Новый подход к ставкам по ипотеке: ставка будет зависеть от LTV

Нацбанк рассматривает нововведение:
связать ставку по ипотеке с величиной первоначального взноса (LTV).

Логика такая:

• больше первоначальный взнос → ниже ставка;
• меньше взнос → ставка выше.

Но эксперты предупреждают:

• мера не решает проблему высокой цены на жильё;
• не компенсирует зависимость рынка от госпрограмм;
• может сузить возможности коммерческой ипотеки.

Рынок может стать ещё более однобоким: льготные займы — доступны, рыночные — недосягаемы.

Прогноз рынка недвижимости: итоги

В 2026 году рынок будет формироваться под воздействием трёх ключевых сил:

1. Льготные ипотечные программы

Они продолжат доминировать и фактически задавать тон всему рынку.

2. Повышение цен на новостройки из-за НДС

Этот фактор может стать главным триггером роста цен в начале года.

3. Ограниченность предложения, особенно в регионах

Сочетание высокого спроса и малого количества доступных объектов подтолкнёт цены вверх.

Дополнительное давление создадут:

• рост арендных ставок;
• деятельность брокеров и риелторов в «серых» схемах;
• привязка ставок к уровню первоначального взноса.

В итоге 2026 год станет годом более дорогой ипотеки, более высокой аренды и ещё большей зависимости от государственных инструментов.

Читайте также: Как оформить кредит на ремонт в Отбасы банке: полный разбор условий и возможностей

Все актуальные новости из мира недвижимости в нашем приложении homsters