В 2026 году покупатели уже не спешат принимать решения только из-за страха перед ростом цен. На первый план выходят ипотечные условия, доходы, долговая нагрузка и ликвидность объектов. Поэтому рынок недвижимости Казахстана постепенно переходит от ажиотажного спроса к более осторожной и профессиональной модели.
Чтобы разобраться, что на самом деле происходит в мире недвижимости, агентство Inform.kz задало вопросы экспертам рынка. Они объяснили, почему прошлогодний рост сделок не стоит воспринимать как устойчивый подъём, какие факторы сейчас охлаждают спрос и чего ждать покупателям в течение 2026 года.
Как выбрать квартиру под флиппинг: что важно учесть до покупки
Почему прошлый год создал эффект перегрева
Эксперт по продаже премиальной недвижимости Виталий Шалаев считает, что показатели 2025 года выглядели сильными только на первый взгляд. По его оценке, рост количества сделок скрывал признаки перегрева. Особенно показательным стал декабрь, когда рынок резко ускорился.
Шалаев объяснил, что покупатели торопились закрыть сделки из-за ожиданий введения НДС, изменения курса доллара и общей неопределённости. В результате часть будущего спроса фактически перенесли на конец 2025 года. Поэтому начало 2026 года уже показало более сдержанную динамику.
По словам эксперта, рынок вошёл не в обычное сезонное колебание, а в новую фазу. Если в 2025 году в Казахстане зарегистрировали около 448 тысяч сделок, то в 2026 году объём может снизиться примерно до 330 тысяч.
Сделок меньше, но рынок не остановился
Старший консультант Colliers Kazakhstan Темирлан Муханов также отмечает замедление активности. Он сообщил, что в первом квартале 2026 года количество сделок составило 83 659. Годом ранее показатель был выше — 87 678 сделок.
При этом Муханов не считает ситуацию полноценным спадом. По его оценке, рынок остаётся активным, особенно в Алматы и Астане. Однако покупатели стали сильнее зависеть от цен, ипотечных ставок и законодательных изменений.
Эксперт подчёркивает, что девелоперы тоже ведут себя осторожнее. Они учитывают новую экономическую ситуацию и уже не могут рассчитывать только на быстрый рост спроса.
Цены продолжают расти
Одной из главных особенностей года стал разрыв между ценами и количеством сделок. Темирлан Муханов отметил, что жильё в крупных городах продолжает дорожать. Например, в Алматы первичное жильё за год выросло на 7,6%, а в Астане — на 11,3%.
Однако рост цен уже не означает прежнего ажиотажа. Покупатели стали внимательнее считать бюджет. Кроме того, банки строже оценивают заёмщиков. Поэтому рынок недвижимости всё больше зависит не от желания купить квартиру, а от реальной платёжеспособности людей.
Муханов обращает внимание и на индекс доступности жилья. По его словам, в Алматы в 2025 году он снизился до 6,6 лет. Формально это говорит об улучшении ситуации. Но эксперт уточняет: жильё всё равно остаётся дорогим в абсолютном выражении. Улучшение связано с замедлением роста цен, ростом доходов и расширением ипотечных возможностей.
Покупатели стали осторожнее
Виталий Шалаев рассматривает ситуацию шире. Он считает, что инфляция и рост расходов постепенно меняют поведение семей. Доходы многих покупателей не успевают за стоимостью жизни. Поэтому покупку квартиры всё чаще откладывают.
По оценке Шалаева, особенно заметно это по среднему классу. Раньше именно он активно поддерживал спрос. Сейчас такие покупатели чаще берут паузу, сравнивают варианты и оценивают риски.
Дополнительное давление создаёт рост долговой нагрузки. Объём просроченной задолженности увеличился с 790 млрд до 1,07 трлн тенге. Большая часть приходится на потребительские кредиты. Это снижает шансы многих граждан получить ипотеку.
Переуступка квартиры в новостройке: выгодная сделка или скрытые риски
Первичный рынок остаётся сильнее вторичного
Темирлан Муханов считает, что первичное жильё сохраняет лидерство по спросу. Новые жилые комплексы предлагают более современные планировки, инженерные решения и инфраструктуру. Кроме того, покупателям доступны ипотечные программы и меры господдержки.
По его словам, развитие новых районов также влияет на выбор. Когда рядом появляются школы, дороги, коммерческие помещения и общественные пространства, интерес к новостройкам усиливается.
Вторичный рынок при этом не исчезает. Однако его активность постепенно снижается. Главные причины — высокая стоимость старого жилья и более ограниченные ипотечные возможности.
В регионах динамика разная
Муханов отмечает, что в региональном разрезе цены продолжают расти неравномерно. На первичном рынке заметное удорожание зафиксировали в Павлодаре, Кызылорде, Шымкенте и Астане.
На вторичном рынке сильный рост показали Актобе, Павлодар и Алматы. Аренда также дорожает. Особенно заметно ставки выросли в Актобе, Жезказгане и Астане.
Руководитель офиса «Этажи» в Алматы Александра Наварова видит в крупнейшем городе страны сезонное оживление. Она отметила, что январь и февраль были слабее, но затем активность выросла. По её оценке, рынок вошёл в сезон продаж.
Наварова также считает, что в первом квартале резкого изменения спроса не произошло. В начале года собственники пытались повышать цены из-за ожиданий НДС. Однако уже в марте многие вернулись к декабрьским уровням.
Инвесторам придётся менять подход
Виталий Шалаев считает, что прежняя инвестиционная модель больше не работает автоматически. Раньше многие покупали квартиру, ждали роста цены и продавали дороже. Сейчас такой сценарий стал рискованнее.
По мнению эксперта, инвестору важно заранее оценивать ликвидность объекта. Нужно смотреть не только на цену, но и на район, качество проекта, конкуренцию, спрос на аренду и перспективы перепродажи.
Если объект переоценён, он может долго оставаться без покупателя. Поэтому в 2026 году выигрывать будут не случайные инвесторы, а те, кто умеет считать и управлять рисками.
Государственное жильё в Казахстане: все способы получить квартиру в 2026 году
Что может изменить ситуацию
Александра Наварова считает, что сильное влияние на рынок окажут ипотечные программы. Новые меры поддержки могут стимулировать спрос. Однако ужесточение условий кредитования, наоборот, сократит число одобрений.
Она напомнила, что рынок уже сталкивался с периодами, когда банки одобряли очень мало заявок. Поэтому доступность кредита остаётся одним из главных факторов для покупателей.
Наварова также выделяет валютный риск. По её оценке, заметное ослабление тенге может привести к стагнации и дальнейшему росту цен.
Виталий Шалаев видит базовый сценарий более сдержанным. Он ожидает снижение числа сделок, давление на цены, усиление конкуренции и борьбу за платёжеспособного покупателя.
Темирлан Муханов считает прогноз около 330 тысяч сделок реалистичным. По его мнению, активность сохранится в крупных городах. Однако рынок уже не сможет расти прежними темпами из-за цен, ипотеки и ограниченной доступности жилья.
Цены на квартиры в Астане и Алматы: что действительно влияет на стоимость
Когда лучше покупать жильё
Александра Наварова считает, что начало года часто даёт покупателю больше возможностей. В январе и феврале рынок спокойнее, а продавцы чаще готовы обсуждать условия.
Однако эксперт не советует слишком долго ждать идеального момента. В долгосрочной перспективе цены и курс валют могут снова измениться. Поэтому покупателю важно заранее понимать свой бюджет и не откладывать поиск без причины.
Вывод
Рынок жилья в Казахстане не падает, но заметно меняется. После периода ажиотажа он становится более рациональным. Покупатели внимательнее считают деньги, банки осторожнее выдают кредиты, а продавцы уже не всегда могут диктовать цену.
Для девелоперов и риелторов 2026 год станет проверкой на устойчивость. Теперь важны не только объём предложения и красивая реклама. Намного важнее умение работать с реальным спросом, качеством продукта и доверием клиентов.
Покупателям в такой ситуации стоит действовать без паники. Лучше сравнивать районы, проверять ипотечные условия, оценивать ликвидность объекта и заранее считать полную стоимость сделки. Именно такой подход будет определять рынок недвижимости.
Читайте также: Астана или Алматы: где выгоднее купить квартиру в 2026 году
Все новости о недвижимости, а также обзоры и выгодные предложения по новостройкам — в нашем приложении Homsters
