Продажа квартиры по договору переуступки: возможности продавца и риски покупателя

Участник долевого строительства, он же дольщик, до момента ввода жилья в эксплуатацию может продать своё право на жильё. Мотивов у продавца может быть много. Это и финансовые трудности, и желание заработать, если участие в долевом строительстве было инвестиционным проектом и рыночная стоимость жилья на момент продажи значительно превышает количество вложенных средств.

Переуступку прав требования часто называют «цессией» от латинского «cessio», что означает «уступка», «передача». Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда дольщик полностью оплатил жильё и продаёт его. Теоретически в этом случае дольщик не должен получать согласие застройщика на такую продажу (если только этого не требует договор). Хотя на практике застройщики стараются прописать в договоре обязательство дольщика уведомлять компанию, если права переуступаются.

Итак, по договору переуступки приобретается не квартира как таковая, а документ, который подтверждает право покупателя получить квартиру у застройщика после выполнения им, застройщиком, своих обязательств по договору долевого участия. Соответственно такой договор не нужно регистрировать как в случае сделки с недвижимостью, а потому заключать его проще и быстрее, ну и конечно же, более рискованно. Оформить сделку по переуступке поможет нотариус. Он же обычно проверяет наличие и подлинность всех требуемых документов.

Риски при оформлении продажи по договору переуступки

Рассматривая такую сделку, покупателю нужно помнить, что с переуступками прав риск мошенничества выше, чем со сделками прямой продажи жилья. Связано это с тем, что:

• самой квартиры еще нет, она в процессе строительства, соответственно есть риски, связанные с застройщиком, о которых можно подробнее посмотреть здесь;
• появляется дополнительное звено – дольщик, который переступает своё право на жильё. Если дольщик является мошенником, то он может попытаться переуступить свое право требования нескольким покупателям.

Как себя обезопасить?

Соответственно тот, кто покупает право требования на будущее жильё, должен много чего изучить. Например, нужно проверить:

• надёжность застройщика. Начинать нужно с формальной части – изучения разрешительных документов на строительную деятельность застройщика и проектной документации на возводимый объект (право на землю, разрешение на строительство, этапы строительства, срок сдачи). Изучить, что и как возводил этот застройщик ранее.
• наличие потенциальных проблем у строящегося объекта (неблагоприятная окружающая инфраструктура, о которой стало известно уже после начала строительства, и т.п.). Косвенным признаком проблем может служить большое количество дольщиков, желающих уступить своё право на жильё.
• права на жильё дольщика, который переуступает свои права, в том числе документ-подтверждение оплаты. Очень желательно дополнительно получить справку от компании-застройщика на бланке с печатью об отсутствии задолженности по данному договору долевого участия.
• отсутствие обременений по строящейся квартире.

Формально такую проверку всего вышеизложенного делает нотариус, но личная бдительность покупателя лишней не бывает. Идеально вообще нанять специалиста для юридического сопровождения сделки. Также полезно получить согласие застройщика на подписание договора переуступки, хотя согласно закону получение такого согласия не является необходимым.

Документы для заключения договора переуступки

• подлинник договора долевого участия в жилищном строительстве или другой документ, удостоверяющий права продавца на будущую квартиру. После сделки он остаётся у покупателя вместе с договором о переуступке прав;
• документ от застройщика об отсутствии задолженности по оплате доли (не платёжки, а именно подтверждение от компании-застройщика на его бланке с печатью, как упоминалось выше). После сделки также остаётся у покупателя;
• удостоверения личности обеих сторон;
• выписка из Реестра регистрации залога движимого имущества для лица, уступающего своё право требования (пока это права, а не сама квартира, они считаются движимым имуществом);
• согласие на сделку супругов с обеих сторон или документ, подтверждающий, что продавец (или покупатель) не состоит в браке;
• согласие застройщика, если такое требование указано в договоре долевого участия.

Отметим, что уступка прав требования может быть не только возмездной (в этом случае к ней предъявляются требования). Если права уступаются безвозмездно, то в этом случае работают правила, предъявляемые к дарению. В обоих случаях требуется согласие супруги (супруга) на сделку, поскольку считается, что для приобретения использовались совместные средства супругов.

Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве»

Закон РК от 7 апреля 2016 года № 486-V «О долевом участии в жилищном строительстве», который вступит в силу в октябре 2016 года (а именно статья 13) говорит, что «уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно в случае согласия уполномоченной компании с переводом долга на нового дольщика в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан в безналичном порядке».

То есть, по сути, переуступка права на будущее жилье не запрещена и при частичной его оплате первоначальным дольщиком. Однако юристы пока не комментируют это вопрос. Вероятнее всего следует дождаться октября 2016 года, когда закон вступит в силу и по нему появится какая-то правоприменительная практика. А также станет более понятно, насколько часто будет применяться сам договор долевого участия (согласно нового закона).