Жаңа жылда Қазақстандағы жылжымайтын мүлік бағасы қалай дамиды - Sputnik
АСТАНА, 5 желтоқсан – Sputnik, Катерина Клеменкова. Элиталық жылжымайтын мүліктің бір шаршы метрі үшін елордалықтар өрескел әрлеу үшін 3,7 миллион теңге немесе дайын болғаны үшін 5 миллион теңге төлейді – бұл «кілтке тапсыру» деп аталады.
Дағдарыс жылжымайтын мүлік нарығына қалай әсер етті?
Дағдарыс қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығын толығымен шайқап, жаңа үрдістерді белгіледі.
Жылжымайтын мүлік сатып алушыларға арналған Homsters.kz онлайн сервисінің басқарушы серіктесі Мария Рен Sputnik Қазақстанға Қазақстан экономикасындағы дағдарысқа байланысты баспана мәселесінің не және қалай өзгергенін айтып берді.
– Мария, нарықтағы үрдістер туралы айтып берсеңіз. Биыл жылжымайтын мүлік нарығында қандай жаңалықтар болды
— 2017 жыл бойы нарықтағы баға әр түрлі бағытта жүруде. Бастапқы нарық жалпы алғанда тұрақты, ал бағалар айтарлықтай тар диапазондағы жағдайға байланысты ғана өзгереді. Бұл ретте қайталама нарықтағы бағалар төмендеуге бейім.
Сіздің талдауларыңыз бойынша, қайталама тұрғын үй құлдырап жатыр, ал Finprom.kz іскерлік және қаржы порталы бәрі мүлде басқаша – жаңа ғимараттар артық ұсыныстың салдарынан арзандап, ескі тұрғын үйлерге айналуда деп мәлімдейді. қымбатырақ.
— Қарашада Өңірлердегі «қайталама» бағалар көп бағытты қозғалысты көрсетті: ірі қалаларда тұрғын үй құны аздап өсті, ал бірқатар өңірлерде ол төмендеді. Мәселен, Астанада қайталама нарықтағы бағалар 1,2%-ға (орташа нарықтық баға – бір шаршыға 328,5 мың теңге), Алматыда – 0,5%-ға (367,3 мың теңге) өсті. Бірқатар облыстарда, соның ішінде Шымкент пен Қарағандыда баға 0,2%-ға төмендеді (тиісінше 198,5 және 191 мың теңге).
Біз қайталама нарықтағы бағаның мұндай динамикасын алдағы мерекелермен және сатып алушылардың жаңа жылдық қиындықтар басталғанға дейін сатып алу мәмілелерін жылдам жабуға ұмтылуымен байланыстырамыз. Сатып алушылардың мінез-құлқындағы мұндай нюанстарды сатушылар мен олардың риэлторлары жақсы бақылайды және күтілетін сұраныс кезеңдерінде бағаны көтеруі мүмкін. Сонымен қатар, өңірлердегі тиімді сұраныс жағдайы әлдеқайда күрделі, сондықтан мұндай факторлар баға динамикасына аз әсер етеді.
Бірақ соңғы жылдардағы трендтерге оралсақ. Қайталама нарықта бағалар 2015 жылдан бастап тұрақты түрде төмендеп келеді және біздің ойымызша, құлдырау қарқыны бәсеңдегендіктен, көпшілік күткен «төменгі деңгейге» жақындап қалды. Мәселен, 2015 жылы ескі тұрғын үй бағасы шамамен үштен біріне төмендеді (төмендеу доллармен есептегенде болды, ал теңгедегі баға девальвацияға байланысты жыл ішінде 15-20%-ға өсті), 2016 жылы бағаның төмендеуі шамамен 15%-ды құрады. , ал 2017 жылы төмендеу 6-7% деңгейінде болады. Болашақта баға тұрақтанады, бірақ төмендеу үрдісімен.
Желтоқсан-қаңтар айларында теңге бағамы тұрақты болған кезде жаңа жылдық мерекелер кезінде сұраныстың төмендеуі аясында бағаның қайтадан құлдырауы мүмкін.
Дерде желтоқсан айы үй алуға қолайлы ма?
— Желтоқсан айында бастапқы нарықта бағаның одан әрі шамалы маусымдық төмендеуі байқалуы мүмкін деп күтеміз. Жөндеу жұмыстарын жүргізудегі қиындықтарға қарамастан, бұл кезең шынымен де үй сатып алу үшін ең сәтті кезеңдердің бірі болып табылады, өйткені жылдың соңында көптеген құрылыс салушылар жұмсайды. қызықты акциялар елеулі жеңілдіктер мен сыйлықтармен.
– Ал қазір қандай пәтерлер жиі сатылады?
– Бүгінгі таңда, біздің деректер бойынша, девальвацияға дейін үш рубльдік купюраны несиеге сатып алуға мүмкіндігі болғанымен, сатып алушылардың 80%-ы 1-2 бөлмелі пәтерлерге қызығушылық танытады. Бұл тенденция 2014-2015 жылдары банктердің ипотекалық несиелендіруді девальвациялауына және қысқартуына байланысты дамыды. Сатып алушылар шағын пәтерлерге назар аударуға мәжбүр болды.
Әзірлеушілер бұл үрдісті байқап, шағын өлшемді жайлылық пен эконом-класс тұрғын үйлерін ұсына бастады. Тіпті нарықта шағын тұрғын үйлері бар тұрғын үй кешендері пайда болды – ауданы 16 шаршы метр студиялық пәтерлер. Жалпы алғанда, Homsters.kz сайты арқылы құрылыс салушыларының сату бөлімдеріне жіберілген өтініштер жиынтығы негізінде есептелген пәтердің орташа көлемі соңғы бір жылда өзгерген жоқ және шамамен 56-58 «шаршы» құрайды.
Мен сондай-ақ біздің бағалауымыз бойынша, сондай-ақ көптеген риэлторлардың бағалауы бойынша, Сатып алушылардың 80%-ға дейіні 2000 жылдан кейін салынған үйлердегі негізгі тұрғын үйлерді немесе пәтерлерді қалайды.
Бірінші жартыжылдықта біз жүргізген зерттеу бастапқы нарықта ғана емес, жаңа баспанаға сұраныстың артқанын көрсетті. Біз сатып алушылардың өтініштерін талдап, қазақстандықтардың 52 пайызы 2000 жылдан кейін салынған жаңа үйлерден пәтер сатып алуды қалайтынын анықтадық. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығындағы транзакциялардың 60% -на дейін жаңа үй сатып алу . Осы екі цифрды қоссаңыз, сатып алушылардың 80%-ға жуығы жаңа тұрғын үйлерді – жаңа ғимараттарды немесе қайталама нарықты, бірақ 2000 жылдан кейін салынғанды қалайды екен. Бұл ретте ескі тұрғын үй қорына сұраныс, біздің болжауымыз бойынша, төмендей береді, бұл қайталама нарықтағы бағаның төмендеуін ынталандырады. Бұл, ең алдымен, ескі тұрғын үй қорының сапасының төмендігімен, сондай-ақ мемлекеттің экономиканы және құрылыс индустриясын бастапқы нарықта сұранысты да, ұсынысты да ынталандыратын мемлекеттік бағдарламалар арқылы қолдау жөніндегі белсенді ұстанымымен байланысты.
Астанада қара жұма
– Биылғы жылы тіркелген шаршы метр үшін ең қымбат ұсыныс қандай?
– Санкт-Петербургте сатылатын керемет қымбат пәтерлер. Регис Астана. Пәтерлердің ауданы 200-ден 1700 шаршы метрге дейін, ал еден жоспары сатып алушының өтініші бойынша пәтерді «қиып алуға» мүмкіндік береді. Аумағы 200 шаршы метрді құрайтын мұндай тұрғын үйдің ең төменгі құны дөрекі әрлеуде 740 миллион теңге немесе жақсы әрлеуде 1 миллиард теңгені құрайды.
Алматыдағы ең қымбат баспана әлі аяқталған жоқ. Orchard Residences тұрғын үй кешенін тапсыру 2018 жылдың 2 тоқсанына жоспарланған. Мұндағы «шаршы» құны 1,7-ден 2,3 миллион теңгеге дейін, ауданы 207-ден 508 шаршыға дейін. Мұндай сәнді жылжымайтын мүліктің ең төменгі құны шамамен 350 миллион теңгені құрайды.
– Демек, қазір Астана ең қымбат люкс баспана бойынша көшбасшылар қатарында. Айтпақшы, 9 және 10 желтоқсанда Астанада жылжымайтын мүлікке арналған «Қара жұма» өтеді. Астанада құрылыс салушылар пәтерлерді, коттедждерді, сауда алаңдарын, автотұрақтар мен қоймаларды 50%-ға дейінгі ең жоғары жеңілдікпен орналастырады. Сатушылар мен әзірлеушілер 50% жеңілдікке баратынын айта аласыз ба? Әлде бұл риэлторлардың айласы ма?
– Бұл жерде назар аударарлық жайт, әзірлеуші жарнамада немесе шақыруда нысандардың бірнеше түрін көрсетеді, бірақ 50% максималды жеңілдіктің нақты қандай болатынын көрсетпейді. Жаңа ғимараттардағы пәтерлерге мұндай үлкен жеңілдіктер жоқ деп айтуға болады, өйткені бұл жағдайда құрылыс салушы тұрғын үйді шығынға сатады. Акцияның жарнамасында тұрақ немесе қойма туралы айтылса, оларға үлкен жеңілдік жасалады. Кейде құрылыс салушылар пәтер сатып алғанда сыйлық ретінде жай ғана қойма немесе тұрақ береді.
Егер пәтерлерге арналған жеңілдіктер көлемі туралы айтатын болсақ, онда әзірлеушілер әдетте 10-15% -дан астамды тастауға дайын емес. Оның үстіне мұндай жеңілдік, мысалы, бүгінде шағын тұрғын үйлерге қарағанда нашар сатылатын үлкен пәтерлерге ғана қатысты болуы мүмкін. Немесе сатылмаған жалғыз пәтерлер жердегі немесе жоғарғы қабаттарда, нашар көрініспен немесе ыңғайсыз орналасумен.
Сол келер жыл
2016 жылмен салыстырғанда жағдай жақсы жаққа өзгеріп жатыр ма, әлде керісінше нашарды ма?
— Әрине, өткен жылдармен салыстырғанда нарықтағы жағдай сұраныс жағынан да, ұсыныс жағынан да жақсарып келеді. Ресми статистикаға сүйенсек, 2017 жылғы қаңтар-қазан кезеңінде өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны 29,5%-ға (154,5-тен 200,2 мыңға дейін) өсті. Ал пайдалануға берілген тұрғын үй көлемі осы кезеңдерде 9,5%-ға өсті (жалпы алаңның 8-ден 8,8 млн. шаршы метрге дейін).
Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі қозғаушы күші қазір мемлекет. Үкімет құрылыс индустриясын қолдау және тұрғын үйге қолжетімділікті арттыру бағдарламаларын бірнеше жылдан бері жүзеге асырып келеді, бірақ бағдарлама осы жылдың басында басталды. «Нұрлы жер» бағдарламасы , мүмкін ең күрделі және бастапқы жылжымайтын мүлік нарығының барлық бағыттары мен сегменттеріне әсер етеді.
Мемлекеттің белсенділігі алғашқы 10 айда ипотекалық несие көлемін екі есеге арттыруға әкелді. Мәселен, Ұлттық банктің мәліметінше, ағымдағы жылдың қаңтар-қазан айларында ипотека бойынша 2016 жылдың сәйкес кезеңіндегі 144 млрд теңгеге қарсы 281 млрд теңге берілген.
Сонымен қатар, Қазақстан ипотекалық компаниясы (ҚИК) бағдарламаны әзірлеу жоспарын жариялағандықтан, тұрғын үймен қамтамасыз ету және несиенің қолжетімділігі бойынша да жағдай жақсарып келеді. Осылайша, сатып алушыларға өз меншігінде тұрған жылжымайтын мүлікпен тұрғын үйдің бірінші жарнасын ішінара немесе толық жабуға мүмкіндік беру жоспарлануда. ҚИК несие алу кезінде құрылыс салушыға бірінші жарна бойынша алдын ала төлемді есепке алуға мүмкіндік береді деп күтілуде. сонымен қатар бағдарлама менеджерінің бастапқы тұрғын үй тұжырымдамасын кеңейту жоспарлары. Өздеріңіз білетіндей, қазір банктер арқылы 10 пайыздық ипотекада сіз тікелей құрылыс салушылардан пәтерлерді ғана ала аласыз. Бұл ретте құрылыс салушылар жеңілдетілген ипотека алуға мүмкіндік бермейтін басқа заңды тұлғалар арқылы тұрғын үйді сатудың әртүрлі схемаларын қолданады. Бұл мәселе алдағы уақытта шешімін табады.
Сондай-ақ, «Нұрлы жер» бағдарламасын іске асыру банктерді қайталама нарықта да ипотекалық несиелендіруді кезең-кезеңімен қалпына келтіруге негізінен ынталандырады деп күтеміз. Бұл 2018 жылдың басты трендтерінің бірі болады деп ойлаймын.
– Айтпақшы, жаңа 2018 жыл туралы. Келесі жылға тұрғын үй нарығына қандай болжамдар жасалуда
— 2018 жылға біз жылжымайтын мүлік нарығы үшін қолайлы барлық осы үрдістер жалғасын табады деп күтеміз, бірақ ағымдағы нарықтық динамикаға негізделген кейбір түзетулермен.
Келесі жылы 1-2 бөлмелі пәтерлерге сұраныстың басымдығы жалғасады деп күтеміз – бұл дағдарысқа дейінгі ең сұранысқа ие тұрғын үй болды. Бірақ сонымен бірге, жаңа ғимараттарға арналған ипотекалық бағдарламаларды дамытудың арқасында біз үлкенірек пәтерлерге сұраныстың артатынын күтуге болады. Бұл сұраныс халықтың нақты кірістерінің әлі де баяу өсуімен және банктердің консервативті несие саясатымен шектелетін болады. Банкирлер қарыз алушыларға қойылатын талаптарды жұмсартып, шынымен қалтасы көтермейтіндерге үлкен пәтерлер сатып алуға несие беруі екіталай.
2018 жылы қайталама нарықтағы бағалар төмендеу тенденциясы болғанымен тұрақтануы ықтимал қалады. Менің ойымша, біз ақырындап бағаның түбіне жақындап келеміз.
Өз кезегінде, келесі жылы бастапқы нарықтағы баға тұрақты болады. Бір жағынан, мемлекеттік бағдарламаларды белсенді іске асыру есебінен нарықты ұсыныспен қанықтыру жаңа құрылыстардағы тұрғын үй бағасының төмендеуін ынталандыруы тиіс. Екінші жағынан, мемлекеттік бағдарламалар несие беру шарттарын жеңілдетеді, бұл шаршы метрге сұранысты ынталандырады, демек, бағаның өсуіне себеп болады. Біздің ойымызша, бұл факторлар бір-бірін теңестіреді және нарық 2018 жыл бойы баға бойынша айтарлықтай тұрақты болады, мүмкін плюс немесе минус 2-3% дәлізіндегі ауытқулармен.
Жариялау көзі – #
