2016 және 2017 жылдар Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы үшін қиын жылдар болды. Алдымен құбылмалы айырбас бағамына көшу жүзеге асырылды, содан кейін бағаны доллар валютасында көрсетуге тыйым салынды. Мұның бәрі нарықтың әрбір қатысушысы үшін баға белгілеуде белгілі бір қиындықтарға әкелді.
Инфляция өсіп, ел тұрғындарының табысы азайған соң Астана мен басқа қалалардағы пәтерлердің бағасы арзандауы керек еді, бірақ олай емес.
2016 жылы Қазақстанда жылжымайтын мүлік бағасы төмендеді
Жоғарыда айтылған бағаларды доллармен көрсетуге тыйым салынғанына қарамастан, қайталама нарықтағы тұрғын үй құны әлі де шетел валютасымен байланысты. Бұдан соңғы екі жылдағы теңгедегі баға динамикасы валюта бағамының ауытқуына байланысты болды деген қорытындыға келеді. Қазіргі уақытта жылжымайтын мүліктің теңгедегі бағасы 2014 жылдың басындағы деңгейде. Оған соңғы екі жарым жылдағы жылжымайтын мүлік құнының тоқырауы дәлел.
Әрине, бұл доллармен есептелген құн туралы айту мүмкін емес. 2014 жылдың басынан бері шетел валютасы 50%-дан астам, ал 2016 жылы 21%-ға құлдырады.
Өткен жылы дағдарысқа қарамастан, Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы, ең алдымен, 2017 жылғы ЭКСПО көрмесіне байланысты дамуын жалғастырды және мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары әлі де жүзеге асырылуда. 2016 жылы жаңа жылжымайтын мүліктің үлкен көлемін енгізді, оның басым бөлігі Астана қаласының үлесіне тиді. Дәлірек айтсақ, өткен жылы елордада 2 миллион шаршы метрден астам жаңа тұрғын үй пайдалануға берілсе, көрме жарияланғанға дейін жылына орта есеппен небәрі 1,3 миллион шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілген.
Сонымен қатар, 2016 жылы Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығында жағымсыз үрдістер байқалды, өйткені берілген ипотекалық несиелердің көлемі қысқарды. Доллар 80%-дан астамға өсті, бұл азаматтардың валюталық жинақтарының қымбаттауына әкелді, ал олардың үлесі сол кезде шамамен 70%-ды құрады. Шетелдік валютадағы депозиттердің қымбаттауы, сонымен бірге Алматыда және басқа қалаларда қайталама нарықтағы пәтерлер бағасының төмендеуі сұранысы жоғары аймақтарда сұраныстың күшеюіне әкелді. табыстар.
Қазақстанда ресми тіркелген пәтерлерді сатып алу-сату бойынша барлық мәмілелердің динамикасын зерттейтін болсақ, айтарлықтай өсім байқалады. Мысалы, елордада аяқталған транзакциялар көлемі айтарлықтай өсті – 61%-ға, Алматыда бұл көрсеткіш сәл төмен, ол 48%-ды, Ақтау қаласында – 42%-ды, Шымкентте – 18%-ды құрады. Ең аз өсім Қарағандыда бар, ол 4,7% ғана.
Табысы төмен және орташа аймақтар туралы айтатын болсақ, онда жыл ішінде сұраныс не сол күйінде қалды, не төмендеді.
2016 жыл аяқталуға жақын қалғанда Алматы мен еліміздің басқа қалаларында тұрғын үйдің орташа бағасы 18-ден 28%-ға дейін төмендеді. Мұның бәрі белгілі бір қалаға байланысты болды:
1. В Астана шаршы метрдің орташа бағасы 2016 жылы 354 мың 255 теңге, ал 2015 жылдың қараша айындағы ауытқу -105 мың 741 теңге болды. немесе -23%.
2. В Алматы шаршы метрдің орташа құны 377 мың 924 теңгені құрады, ал қараша айындағы ауытқу -104 мың 194 теңге немесе -21%.
3. В Ақтау шаршы метрдің орташа бағасы 290 мың теңгені құрады, ал қарашадағы ауытқу -98 мың 840 теңге немесе -25%.
4. В Қарағанды шаршы метрдің орташа құны 207 мың 774 теңгені құрады, ал қараша айындағы ауытқу -46 мың 738 теңге немесе -18%.
5. В Шымкент шаршы метрдің орташа бағасы 198 мың 340 теңгені құрады, ал қараша айындағы ауытқу -77 мың теңге немесе -28%.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлік бағасының болжамы: 2017 жылы пәтер бағасы төмендейді
Ұзақ мерзімді қаржыландыру болмағандықтан, банк мекемелері ипотекалық несие алуға қызығушылықтың төмендігін атап өтті. Сұраныс бірқатар жағымсыз факторларға байланысты төмендеді: жоғары пайыздық мөлшерлемелер және жылжымайтын мүлік бағасының болжамындағы белгісіздік.
Қазіргі уақытта жеңілдетілген ипотекалық несие берумен тек «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» айналысады. Алайда жылжымайтын мүлік бағасының белгісіздігі мен өтімділіктің төмендеуіне байланысты мекеме несие беруді де қысқартып отыр.
Банк мекемелерінің несие қаражаты бойынша ұсыныстарының азаюы жылжымайтын мүлік сатып алғысы келетін адамдардың қаржы құрылымдарын айналып өтіп, меншік иелерімен тікелей байланысқа түсуіне әкеліп соғады. Олар өздері үшін қолайлы төлем шарттарын табады (бөліп төлеу, бартер және т.б.).
Сондай-ақ қашан Жоғарыда аталған ЭКСПО көрмесі аяқталса, елордадағы жылжымайтын мүлік нарығы толып кетеді. 2016 жылы құрылыс салушылар көптеген ғимараттарды тұрғызды, осылайша алдағы екі жылға жылжымайтын мүліктің қорын құрады. Нарықта ұсыныс жеткілікті, азаматтардың кірісі төмендеп, ипотекалық несие көлемі азайған екен. Осының барлығынан Алматыда және Қазақстан Республикасының басқа қалаларында тұрғын үйдің шаршы метрінің құны төмендейтіні сөзсіз.
Сарапшылар 2017 жылы баспана бағасы төмендейді деп болжап отыр.
Экономикадағы циклдар теориясы бізге не айта алады?
2017 жылы бағаның төмендейтіні экономикада да расталып отыр. Франциялық экономист Клемент Юглар 7-11 жылға созылатын инвестициялық циклдарды зерттей алды. Олардың әрқайсысында ол қалпына келтіру және құлдырау кезеңін, сондай-ақ кейбір қосалқы кезеңдерді анықтады:
— қалпына келтіру кезеңі;
— өркендеу кезеңі;
— құлдырау кезеңі;
— тоқырау кезеңі.
Бірқатар зерттеулер жылжымайтын мүлік құнының динамикасында бірнеше орта мерзімді циклдарды бөліп көрсетуге болатынын көрсетті. Біріншісі 9 жылға созылды.
Бірінші цикл 2000-2009 жылдар аралығында жалғасты. Тізімдегі бірінші кезең 7 жылға созылды: 2000 жылдан 2007 жылға дейін. Рецессия 2007 жылдың жазында (тамыз) басталып, 2009 жылы (күзде) аяқталды. 1 цикл небәрі 9 жылға созылған екен: 6 жарым жыл өрлеу кезеңі, ал 2 жыл құлдырау кезеңі болды. Екінші Цикл 2009 жылдың күзінде басталып, бүгінгі күнге дейін жалғасуда. Екінші циклдегі жаңғыру кезеңі аталған жылдың күзінде басталып, 2014 жылдың қысында (ақпан айында) аяқталды.
Рецессия 2014 жылдың ақпаны мен наурызы аралығында басталды. Ол күні бүгінге дейін жалғасуда. Екінші циклде қалпына келтіру кезеңі 4 жыл 3 айға созылып, 2014 жылы еліміз 3 жылдан астам уақыт бойы жалғасып келе жатқан рецессия кезеңіне аяқ басты. 2015 және 2016 жылдары Қазақстан тоқырау кезеңінде болды, одан кейін құлдырау басталуы керек. Егер азаматтардың табысының төмендеуін, берілген ипотекалық несиелер көлемінің азаюын, сондай-ақ елдегі экономикалық өсімге қатысты ұстамды болжамдарды ескерсек, бағаның теріс динамикасының жалғаса беретінін жақын арада көреміз. Мұның бәрі қанша уақытқа созылады? Екінші цикл бірдей ұзақтықта болады деп есептесек, Біріншісі сияқты, Қазақстан экономикасы мен жылжымайтын мүлік нарығы 2018 жылы ғана қалпына келеді.
Ағымдағы шарттарды ескере отырып, 2017 жылы бағаның төмендеу тереңдігі 10-15% аралығында болуы мүмкін (орташа алғанда, құлдырау ай сайын 0,8%-дан 1,25%-ға дейін болады). Дегенмен, әлемдік нарықтағы жағдай айтарлықтай күрт өзгеріп жатқанын айту керек, сондықтан болжам жақын арада өзгеруі мүмкін.
Осы мақаладағы ақпарат сізге пайдалы болды деп үміттенеміз.
