Как приобрести квартиру в Калининграде?

Бытует мнение, что Калининград – это сразу и Россия, и Европа. Благоприятный морской климат, множество зеленых скверов, высокие темпы застройки и многочисленное казахстанское землячество – вот главные факторы, привлекающие сюда наших соотечественников. Едва ли не основная цель переехавших в Калининград – получение квартиры. О том, как стать владельцем жилья на побережье Балтийского моря, рассказали сами жители города.

Вопрос иммиграции в Калининград связывают в первую очередь с госпрограммой по оказанию содействия добровольному переселению соотечественников. Именно этот регион лидирует по числу приезжих граждан. Как показывает статистика УФМС по Калининградской области, за все время действия программы (с 2006 года) число участников достигло почти 9000 (если считать с членами семей – около 20 тысяч человек). Примерно 45% из этих граждан – казахстанцы.

Жительница Караганды Галина Полянская полагает, что вопрос постоянного проживания в РФ решится уже в этом году. Она активно переписывается с теми, кто уже проживает в самом западном российском регионе.

«Есть такой калининградский район, называется “Северная гора”. Его главная особенность – жители, почти все они переехали в Калининград из Караганды. Друг нашей семьи живет там уже несколько лет, мы поддерживаем общение по Skype», – рассказывает Галина.

Телевидение и газеты Калининграда говорят о провале проекта. Ожидалось, что к 2012 году в регион переберется свыше 300 тысяч новых жителей, однако переехала лишь 16-я часть.

Ждать ли нового проекта?

Упомянутая программа поддержки переселенцев завершилась в 2015 году. Глава государства распорядился реализовать еще один подобный проект (теперь – бессрочный), а также продумать методы его реализации в регионах. Представители российского Посольства в РК пока отказываются давать какие-либо комментарии относительно программы, ее сроков и особенностей. Дипломаты ожидают официального распоряжения, лишь после него в газеты Казахстана поступит соответствующая информация. Кроме того, подробности можно будет найти на официальном сайте ФМС РФ. Ситуацию комментирует Елена Дюгай, эксперт по недвижимости за рубежом:

«В настоящее время на сайте не обновилась информация – еще непонятно, планируют программу закрыть или продлить. Выходит, для того, чтобы перебраться в Калининград, необходимо пройти прежнюю процедуру. Судя по новостям Первого канала, переезд станет проще, в частности будет отменен экзамен на знание русского языка».

Специалисты фонда «Единство» (Караганда), который занимается консультацией потенциальных переселенцев, рекомендуют дождаться окончательной информации о программе. Сроки запуска программы зависят и от руководства Калининградской области – именно оно занимается разработкой региональной документации.

> Программа доступного жилья для молодых семей в Казахстане

Ожидается, что новая программа станет проще и приблизится к жизненным реалиям. Тем не менее с переездом в Калининград могут возникнуть сложности. Несмотря на то, что в период действия первой программы в области планировали принять около 300 тысяч граждан, в реальности к приезду такого числа людей готовы не были. В соответствии со второй программой, подать заявление в консульство смогут все, однако конкурс будет более строгим. По мнению Галины Полянской, таким образом хотят создать ажиотаж вокруг проекта:

«Мне попадалась информация о том, что больше шансов на переезд в Калининград получат учителя и медицинские работники. Возможно, это просто сплетни, которые “закидывают”, чтобы подогреть интерес у людей. Вносят определенную смуту».

 Пока женщина занимается подготовкой документации – все должно быть идеально. Ведь малейшая оплошность, например не совсем четкая печать, может послужить поводом для отказа, Галине придется вернуться домой и переделать документы. Она решила на 100% подготовиться ко дню, когда программа вступит в силу.

 «До тех пор, пока ты не столкнешься с отказом, о нем не думаешь. Тебе кажется, что с документами все в порядке. На деле выясняется, что здесь не хватает справки, там забыли про печать. Необходимо заранее проверить, все ли соответствует требованиям. Еще одна рекомендация от иммигрантов: не ламинируйте документы, на территории РФ они недействительны. И не забудьте правильно оформить листок убытия, чтобы спустя годы получить казахстанские пенсионные накопления. Поступайте так, как требует закон».

 Проект «Соотечественники» прельщает потенциальных эмигрантов прежде всего правом на оперативное получение гражданства. Комментирует эксперт Елена Дюгай:

«Это огромное преимущество! Есть масса людей, желающих просто уехать в РФ и стать гражданами этой страны без помощи государственной программы. Им необходимо встать в очередь, дождаться рассмотрения заявки – разумеется, они имеют дело с бюрократией. А сама программа, я думаю, гражданам понравилась».

Консультации по калининградской недвижимости

Не так давно госпожа Дюгай сама побывала в Калининграде. Сегодня эксперт делится воспоминаниями: оказалось, едва ли не каждый день ей приходилось видеться с бывшими казахстанцами! Из-за высокого «спроса» на Калининград среди жителей РК в Караганде пришлось открыть специальное агентство, безвозмездно предоставляющее консультации о недвижимости за рубежом.

«В моем ведении – непосредственно Калининград, – сообщает Елена. – Я рассказываю людям, как приобрести здесь жилье, как защитить себя от жуликов, какова стоимость метра квадратного. Кроме того, я подбираю недвижимость. Бывает, что у меня спрашивают, как получить гражданство или поучаствовать в госпрограмме, однако подобные вопросы не входят в мою компетенцию. Чаще всего в таких ситуациях я отправляю клиентов на официальные ресурсы. Возможно, человек пока не решился на участие в программе переселения, может, в Калининграде у него пока нет знакомых. Однако он уже проявляет интерес: что, где, сколько, как переехать, на какую помощь рассчитывать. Я пытаюсь предоставить как можно больше информации о калининградской жизни – вплоть до того, какой транспорт ходит из Гурьевска до Калининграда». 

> Процесс покупки первичной недвижимости гражданами другой страны

При этом масштабной рекламы нет, в агентство каждый день звонят два-три клиента. Правда, на личную встречу приходят далеко не все звонившие – лишь те, кто уже «созрел» для переезда. Госпожа Дюгай подчеркивает, что никого не убеждает переезжать, однако считает Калининград идеальным вариантом для эмигрантов. Многих привлекает близость Польши (примерно два часа езды от Калининграда), где можно поступить в престижный европейский вуз. Другим нравится, что совсем рядом – Германия, где, возможно, живут родственники. Комментирует Татьяна Таранцова, замдиректора калининградской фирмы «Клипер Недвижимость»:

«Во времена Советского Союза в Казахстане жили сотни восточных немцев, большой процент их после 1991 года смогли возвратиться на территорию ФРГ. У многих остались родственники в Казахстане, с которыми хотелось бы регулярно видеться. Так, часто в Калининград иммигрируют родители, чтобы почаще встречаться с детьми и внуками. Каждый день из этого российского города отправляются автобусы, которые за 15-20 часов довезут желающих до Германии».

Татьяна отмечает: сегодня мы наблюдаем уже четвертую волну иммигрантов – казахстанцы уезжают в самый западный регион РФ, начиная с 1995 года. На протяжении 2000-х годов иммигранты перевезли сюда и своих родных.

Калининград относится к числу тех населенных пунктов, где в 2018 году планируют проводить матчи ЧМ по футболу. Из-за этого многие полагают, что здесь начнут активно возводить объекты инфраструктуры, а значит, вырастет число рабочих мест. Кроме того, многие уверены: в Калининграде к иммигрантам относятся более благожелательно, чем на остальной территории РФ. Связано это прежде всего с тем, что когда-то этот город был немецким, соответственно, здешнее российские население – также своего рода иммигранты.

Эксперт Елена Дюгай полагает, что граждан Казахстана беспокоит в первую очередь риск быть одураченными калининградскими риелторами и нотариусами:

«В Калининграде у нас есть надежные партнеры, которые делятся с нами актуальной информацией. Своим клиентам я могу посоветовать проверенных российских специалистов».

Предусмотрено ли право на временную жилплощадь?

Согласно правилам программы по переселению, иммигранты могли претендовать на временную жилплощадь. Однако граждане Казахстана почти не пользовались этим правом. Своим опытом делится Ирина Сидорова, переехавшая в Калининград из Алматы:

«Нам было известно, что в поселке Северный находится центр для временного проживания иммигрантов, однако мы не прибегли к его услугам. В данном центре можно жить не более полугода. По рассказам, условия были созданы кошмарные, до самого Калининграда необходимо было ехать 17 километров. Цена проезда на маршрутке в пределах Калининграда – 20 рублей, за город – 35».

Часто переселенцы подбирают жилье для приобретения или аренды с помощью родных и друзей, которые уже успели осесть в России. Комментирует Татьяна Таранцова (ООО «Клипер Недвижимость»):

«Далеко не все калининградцы разбираются в тонкостях местного рынка жилья. Предоставить оперативную консультацию, приняв во внимание пожелания клиента, может лишь профессиональный риелтор, обладающий опытом работы от 5 лет. Распространена следующая ситуация: клиенты, заручившись поддержкой знакомых, 2-3 недели ищут квартиры в первом попавшемся районе, а затем все равно обращаются к риелтору. К нам приходят очень часто. Так, лишь за истекшую неделю в отделе продаж казахстанцы заключили четыре сделки по покупке жилья в Калининграде».

По данным ООО «Клипер Недвижимость», аренда «однушки» обойдется в сумму 400-900 USD – точная цифра зависит от части города и интерьера. Если хотите арендовать 2-комнатную квартиру, рассчитывайте примерно на 550-900 USD.

«Имея 500 USD, вы сможете получить вполне достойные условия проживания – 1-комнатную квартиру в центре Калининграда, со стиральной машиной, горячей водой», – сообщает Е. Дюгай.

 Жительница Калининграда Ирина Сидорова так комментирует обстановку с рынком жилья в городе:

«Разброс цен на аренду квартир большой – можно найти варианты и за 200 USD, и за 2000. Без посредников снять не удастся, исключительно через риелторские агентства – объявления найдете в газетах или Интернете, проблем с этим нет. В настоящий момент мы проживаем в двушке в центре – нам необходимо оформлять документацию, и все нужные государственные конторы находятся по близости. За аренду платим 500 USD, еще 150 USD уходит на коммунальные платежи. Радует, что многие товары (мясо, рыба) в Калининграде дешевле, чем в Алматы».

Гражданин Казахстана Егор Ефанов нередко ездит в Калининград – здесь у него проживает брат. Стоимость аренды комментирует следующим образом:

«Зачастую на оплату съемного жилья уходит 50% всего дохода семьи. Средняя стоимость аренды квартиры в Калининграде – 7-10 тысяч RUB. За 15 тысяч предлагают отличные варианты. При этом средняя заработная плата составляет около 25 тысяч RUB – такая сумма считается вполне достойной».

Калининград – объект инвестиций со стороны Москвы

За последнее время заметно возрос интерес москвичей к калининградской недвижимости. Жителей столицы прельщает прежде всего возможность ездить в страны ЕС на отдых или шопинг. Кроме того, они стремятся получить собственную недвижимость вблизи моря, в регионе с благоприятным климатом. Как отмечает Татьяна Таранцова, многие предполагают перебраться в Калининград после выхода на пенсию.

Распространена ситуация, когда москвичи продают собственное жилье в столице, а затем приобретают несколько квартир в Калининграде или на берегу Балтийского моря. Сдав эти объекты арендаторам, можно получить неплохой стабильный заработок.

Тем, кто пока недостаточно изучил специфику Калининграда, необходимо знать: раньше город состоял из пяти районов (Центральный, Московский, Ленинградский, Балтийский, Октябрьский). В 2009 году некоторые из них объединили, и сегодня город делится всего на три части: Центральный, Московский и Ленинградский районы. Однако сами калининградцы и опытные риелторы по обыкновению применяют старое разделение.

> Как выбрать район города при покупке квартиры в новостройке: 5 важных пунктов

Наиболее элитный – Центральный район, «поглотивший» в 2009 году Октябрьский. Елена Дюгай так говорит о недвижимости здесь:

«Все объекты, построенные в Центральном районе, относятся к VIP-недвижимости. Здесь можно найти много вилл и таунхаусов, квартиры бизнес- и элит-класса. Не менее престижным считается жилье вдоль побережья».

 ООО «Клипер Недвижимость» предоставляет собственный обзор цен на недвижимость в Калининграде:

• Центральный район 

Стоимость квадрата на вторичном рынке составляет 49-55 тысяч RUB (1500-1800 USD). Квартиры на первичном рынке здесь дороже – примерно 50-65 тысяч RUB (1600-2100 USD) за квадратный метр.

• Октябрьский район

Эту часть Калининграда считают самой престижной. Именно здесь находятся проспект Мира, улицы Колоскова, Кирова и Грекова (в народе их именуют не иначе, как «Дворянское гнездо»).

«В Октябрьском районе расположен главный парк Калининграда – популярнейшее среди жителей место отдыха, – сообщает эксперт по недвижимости Татьяна Таранцева. – Драмтеатр, зоосад, стадион “Балтик”, старейший отель “Москва” – это настоящее сердце Калининграда. Квартиры в новостройках здесь стоят в районе 55-70 тысяч RUB (1800-2300 USD) за квадрат. Жилплощадь с отделкой обойдется в 70-120 тысяч RUB (2300-4000 USD) и более. Огромной популярностью пользуется район возле гимназии №1, Банковская улица, улицы Чернышевского и Красная».

Необходимо принять во внимание, что в Калининграде новые дома сдаются с черновой отделкой. В квартирах не установлены ванны и унитазы, нет дверей между комнатами. Наиболее распространенный вариант отопления – 2-контурный котел в каждой квартире. Таким образом, вам необходимо включать расходы на ремонт в бюджет для покупки жилья. Отделка жилплощади обойдется ориентировочно в 8-15 тысяч RUB (250-500 USD) за квадрат.

• Ленинградский район

В этой части города вы сможете приобрести квартиру по цене 47-53 тысячи RUB (1500-1750 USD) за квадрат. В домах комплекса «Восточный» жилье будет стоить от 39 тысяч RUB, в районе улиц Горького и Гайдара – в пределах 50-55 тысяч RUB за квадрат. Чуть дешевле обойдется квартира в районе Северная гора, на улицах Глинки и Герцена – в 48-53 тысяч RUB за квадрат.

• Балтийский район (сегодня входит в состав Московского района)

Здесь квартиры доступнее примерно на 6% – цены начинаются от 45 тысяч RUB за квадрат. Комментирует Татьяна Таранцева:

«В новостройках, срок сдачи которых установлен на 2013 год, квадрат обойдется в 39-43 тысячи RUB (1300-1400 USD)».

Лучше всего продаются малогабаритные квартиры – стоимость квадрата в них колеблется в пределах 52-60 тысяч RUB (1700-2000 USD).

Разумеется, иммигранты далеко не всегда могут позволить себе жилье в элитных районах. Елена Дюгай, специалист по недвижимости, сообщает, что на территории Калининграда можно найти жилье стоимостью 30 тысяч USD:

«Однако вместо центрального отопления в таких квартирах будет печное – придется научиться пользоваться “буржуйкой”. Современная “однушка” в благополучном районе обойдется ориентировочно в 50-60 тысяч RUB. Если вы переезжаете сюда из Алматы, рассчитывайте на неплохую квартиру аналогичного метража в Калининграде. Продав 2-комнатное жилье в Караганде, в Калининграде сможете приобрести 1-комнатное».

 Елена говорит об элитных районах Караганды. Если же речь идет о Майкудуке или Пришахтинске, где цены на жилье гораздо ниже, описанная схема не сработает.

Доступными в Калининграде называют объекты, реализуемые по социальным программам. Например, здесь существуют районы, возводимые специально для поселения военных, учителей и подобных категорий граждан. Комментирует Елена Дюгай:

«Подобное “социальное” жилье возводится в отличных районах – Центральном и Ленинградском. Есть возможность ипотечного кредитования, однако многие дома уже возведены, допустим, пять лет назад – жилье продают повторно».

Как отмечает госпожа Дюгай, комиссия за услуги риелтора при приобретении квартиры достигает 30-100 тысяч RUB (1000-3300 USD). Специалисты из Калининграда оценивают свою работу по фиксированной ставке, а не по проценту от стоимости объекта, как это принято в Казахстане.

«100 тысяч от вас потребуют при покупке объектов категории VIP: коттеджей, вилл. Если квартира стоит более 70 тысяч EUR, за услуги риелтора понадобится заплатить 50 тысяч RUB, если дешевле 70 тысяч EUR – 30 тысяч RUB», – рассказывает Елена.

 Учтите: покупая квартиру в Калининграде, необходимо выделить около 14 дней на регистрацию недвижимости. Заверив сделку у нотариуса, необходимо подать документы в регистрационную палату. Многие ошибочно полагают, что вся процедура займет не более трех дней. Спешим вас разочаровать: покупка квартиры или дома в Калининграде длится долго. Как минимум неделя уходит на подбор недвижимости, еще столько же займет регистрация покупки.

> Как оформить квартиру в собственность?

Большая часть калининградской недвижимости – это многоквартирные панельные дома. Непривычными для жителей Казахстана будут «гостинки», а также дома, построенные в те времена, когда Калининград был Кенигсбергом (немецкий фонд). «Гостинками» называют компактные квартиры на манер «коммуналок», без кухни и санузла, с общим коридором. Иногда «гостинки» оснащены собственным мини-туалетом и кухонной нишей. Такие объекты стоят от 700 тысяч RUB (примерно 25 тысяч USD), однако жилая площадь в них составляет не более 14 квадратных метров.

Под немецким фондом понимают малоэтажные постройки начала ХХ века. Многие калининградцы высоко ценят такое жилье: как правило, немецкие квартиры просторные, с высокими потолками и колоссальными возможностями для перепланировки. Еще один плюс такой застройки – наличие собственного небольшого дворика рядом с каждой постройкой. Надо признать, что в немецком фонде встречаются также квартиры с невысокими потолками и небольшими комнатами. Учитывайте и время постройки: да, раньше умели строить «на века», однако возраст домов дает о себе знать. Многие из них пострадали во время войны и были недобросовестно восстановлены солдатами. В продажу такие объекты попадают редко, их стоимость на порядок доступнее, чем на жилье в центральной части города.

 «Существуют целые улицы, застроенные 2-этажными бараками с 2-4 входами в дом, – сообщает Ирина Сидорова. – Кстати, местная нумерация для многих непривычна – номеров у построек нет, нумеруют подъезды».

 В соответствии с исследованиями калининградской газеты «Рынок жилья», предложение в многоэтажках сегодня превысило спрос – на рынке «зависли» тысячи вариантов. Что характерно, это никак не повлияло на цену недвижимости! Татьяна Таранцова придерживается другой точки зрения:

«Специфика спроса такова, что жилье застройщики начинают реализовывать еще в момент строительства. Факт продажи 50% квартир к моменту сдачи объекта позволяет сохранить темпы застройки».

 Львиная доля переселенцев в Калининграде – семейные пары. Чаще всего у них есть свои квартиры или дома в Казахстане – эта недвижимость продается перед отъездом. В Калининграде они покупают новое жилье, исходя из своих финансовых возможностей. Подобрать хороший вариант помогают либо близкие, которые уже давно проживают в Калининграде и достаточно знакомы с ситуацией на местном рынке, либо опытные риелторы. Согласно Законодательству РФ, факт приобретения квартиры не дает автоматического права на гражданство. Нерезиденты испытывают сложности с получением хорошей работы (официантом можно устроиться с легкостью). Однако приобретение своей жилплощади избавит вас от проблем с пропиской!

Как показывает статистика, большая часть эмигрантов из Казахстана стараются не приобретать недвижимость, а строить жилье собственными силами. Как это происходит, мы расскажем в следующих материалах.