2026 жылы Қазақстандағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу енді бір өлшемді «сатып ал, күт және тап» шешімі емес. Нарық күрделене түсті, талаптар қаталданды, ал қателіктер қымбатқа түсті. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік капиталды бір уақытта сақтауға және табыс табуға қабілетті бірнеше құралдардың бірі болып қала береді. Дегенмен, нәтиже таңдалған стратегияға, кіру нүктесіне және жоспарлау көкжиегіне тікелей байланысты.
Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлікке инвестиция салу қалай жұмыс істейтінін, инвесторлар қандай модельдерді қолданатынын және олар көбінесе қай жерде ақша жоғалтатынын егжей-тегжейлі қарастырайық.
2026 жылы ақшаны аудару: қанша ақша «таза» қалады
Қайта сату әлі де жылдам ақша ағынының тартымдылығын тартады, бірақ инвесторлар көбінесе есептеулерінде қателіктер жібереді, салықтар мен шығындарды төмендетеді.
Бүгінгі таңда Қазақстандағы әдеттегі ақшаны аудару — бұл 22-25 миллион теңге тұратын қабықшалы және негізгі әрлеуі бар бір бөлмелі пәтер. Бұл мүлік бастапқы бағасының төмендігіне байланысты тартымды, бірақ содан кейін негізгі шығындар басталады.
Тіпті 2026 жылы «сатылымға қойылған» негізгі жөндеу жұмыстарының өзі сирек жағдайда 4-7 миллион теңгеден төмен түседі; айтарлықтай жақсартулармен құны 10 миллион теңгеден асуы мүмкін. Сонымен қатар, мердігерлер көбінесе жөндеу бюджетінің 30-40%-ын жұмыс күшіне алады, ал материалдарға үнемдеу кейінірек сату бағасына әсер етеді, себебі сапа сатып алушы үшін маңызды.
Егер мұндай пәтер жөндеуден кейін 30-33 миллион теңгеге сатылса, ол қағаз жүзінде тиімді болып көрінеді. Дегенмен, егер иесі меншік құқығының екі жылына дейін сатса, олар табыс бойынша жеке табыс салығын (ЖТС) төлеуге міндетті, бұл құнның өсуінің орташа есеппен 10%-ын құрайды. Егер пайда шекті мәндерден айтарлықтай асып кетсе, табыстың бір бөлігіне 15%-ға дейінгі жоғары мөлшерлеме қолданылуы мүмкін. Барлық жөндеу шығындарын дұрыс есепке алу, түбіртектер мен келісімшарттарды сақтау арқылы сіз салық салынатын базаны азайтып, осылайша салықты төмендете аласыз. Бұл көптеген инвесторлар елемейтін маңызды стратегия.
Нәтижесінде, салықтар мен шығындарды төлегеннен кейін, бағасы 22-25 миллион теңге болатын пәтерді сатудан түсетін пайда әлдеқайда жоғары бағаға қарағанда 2-4 миллион теңге аралығында болады. Сондықтан 2026 жылы сату арқылы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу интуициядан гөрі дәл есептеулерді қажет етеді — бюджет қателігі немесе сұраныстың төмендеуі пайданы оңай жоя алады.
Салынып жатқан жаңа ғимараттар: тексеру, құжаттар және кіріс
Салынып жатқан пәтерді сатып алу ұзақ уақыт бойы ең тиімді инвестициялық стратегия болып саналды. Бүгінде ол әлі де жұмыс істейді, бірақ маңызды ескертулермен.
Заңнамалық өзгерістерден кейін құрылыс салушыларға пәтерлерді жалған схемалар, алдын ала келісімдер немесе «сұр» мақұлдау арқылы еркін сатуға рұқсат етілмейді. Тек электрондық жүйелерде тіркелген және кепілдіктің, рұқсаттардың және жоба мәртебесінің болуы сияқты заңды талаптарға сәйкестігі тексерілген үлестік қатысу келісімдері (EPA) ғана заңды болып саналады. Мұндай құжаттарсыз сатып алушы барлық инвестицияларын жоғалту қаупін тудырады, себебі электрондық тізілімде тіркелмеген сатып алу-сату келісімі іс жүзінде ешқандай заңды қорғауға ие емес. Қазақстан тұрғын үй компаниясы (KZhK) осы жүйенің негізгі элементіне айналды — оның кепілдігі мен рұқсаттары қазір көбінесе заңды жобаның негізгі көрсеткіштері болып табылады. Бұл бұрын үлескерлер үшін жиі шығын көзі болған қос сату мен жалған келісімшарттар қаупін азайтады.
Пайдалылық тұрғысынан алғанда, ғимарат аяқталған кезде пәтер бағасының өсуі бірнеше факторларға байланысты: аяқталу кезеңі, орналасқан жері, құрылыс салушының беделі және аймақтағы даму қарқыны. Егер аяқталуға шамамен бір жыл қалса, баға шамамен 10-30%-ға өсуі мүмкін. Егер құрылыс ұзағырақ созылса (2-3 жыл), өсім жоғары болуы мүмкін. Дегенмен, соңғы жылдары бағаның күрт өсуі сирек кездеседі, себебі құрылыс салушылар болашақ бағаларды ерте негіздейді, ал реттеушілер жарнама мен қаражат жинау шарттарын бақылауды күшейтеді.
2026 жылы жаңа ғимараттар арқылы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу — бұл аяқталғанға дейінгі және кейінгі баға айырмашылығына байланысты тез пайда табудың орнына, дәлелденген жобалардың ұзақ мерзімді өсуіне ставка жасау.
Жалға берілетін мүлікке инвестиция салу: «Тыныш» табыс қанша әкеледі
Жалға алу жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың ең тұрақты түрі болып қала береді. Ол капиталдың тез өсуіне уәде бермейді, бірақ тұрақты ақша ағынын қамтамасыз етеді.
2026 жылы Алматыдағы бір бөлмелі пәтерлер көбінесе айына 200 000–300 000 теңгеге жалға беріледі, ал екі бөлмелі пәтерлер тұрғын үйдің ауданы мен сапасына байланысты 230 000-нан 500 000 теңгеге дейін өзгереді. Меншік иелері үшін жалдау ақысын ғана емес, сонымен қатар шығындарды да ескеру маңызды: салықтар, коммуналдық қызметтер, тұрақты жөндеу және пәтер бос болатын кезеңдерді де.
Нақты жалдау кірістілігі пәтер құнының жылына шамамен 5–7%-ын құрайды. Бұл рекордтық көрсеткіш емес, бірақ бұл иллюзия да емес: мүлікті дұрыс басқару және дұрыс орналасқан жермен жалдау кірісі пассивті табыстың тұрақты көзіне айналады.
Тұрғын үй кезегі: қалай дұрыс жұмыс істеу керек және жүйенің неліктен істен шығуы мүмкін
Ипотека және жалға алу: романтикасыз шындық
«Ипотека алып, жалға беру» схемасы әлі де қолданылады, бірақ оның тиімділігі төмендеді. Пәтердің бағасы 40 миллион теңге және 30% алғашқы жарнамен ай сайынғы ипотекалық төлем көбінесе 300 000-нан 400 000 теңгеге дейін болады. Егер сіз мұндай пәтерді жалға берсеңіз, түсім қарыздың тек бір бөлігін ғана жабады, ал инвестор қалғанын болашақта бағаның өсуіне үміттеніп, өз бюджетінен төлейді.
Мұндай жылжымайтын мүлікке инвестициялар тек қаржылық резервтермен және ұзақ мерзімді көкжиекпен жұмыс істейді — бұл тез ақша табудың жолы емес, капиталды жинақтау стратегиясы.
Сатып алу-сату келісімдері енді жұмыс істемейді: жаңа ережелер жаңа құрылыс нарығын қалай өзгертті
Перспективалы аудандар және көлік: инфрақұрылымды дамыту арқылы қайдан пайда табуға болады
Дәстүрлі стратегиялардан басқа, 2026 жылы инвесторлар тұрғын үй қазіргі уақытта салыстырмалы түрде арзан, бірақ көлік артериялары сияқты маңызды инфрақұрылымды дамыту жоспарланған перспективалы аудандарға көбірек назар аударатын болады.
Атап айтқанда, 2040 жылға дейінгі Алматының бас жоспарында метро желісін кеңейту көзделген. Әуежай мен қала маңына қосылатын, сондай-ақ Бірінші желіні бірнеше жаңа станциялармен бірге Барлық базарына және басқа да ірі хабтарға дейін кеңейтетін әртүрлі бағыттар бойынша құрылысқа дайындалуда. Жеңіл рельсті көлік (ЖРТ) және арнайы қоғамдық көлік жолақтарын біріктіру де жоспарлануда, бұл қаланың байланысын жақсартады және жаңа аудандардағы тұрғын үйдің тартымдылығына әсер етеді.
Мұндай инфрақұрылымдық жобалар бағаларға айтарлықтай әсер етеді. Қазіргі уақытта сұраныстың төмендігіне байланысты арзандаған тұрғын үй метро, ЖРТ немесе ірі көлік хабтары жақын жерде салынғаннан кейін нарықтық орташа бағадан тезірек өтімді болып, бағалануы мүмкін. Мұндай аудандардағы жылжымайтын мүлікке инвестициялар ұзақ мерзімді тәсілді қажет етеді, бірақ тиісті талдау арқылы олар қосымша құн өсімін тудыруы мүмкін.
Зейнетақы қорынан тұрғын үйге ақша алу үш есеге өсті: желтоқсанда рекордтық көрсеткіш тіркелді
Инвесторлар көбінесе қателіктер жіберетін жерлер
2026 жылы инвесторлар үшін негізгі шығындар нарықтың өзіне емес, дұрыс емес күтулер мен нашар есептеулерге байланысты. Жиі кездесетін қателіктер:
- салықтар мен комиссияларды есепке алмау;
- жөндеу құнын төмендету;
- есептеу арқылы емес, «кеңес бойынша» сатып алу;
- ауданның негізгі факторларына емес, эмоционалдық факторларға сүйену.
Нарық енді сәттілік туралы емес. Бұл тәртіп, есептеу және контекстті түсіну туралы.
Түйін
2026 жылы Қазақстандағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу әлі де табыс әкелуі мүмкін, бірақ бұл енді байлыққа жетудің әмбебап рецепті емес. Бағалы қағаздарды сату тез кіріс әкеледі, бірақ қатаң бюджеттік және салықтық есепті талап етеді. Жаңа ғимараттар қауіпсіз, бірақ орташа кірістілікке ие. Жалға алу тұрақтылықты қамтамасыз етеді, бірақ сізді бір түнде байытпайды. Ипотекалық стратегиялар тек сенімді жоспармен ғана жұмыс істейді. Инфрақұрылымы бар перспективалы аудандарға инвестиция салу ең тиімді нұсқа болуы мүмкін, бірақ қазіргі тұрғын үй бағаларын емес, көлік пен жергілікті дамуды ескеру маңызды.
Бүгінде жылжымайтын мүлік батылдықты емес, дәлдікті марапаттайды — және бұл жылжымайтын мүлікке сәтті инвестиция салудың кілті.
Сондай-ақ оқыңыз: Жалға алу алаяқтығы: оны қалай анықтауға және ақша жоғалтпауға болады
Біздің үй иелері қосымшасындағы жылжымайтын мүлік туралы барлық соңғы жаңалықтар homsters
