Покупка недвижимости остаётся одним из способов сохранить капитал и получать дополнительный доход. При этом инвестору необязательно ограничиваться новостройками. Вторичное жильё для инвестиций может оказаться выгодным вариантом, особенно если квартира находится в востребованном районе, не требует крупных вложений и подходит широкому кругу арендаторов.
Однако инвестиционная квартира отличается от жилья, которое выбирают для себя. Здесь на первый план выходят ликвидность, потенциальный доход, расходы после покупки и возможность быстро найти арендатора или нового владельца. Поэтому перед сделкой стоит оценивать объект сразу по нескольким параметрам.
Сначала определите цель покупки
Прежде всего важно решить, каким образом квартира должна приносить доход. От этого напрямую зависит выбор объекта.
Если инвестор рассчитывает на долгосрочную аренду, ему стоит обратить внимание на районы с устойчивым спросом. Хорошо работают локации рядом с деловыми центрами, университетами, крупными медицинскими учреждениями, торговыми объектами и транспортными узлами.
Для последующей перепродажи критерии немного меняются. В этом случае особенно важна ликвидность: квартиру должно быть легко продать без существенного снижения цены. Поэтому слишком необычные планировки, большая площадь или специфическое расположение могут сузить круг потенциальных покупателей.
Кроме того, иногда инвесторы приобретают квартиру в состоянии, которое позволяет увеличить её стоимость после ремонта. Однако такой вариант требует точного расчёта. Нужно заранее определить расходы на материалы и работы, а затем сравнить итоговую сумму со стоимостью аналогичных готовых квартир.
7 ошибок при покупке квартиры в новостройке и как их избежать
Локация влияет на инвестиционный потенциал
Даже хорошая квартира может оказаться слабым инвестиционным объектом, если она расположена в неудобном месте. Поэтому район стоит оценивать не только с точки зрения сегодняшней ситуации, но и с учётом его дальнейшего развития.
В первую очередь имеет значение транспортная доступность. Остановки общественного транспорта, удобные выезды на основные магистрали и возможность быстро добраться до ключевых районов города повышают привлекательность жилья.
Не менее важна инфраструктура. Магазины, школы, детские сады, аптеки, медицинские учреждения и места для отдыха делают район удобнее для повседневной жизни. В результате собственнику проще найти арендатора, а при продаже — заинтересованного покупателя.
При этом высокая стоимость квадратного метра сама по себе не делает район лучшим для инвестиций. Гораздо важнее соотношение цены покупки и потенциального дохода.
Обновление приложения Homsters: новые возможности уже доступны пользователям
Какую квартиру проще сдавать и продавать
Для инвестиций обычно выгоднее выбирать универсальный объект. Чем шире круг людей, которым подходит квартира, тем ниже риск длительного простоя.
Поэтому стоит внимательно оценить количество комнат и общую площадь. Компактная квартира с рациональной планировкой зачастую обходится дешевле при покупке, а спрос на неё может оставаться высоким. Одновременно важно избегать крайностей: слишком маленькие комнаты, длинные коридоры и большая доля неиспользуемого пространства снижают практичность жилья.
Отдельное внимание следует уделить этажу. Первый и последний этажи могут иметь свою аудиторию, однако часть арендаторов и покупателей предпочитает средние этажи. Следовательно, такой объект потенциально охватывает более широкий спрос.
Также необходимо оценить естественное освещение, состояние подъезда, лифта и двора. Для инвестиционной квартиры эти детали имеют вполне практическое значение: именно по совокупности характеристик будущий арендатор сравнивает несколько похожих предложений.
Как выбрать участок под строительство дома: что проверить перед покупкой
Состояние квартиры: ремонт должен окупаться
Покупать наиболее дорогую квартиру с дизайнерским интерьером для сдачи в аренду требуется далеко не всегда. Инвестору важнее найти баланс между стоимостью объекта и его состоянием.
Свежий нейтральный ремонт позволяет быстрее подготовить жильё к заселению. В свою очередь, аккуратная квартира с не новым ремонтом может оказаться выгоднее по цене. Однако перед покупкой следует проверить, сколько потребуется вложить после сделки.
Квартира, которая требует капитального ремонта, тоже может стать инвестиционным вариантом. Но только в том случае, если скидка при покупке компенсирует предстоящие расходы и оставляет достаточный запас для получения дохода.
Именно поэтому лучше считать не только стоимость недвижимости, но и полный бюджет: цену квартиры, ремонт, мебель, технику и другие необходимые расходы.
Дом тоже нужно оценивать
Инвестиционная привлекательность зависит не только от самой квартиры. Характеристики дома напрямую влияют на спрос.
В частности, стоит учитывать год постройки, материал здания и состояние общедомовых коммуникаций. Кроме того, необходимо обратить внимание на подъезд, лифты, двор и парковку.
Бывшее общежитие, панельный, кирпичный или монолитный дом могут заметно отличаться по спросу и стоимости даже в пределах одного района. Поэтому сравнивать предложения желательно среди максимально похожих объектов.
Отдельно следует проверить документы и возможные обременения. Если квартира находится в залоге или имеет другие юридические особенности, инвестору необходимо заранее понимать порядок проведения сделки и связанные с ней риски.
Санузел и другие детали тоже влияют на спрос
На первый взгляд тип санузла кажется второстепенным параметром. Однако для разных арендаторов он имеет разное значение.
Совмещённый санузел может быть вполне удобен для одного человека или пары. Для семьи с детьми раздельный вариант зачастую практичнее. В более просторных квартирах дополнительным преимуществом становятся два санузла.
Поэтому инвестору полезно заранее представить будущего арендатора. Если квартира ориентирована на студентов или молодую пару, требования будут одними. Если предполагается сдавать жильё семье, набор приоритетов изменится.
Как оценить доходность до покупки
Перед сделкой необходимо посмотреть, сколько стоят похожие квартиры в выбранной локации и за какую сумму их предлагают в аренду. После этого можно сопоставить потенциальный доход с затратами на приобретение жилья.
При расчёте важно предусмотреть периоды простоя, текущий ремонт, замену техники и мебели, налоги и другие расходы собственника. В результате прогноз получится значительно реалистичнее.
Кроме того, полезно сравнить несколько сценариев. Например, более дорогая квартира в престижном районе не всегда обеспечивает лучшую отдачу на вложенный капитал. Иногда доступный объект в районе со стабильным арендным спросом показывает более интересное соотношение цены и потенциального дохода.
От критериев к конкретным вариантам
Когда инвестор определил бюджет, подходящий район, площадь и состояние квартиры, возникает следующий вопрос — как среди множества объявлений быстро найти объекты, которые действительно соответствуют этим требованиям. Просматривать каждое предложение вручную нерационально: часть квартир окажется слишком дорогой, другие не подойдут по состоянию дома, этажу или планировке.
Поэтому уже на этапе поиска имеет смысл максимально сузить выбор. Для этого можно использовать приложение Homsters, где параметры объекта задаются через систему фильтров. Такой подход особенно удобен при поиске инвестиционной недвижимости, поскольку позволяет отталкиваться не от случайных объявлений, а от заранее выбранной стратегии.
Например, в приложении можно задать регион, количество комнат, диапазон цены и площадь. Кроме того, поиск позволяет выбирать предложения от собственников или застройщиков, объекты с фотографиями и варианты без комиссии.
Если важны характеристики самого дома, выбор можно дополнительно уточнить. В Homsters доступны фильтры по жилому комплексу, этажу, году постройки и материалу здания — кирпичному, панельному или монолитному.
Для вторичного рынка особенно полезен выбор состояния квартиры. Можно отдельно искать жильё со свежим ремонтом, аккуратным не новым ремонтом, варианты под ремонт, со свободной планировкой или черновой отделкой. Это помогает заранее оценить, потребуется ли дополнительный бюджет после покупки.
Кроме того, фильтры позволяют выбрать тип санузла, отметить бывшее общежитие, проверить предложения с недвижимостью в залоге или найти варианты, где возможен обмен. Если инвестора интересует конкретная характеристика, можно воспользоваться поиском по тексту объявления.
Таким образом, Homsters помогает ещё до просмотра конкретных квартир убрать значительную часть неподходящих предложений. В результате инвестор получает более точную выборку и может сосредоточиться на сравнении цены, расположения, состояния и потенциальной доходности оставшихся объектов.
Когда фильтры превращаются в инвестиционный инструмент
Для обычного покупателя фильтры прежде всего экономят время. Для инвестора их значение шире, поскольку правильно заданные параметры помогают придерживаться выбранной стратегии и не отвлекаться на привлекательные, но экономически невыгодные варианты.
Например, если задача — купить квартиру и сразу начать сдавать её, можно исключить жильё, требующее ремонта. Если бюджет ограничен, диапазон стоимости позволит не рассматривать заведомо дорогие предложения. А при поиске максимально ликвидного объекта можно одновременно учитывать площадь, количество комнат, тип дома, этаж и другие характеристики.
После такой предварительной выборки остаётся сопоставить наиболее подходящие квартиры между собой, изучить объявления подробнее и проверить заинтересовавшие объекты перед сделкой. Так поиск становится последовательным: сначала инвестор определяет критерии, затем с помощью Homsters сокращает количество вариантов и только после этого переходит к детальной оценке недвижимости.
Главное — покупать объект, востребованный не только сегодня
Удачная инвестиционная квартира должна оставаться понятной и привлекательной для рынка. Хорошая локация, рациональная площадь, удобная планировка, нормальное состояние дома и разумная стоимость расширяют круг потенциальных арендаторов и покупателей.
При этом универсального варианта не существует. Один инвестор ищет готовую квартиру для немедленной сдачи, другой готов вложиться в ремонт, а третий рассчитывает на последующую перепродажу. Поэтому сначала необходимо определить стратегию и бюджет, а уже затем переходить к поиску.
Вторичное жильё для инвестиций стоит выбирать на основе расчёта, а не только привлекательной цены. А инструменты Homsters помогают быстрее отсеять неподходящие предложения, сравнить объекты по важным параметрам и найти квартиру, которая максимально соответствует выбранной инвестиционной стратегии.
