Инвестиции в недвижимость в Казахстане в 2026 году перестали быть универсальным решением «купил — подождал — заработал». Рынок стал сложнее, требования — строже, а ошибки — дороже. При этом именно сейчас недвижимость остаётся одним из немногих инструментов, способных одновременно сохранить капитал и принести доход. Однако результат напрямую зависит от выбранной стратегии, точки входа и горизонта планирования.
Разберём подробно, как сегодня работают инвестиции в недвижимость, какие модели применяют инвесторы и где чаще всего теряют деньги.
Флиппинг в 2026 году: сколько остаётся «чистыми»
Флиппинг по-прежнему привлекает быстрым оборотом денег, но именно здесь инвесторы чаще всего ошибаются в расчётах, недооценивая налоги и расходы.
Сегодня в Казахстане типичный объект для флиппинга — однокомнатная квартира в черновой отделке стоимостью 22–25 млн тенге. Такой объект привлекателен низкой стартовой ценой, но дальше начинаются основные затраты.
Даже базовый ремонт «под продажу» в 2026 году редко обходится дешевле 4–7 млн тенге; если делать более серьёзные улучшения — сумма может превысить 10 млн тенге. Дополнительно подрядчики часто забирают 30–40% бюджета ремонта на работу, а экономия на материалах потом отражается на цене продажи, потому что качество важно для покупателя.
Если после ремонта такую квартиру удаётся продать за 30–33 млн тенге, на бумаге это выглядит прибыльно. Однако при продаже раньше двух лет владения хозяин обязан заплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН) с дохода, в среднем 10% с прироста стоимости. Если прибыль значительно превышает пороги, может применяться повышенная ставка до 15% с части дохода. При грамотном учёте всех расходов на ремонт, сохранённых чеков и договоров можно уменьшить налогооблагаемую базу и тем самым снизить налог. Это важная стратегия, которую многие инвесторы упускают из виду.
В итоге после выплаты налога и расходов прибыль по флиппингу с квартиры за 22–25 млн чаще оказывается в диапазоне 2–4 млн тенге, чем намного выше. Именно поэтому инвестиции в недвижимость через флиппинг в 2026 году требуют точного расчёта, а не интуиции — при ошибке в бюджете или падении спроса прибыль легко обнуляется.
Новостройки на этапе строительства: проверка, документы и доход
Покупка квартиры на этапе строительства долгое время считалась самой доходной стратегией инвестиций. Сегодня это всё ещё работает, но с важными оговорками.
После изменений в законодательстве для застройщиков нельзя свободно продавать квартиры через обманные схемы, предварительные договоры или «серые» согласования. Легальными считаются только договоры долевого участия (ДДУ), которые регистрируются в электронных системах и проверяются на предмет соответствия требованиям закона: наличие гарантии, разрешений и статуса проекта. Если таких документов нет — покупатель рискует потерять все вложенные средства, потому что договор купли-продажи без регистрации в электронном реестре фактически не имеет юридической защиты.
Казахстанская жилищная компания (КЖК) стала ключевым элементом этой системы — её гарантия и разрешения теперь часто выступают основным признаком легального проекта. Это снижает риск двойных продаж и фиктивных договоров, которые раньше были частым источником потерь для дольщиков.
С точки зрения доходности, рост стоимости квартиры к моменту сдачи дома зависит от нескольких факторов: стадии готовности, локации, репутации застройщика и темпов развития района. Если до ввода в эксплуатацию остаётся около года, цена может вырасти на примерно 10–30%. Если строительство длится дольше (2–3 года), рост может быть выше. Однако резких «в разы» скачков в последние годы становится реже, потому что застройщики всё чаще закладывают будущую цену уже на ранних этапах, а регулятор усиливает контроль за рекламой и условиями привлечения средств.
Инвестиции в недвижимость через новостройки в 2026 году — это ставка на долгосрочный рост в проверенных проектах, а не на быстрые выигрыши за счёт разницы цены «до» и «после» ввода в эксплуатацию.
Инвестиции в аренду недвижимости: сколько приносит «тихий» доход
Аренда остаётся самой стабильной формой инвестиций в недвижимость. Она не обещает резкого роста капитала, но даёт устойчивый денежный поток.
В 2026 году в Алматы однокомнатные квартиры часто сдаются в диапазоне 200–300 тысяч тенге в месяц, а двухкомнатные — от 230 до 500 тысяч тенге, в зависимости от района и качества жилья. Владельцам важно учитывать не только арендную ставку, но и расходы: налоги, коммунальные услуги, регулярные ремонты и возможные периоды, когда квартира пустует.
Реальная доходность по аренде составляет примерно 5–7% годовых от стоимости квартиры. Это не рекорд, но и не иллюзия: при грамотном управлении объектом и выборе нужной локации арендный доход становится стабильным источником пассивного дохода.
Покупка квартиры: пошаговый путь от идеи до получения ключей
Ипотека и аренда: реальность без романтики
Схема «взять квартиру в ипотеку и сдать» всё ещё используется, но её эффективность снизилась. При стоимости квартиры 40 млн тенге и первоначальном взносе 30% ежемесячный платеж по ипотеке часто оказывается в диапазоне 300–400 тысяч тенге. Если сдавать такую квартиру в аренду, выручка покрывает лишь часть обязательств, а инвестор доплачивает из собственного бюджета, надеясь на рост цены объекта в будущем.
Такие инвестиции в недвижимость работают только при наличии финансового резерва и долгосрочном горизонте — это стратегия накопления капитала, но не способ быстро заработать.
Перспективные районы и транспорт: где можно заработать через рост инфраструктуры
Помимо традиционных стратегий, в 2026 году инвесторы всё больше смотрят в сторону перспективных районов, где сейчас жильё стоит относительно дешево, но где планируется значительное развитие инфраструктуры — например, транспортных артерий.
В частности, Алматинский генплан до 2040 года предусматривает расширение сети метро — новые линии готовятся к строительству в разных направлениях, включая связь с аэропортом и пригородами, а также расширение первой линии с несколькими новыми станциями к рынку «Барлык» и другим крупным узлам. Планируется также интеграция ЛРТ (легкорельсового транспорта) и выделенных полос общественного транспорта, что повысит связанность города и повлияет на привлекательность жилья в новых зонах.
Такие инфраструктурные проекты существенно влияют на цены. Жильё, которое сейчас стоит дешевле из-за низкого спроса, может стать более ликвидным и дорожать быстрее среднерыночного уровня, когда рядом появится метро, ЛРТ или крупные транспортные узлы. Инвестиции в недвижимость в таких районах требуют более долгосрочного подхода, но при верном анализе перспектив они способны дать дополнительный рост стоимости.
Где инвесторы чаще всего ошибаются
В 2026 году основные потери инвесторов связаны не с самим рынком, а с неверными ожиданиями и недостатком расчётов. Частые ошибки:
- не учитывают налоги и комиссии;
- недооценивают стоимость ремонта;
- покупают «по совету», а не по расчёту;
- полагаются на эмоциональные факторы, а не на фундаментальные данные района.
Рынок больше не про удачу. Он про дисциплину, расчёт и понимание контекста.
Что в итоге
Инвестиции в недвижимость Казахстана в 2026 году всё ещё могут приносить доход, но они перестали быть универсальным рецептом богатства. Флиппинг даёт быстрый оборот, но требует строгого бюджета и учёта налогов. Новостройки безопаснее, но умереннее по доходности. Аренда обеспечивает стабильность, но не сделает богачом за год. Ипотечные стратегии работают только при трезвом плане. Инвестиции в перспективные районы с инфраструктурой могут оказаться самым прибыльным вариантом, но здесь важно смотреть на транспорт и развитие территории, а не на текущую цену жилья.
Сегодня недвижимость вознаграждает не смелость, а точность — и именно в этом заключается главный принцип успешных инвестиций в недвижимость.
Читайте также: Договоры купли-продажи больше не работают: как новые правила изменили рынок новостроек
Все новости о недвижимости, а также обзоры и выгодные предложения по новостройкам — в нашем приложении homsters
