Қазақстандағы пәтер жалдау: нарықта не болып жатыр?
Соңғы жылдары Қазақстанда пәтер жалдау үй шаруашылығының ең сезімтал шығындарының біріне айналды. Жалға берілетін тұрғын үй бағасы табысқа қарағанда тезірек өсіп келеді, ал нарық тұрақты өсу үрдісін көрсетіп отыр. Ұлттық статистика бюросының мәліметтері бойынша, жалдау бағалары бес жылда екі еседен астам өсті, тіпті баяулау жалпы көріністі өзгертпейді – жалға алушыларға қысым әлі де сақталуда.
Үздіксіз өсу: Жалдау бағаларымен не болып жатыр
Ең алдымен, жалдау ақысының өсуі бір реттік емес, жүйелі екенін атап өткен жөн. Тек соңғы жылы ғана жалдаудың орташа бағасы шамамен 12%-ға өсті. 2020 жылдың соңымен салыстырғанда өсім 100%-дан асты, ал бес жылдағы жиынтық жалдау бағасының индексі 206%-ға жетті.
2025 жылдың соңына қарай бүкіл ел бойынша жақсы жабдықталған тұрғын үйдің орташа жалдау бағасы шаршы метріне 4920 теңгені құрады. Бұл көрсеткіштер жергілікті өсімді емес, сұраныс пен ұсыныс арасындағы ұзақ мерзімді теңгерімсіздікті көрсетеді.
Мегаполистер жақындап келеді: астана оңтүстік астананы қуып жетуде.
Ірі қалалардағы жалға беру нарығы ерекше қарқынды дамып келеді. Алматы жалға алушылар үшін ең қымбат қала болып қала береді, бірақ Астана жылдам өсуде.
Алматыда жылдық бағаның өсуі салыстырмалы түрде шектеулі болып көрінеді, бірақ соңғы бес жылда мұндағы жалдау ақысы 50 пайыздан астамға өсті. Астанада тарифтер жылдам өсіп, екі мегаполис арасындағы алшақтықты тиімді түрде жояды.
Қарағанды мен Шымкент те жоғары баға сегментіндегі өз орнын нығайтты, ақырында астаналарға қолжетімді балама болудан қалды.
Аймақтық нарық: күрт секірулер және сирек кездесетін ерекшеліктер
Бағаның жылдық ең күрт секіруі бірқатар облыс орталықтарында тіркеліп отыр. Дәл осы жерде нарық ең үлкен құбылмалылықты көрсетеді. Кейбір қалаларда жалдау бағалары жыл ішінде ондаған пайызға өсті, бұл тұрғын үй тапшылығы мен сұраныстың күрт артуын көрсетеді.
Дегенмен, ерекшеліктер бар. Мысалы, Қонаевта бағаның өсуі минималды болды, ал Тараз жалға берілетін тұрғын үй үшін ең қолжетімді қалалардың бірі болып қала береді.
Алматы – сұраныстың эпицентрі және нарықтың негізгі қозғаушы күші
Алматы ұлттық көріністе ерекше орын алады. Қала елдегі ең ірі жалға беру нарығын қалыптастырады. 2024 жылдың соңына қарай мұндағы жылжымайтын мүлікті жалға беру қызметтерінің көлемі 190 миллиард теңгеге жетті, ал жылжымайтын мүлікке қатысты қызметтердің жалпы көлемі 1,38 триллион теңгеден асты.
Бұл жоғары көрсеткіштер ішкі көші-қонмен тікелей байланысты. Қалаға бір жыл ішінде 230 000-нан астам адам келді. Алматы студенттер, бизнес және қызметкерлер үшін тартымды қала болып қала береді. Сонымен қатар, тұрғын үй сатып алудың жоғары құны халықтың айтарлықтай бөлігі үшін жалға алуды негізгі тұрғын үй нұсқасына айналдырады.
Міне, сондықтан Қазақстандағы пәтер жалдаудың құрылымдық мәселелері оңтүстік астанада айқын көрінеді.
Алматыдағы жалға алу: аудан бойынша орташа диапазон
Алматыдағы жалға алу бағасы тікелей орналасқан жеріне, тұрғын үй класына және орналасуына байланысты. Дегенмен, белсенді құрылысы бар аудандар мен жаңа тұрғын үй кешендерінде ең жоғары бағалар белгіленеді.
Бостандық ауданы ең қымбат мәртебесін сенімді түрде сақтап келеді. Мұндағы бағалар көбінесе тым жоғары: тіпті үш бөлмелі пәтер үшін де иелері жаңа үйге ипотекалық төлеммен салыстыруға болатын соманы – шамамен 900 000 теңгені сұрай алады. Жоғары сұраныс, заманауи тұрғын үй кешендер және дамыған инфрақұрылым нарықты шарықтау шегінде ұстап тұр.
Медеу ауданы дәстүрлі түрде жоғары баға сегментінде қалып отыр. Тіпті бір бөлмелі пәтерлердің бағасы да қымбат – 260 000 теңгеден басталады – бұл негізінен оның орталықта орналасуына, ауданның беделіне және шектеулі ұсынысына байланысты. Жалға алушылар орналасқан жері, бизнес орталығына жақындығы және қаланың тарихи бөлігі үшін төлеуге дайын.
Алмалы ауданы салыстырмалы баға деңгейін сақтайды, бірақ теңгерімдірек көрінеді. Бұл әртүрлі сегменттердегі тұрғын үй нұсқаларының кең ауқымына байланысты. Екі бөлмелі пәтерлер көбінесе Медеу ауданына қарағанда арзанырақ. Жалдау ақысы әдетте 320 000 теңгеден басталады. Салыстырмалы түрде, Медеу ауданында бағалар көбінесе 370 000 теңгеден басталады.
Дегенмен, Алмалы ауданындағы жалпы жалдау ақысы, әсіресе жақсы жағдайда тұрған ғимараттар үшін жоғары болып қала береді. Қолайлы көлік қолжетімділігі және қала орталығына жақын орналасуы маңызды рөл атқарады.
Әуезов ауданы қолжетімді нұсқаларды ұсынады, бірақ мұнда да бағалар соңғы жылдары айтарлықтай өсті. Ең жақсы орындардағы жоғары сапалы пәтерлер нарықтан тез кетіп барады, ал иелері тиімді сұраныстың жоғарғы шегіне көбірек көңіл бөлуде. Мұнда бір бөлмелі пәтерді жалдау ақысы шамамен 230 000 теңгеден басталады.
Наурызбай ауданы қаланың белсенді дамып келе жатқан аудандарының ішіндегі ең қолжетімдісі болып қала береді, бірақ басқа аудандармен арақашықтық біртіндеп азайып келеді. Мұндағы жалдау ақысы бір бөлмелі пәтерлер үшін 180 000–200 000 теңгеден бастап жаңа ғимараттардағы кең көп бөлмелі пәтерлер үшін 500 000–550 000 теңгеге дейін.
Сонымен қатар, нарық тұрақты үрдісті көрсетіп отыр: ең жоғары сұраныс екі бөлмелі пәтерлерге тұрақты түрде тиесілі. Бұл формат баға мен жайлылық арасындағы оңтайлы тепе-теңдік болып саналады.
Неліктен нарық тоқтамайды
Жалға алу бағасының өсуін заңнамалық түрде шектеу әрекеттері бірнеше жыл бойы талқыланып келеді. Дегенмен, баға шегін енгізу бастамалары әлі қолдау тапқан жоқ. Нәтижесінде, нарық нарық ережелеріне сәйкес дамуын жалғастыруда.
Үй иелерінің шығындарының өсуі, инфляция, халықтың көші-қоны және үй иелерінің күтуі төмендеу белгілерін көрсетпейтін тұрақты баға деңгейін қалыптастыруда.
Негізгі қорытынды
Қазақстанда пәтер жалдау енді уақытша шешім емес. Бұл миллиондаған адамдар үшін ұзақ мерзімді шындыққа айналды. Жалға берілетін тұрғын үйге сұраныс ұсыныстан үнемі асып түседі. Ірі қалалар тұрғындарды тартуды жалғастыруда. Осы жағдайларда жалдау бағалары жоғары болып қала береді. Қазіргі уақытта төмендеудің айтарлықтай белгілері жоқ. Сондықтан, Қазақстандағы пәтер жалдау жоғары әлеуметтік және экономикалық салмақты сақтайды. Олар алдағы жылдары отбасылық бюджетке түсетін ауыртпалықтың көрсеткіші болып қала береді.
