Ипотекадағы пәтер: жалға беру кезінде өтелу мерзімдері
Ипотекамен пәтерді жалға алу кезінде иесі ең алдымен оның өзін қаншалықты тез өтейтінін ойлайды. Бұл мүлдем қисынды, өйткені инфляция мен өмір сүру деңгейінің өсуін ескере отырып, ақша құнын жоғалтады. Сондықтан өтелу мерзімін түсіну дұрыс жылжымайтын мүлік түрін таңдауға, оның құнын анықтауға және жалға алудың қай нұсқасы тиімдірек болатынын шешуге көмектеседі.
Есептеу формуласы
Қаржы мәселесінде тек интуицияға сенбеу керек. Әсіресе, ипотекамен пәтер сатып алуға келгенде. Мүлікпен бірге болашақ иесі банк алдында міндеттемелерді де алады. Ал бұл міндеттемелерді орындамау тіпті мүлікті жоғалтуға әкелуі мүмкін.
Қателерді болдырмау үшін тұрғын үйдің кірістілігі мен өтелуін алдын ала есептеу керек. Бұл қарапайым формула арқылы жасалады:
Өтелу мерзімі таза жылдық пайда сомасына бөлінген сатып алу бағасына тең.
Табыстылық таза жылдық табысты мүліктің құнына бөлу арқылы есептеледі.
Бұл көрсеткіштер перспективаларды бағалауға және мәміле сатысында саналы таңдау жасауға көмектеседі.
Дегенмен, мұнда нюанстар бар. Таза пайданы болжау қиын. Пәтердің ықтимал тоқтап қалуын, жалдау ақысын азайтуды, күтпеген жөндеуді немесе қосымша шығындарды ескеру қажет. Сонымен қатар, табыс маусымға байланысты өзгеруі мүмкін. Бұл әсіресе жалға алушылардың ағыны жыл мезгіліне тікелей байланысты курорттық қалаларға қатысты.
Қандай баспана сұранысқа ие
Инвесторды толғандыратын келесі сұрақ: қандай баспана жақсы және қандай форматта жалға беріледі.
Статистика көрсеткендей, ауданы 45-60 м² болатын бір бөлмелі және екі бөлмелі пәтерлер ең көп сұранысқа ие. Бұл жалға алушылар үшін баға мен ыңғайлылық тұрғысынан ең жақсы нұсқа.
Қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалға алуды салыстыратын болсақ, екі форматтың да өз артықшылықтары бар. Күнделікті жалға алу орташа есеппен 60%-ға көп пайда әкелуі мүмкін. Сонымен қатар жиһаздар мен жабдықтардың тозуы салыстырмалы түрде төмен болып қалып отыр. Дегенмен, минус бар – жаңа клиенттерді үнемі іздеу. Шындығында күнделікті пәтер айына 20-25 күнге ғана толады.
Ұзақ мерзімді рента аз табыс әкеледі, бірақ тұрақтылықты қамтамасыз етеді. Мысалы, Астанада пәтерді қысқа мерзімге жалға беру айына 240 000-305 000 теңге кіріс әкеледі. Ұзақ мерзімге жалға алған кезде табыс шамамен 200 000 теңгені құрайды. Айырмашылық байқалады, бірақ тұрақты жалға алушылардың жан тыныштығы да құнды. Сіз әлі де табысқа салық төлеуіңіз керек екенін ескеру маңызды.
Өтеу кезеңдері
Егер ипотеканы қарастыратын болсақ, онда тиімді өтелу үшін мөлшерлеме инфляция деңгейі 20%-ға дейін 18%-дан жоғары болмауы керек. Бұл жағдайда пәтердің өтелу мерзімі шамамен 8-12 жылды құрайды. Барлығы жылжымайтын мүліктің түріне, оның тұруына және техникалық қызмет көрсету шығындарына байланысты.
Бір қызық жайт: кейде қолма-қол ақшаға емес, бірнеше пәтерге ипотека алған тиімдірек. Сонда жалдау төлемдері банкке ай сайынғы төлемдерді толығымен жабады. Сонымен қатар, уақыт өте келе жалдау құны өседі, ал ипотека тұрақты болып қалады. Нәтижесінде меншік иесі қосымша табыс алып, келешекте мүлікті тиімді сата алады.
Ол инвестициялауға тұрарлық
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу дәстүрлі түрде ең қауіпсіз деп саналады. Әрине, ипотека шарттарын мұқият зерделеп, баспананы дұрыс таңдау керек. Бірақ дұрыс көзқараспен пәтер өзін-өзі ақтап қана қоймайды, сонымен қатар тұрақты табыс әкеледі.
Сондықтан инвестиция салудан қорықпау керек. Ең бастысы – барлық тәуекелдерді есептеп, мүлікті басқаруда ұйымдастырушылық дағдыларды көрсету. Сонда ипотекадағы пәтер ауыртпалық емес, сенімді пайда көзі болады.
