Пәтерді бағалау: ол қалай жасалады
Жылжымайтын мүлік иелерін пәтерді нарықтық бағалау қалай жүргізілетіні қызықтырады. Бұл туралы ақпарат жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есепте қамтылған, оны рәсімнен кейін әрбір бағалаушы міндетті түрде дайындайды және кейіннен тапсырыс берушіге береді. Дегенмен, барлық сарапшылар оны құрастыруға саналы түрде қарай бермейді. Осы себепті объектінің құны қалай анықталғанын анықтау жиі мүмкін емес.
Есепте ақпараттың толық көлемі бар. Оны оқығаннан кейін адам пәтерлерді бағалауды қандай мамандар жүргізгенін, олардың біліктілігі қандай екенін және т.б. Құжатта тұрғын үйдің құнын бағалаудың қандай әдісі қолданылғаны және қандай себептермен таңдалғаны көрсетілген. Жылжымайтын мүлікті бағалау есебі клиентке түпкілікті көрсеткіштің неге негізделгенін толық түсіндіруі керек.
Қазақстанда маман жұмыс істеуі керек стандарт бар. Объектінің құнын анықтау үшін бағалаушы:
– нысанға барып, онымен танысу;
– мүлік орналасқан аумақты зерттеу;
– үйге, пәтерге тапсырыс берушіде бар құжаттармен танысу;
– жылжымайтын мүлікті бағалау шартын жасау және онымен оны жасау тұтынушы;
– клиентке бағалау қандай мақсатта қажет екенін анықтау (сот үшін, объектіні сату, ипотеканы тіркеу және т.б.);
– аудандағы, сондай-ақ қаладағы жағдайды талдау, сол арқылы тапсырыс берушінің мүлкіне сұраныстың қаншалықты кең екенін анықтау.
Павлодарда және басқа қалаларда жылжымайтын мүлікті бағалау неден басталады
Пәтерлерді бағалаушы жылжымайтын мүлік объектісін тексермес бұрын аймақтың әлеуметтік-экономикалық жағдайына талдау жасайды. Ол есеп беруге бірқатар мәліметтерді салады: нысан қай аумақта орналасқан, онда қанша адам тұрады, халықтың орташа табысы қанша, т.б.
Жылжымайтын мүлікті бағалау есебінде белгілі бір елді мекендегі белгілі бір уақыт аралығындағы тұрғын үй құнының статистикасы да бар. Содан кейін шығындарды есептеу жүргізілетін объект сипатталған. Сайт картасы міндетті түрде жоғарыда көрсетілген құжатта орналастырылады. Негізгі сипаттамалардан басқа, ол нарықтық бағаға әсер етуі мүмкін кез келген мәліметтерді де көрсетеді.
Мысал келтірейік: «Ыңғайлы кіреберіс, оның кіреберісі домофонмен жабдықталған темір есікпен жабылады. Пәтер жақсы жағдайда: күрделі жөндеуден өткен. Меншік Павлодар қаласының тұрғын алабында орналасқан. Үй-жайлар шоғырланған жер учаскесі тегіс: беткейлер, көтерілулер мен сырғанақтар жоқ. Аулада 150 орындық жерасты тұрағы бар. Үйден 200 метр жерде автобус пен троллейбус аялдамасы бар: қоғамдық көліктің көмегімен қала орталығына тез жетуге болады. Қоғамдық көлік 10-15 минут сайын жүреді. Ауданның инфрақұрылымы дамыған және қажеттінің бәрі бар: мектептер, балабақшалар, ауруханалар мен емханалар, сұлулық салондары, супермаркеттер, сауда орталықтары және басқа да маңызды нысандар.
Пәтерді бағалаушылар құнның өзгеруі туралы ақпаратты іздейді. Сондай-ақ олар шаршы метр бағасының тұрғын үйдегі, аудандағы, аудандағы бөлмелер санына тәуелділігі туралы мәліметтерді енгізумен айналысады. қай жерде орналасқаны және ғимарат түрі. Құжатта көптеген графиктер, кестелер және сілтемелер бар. Есепті дайындау үшін сарапшылар Қазақстандағы жылжымайтын мүлік туралы әртүрлі порталдарды, статистикалық агенттіктердің, БАҚ мәліметтерін және т.б.
Әдетте, жылжымайтын мүлікті бағалау нарықтық немесе салыстырмалы әдіспен жүзеге асырылады.
Салыстырмалы әдіс: бұл не
Пәтерді салыстырмалы әдіспен бағалау өте қарапайым процедура. Мамандар техникалық сипаттамалары бойынша ұқсас (сатылған) жылжымайтын мүлік объектілерін іздеп, олардың қандай бағаға сатылғанын анықтайды. Ең дұрысы, олар бағалайтын үймен дерлік бірдей үй табады. Бірақ бұл өте сирек болады, өйткені бағалаушылар аяқталған транзакциялар туралы ақпаратқа қол жеткізе алмайды. Бұл ақпарат жылжымайтын мүлікпен мәмілелерді тіркеумен айналысатын әділет органдарына тиесілі, бірақ олар оны бермейді.
Мамандар құпия ақпаратты пайдалана алмайтындықтан, олар ашық дереккөздерге жүгінеді. Олар сайттар мен газеттерден жылжымайтын мүлік туралы хабарландыруларды іздейді. Бірақ мәселе олар жиі көрсетеді тым қымбат, оны бағалаушылар жақсы біледі. Сарапшылар биылғы жылы жарнамада қандай алдау бар екенін анықтап, оны бағадан алып тастап, сенімді нәтижеге қол жеткізеді.
Жоғарыда айтқанымыздай, бағалаушылар құны тағайындалуы керек объектілерге ұқсас объектілер туралы хабарландыруларды таңдайды. Тапсырма өте қиын, өйткені мүлдем бірдей жарнамаларды табу мүмкін емес және кем дегенде 5 ұқсас мысалды табу керек.
Мысалы, сарапшылар үш бөлмелі пәтердің құнын бағалайды және олар ұқсас нұсқаларды тапты: бір ауданда немесе тіпті бір ғимаратта, бірақ басқа қабатта тұрғын үй. Немесе, айталық, бағаланатын бөлмеде күрделі жөндеу және ұқсас пәтерлерде – тек косметикалық. Бұл жағдайда бағалаушылар пайдаланады бірнеше салыстырылған бөлмелердің ерекшеліктеріндегі айырмашылықтарды тегістеуге арналған арнайы формулалар. Жұмыс өте көп уақытты қажет етеді, дегенмен жоғары сапалы есептер үшін қолданылған барлық формулалар мен түзетулерге қол қою керек.
Білуге тұрарлық! Барлық есептердің жартысы Қазақстанда қолданыстағы стандартқа сәйкес келмейді.
Егер сіз жылжымайтын мүлікті бағалауға тапсырыс берген болсаңыз немесе тапсырыс беруді жоспарласаңыз, есеп құжатында көрсетілген есептерді қалай алғанын сарапшылардан білуге қорықпаңыз.
Кәсіби бағалаушылар ешқашан «тұмандамайды». Білімді мамандар әрбір әрекетін жазбаша түрде негіздейді. Жақсы есеп мүмкіндігінше егжей-тегжейлі және көлемді болуы керек.
Бағалау әртүрлі болуы мүмкін
Жоғарыда біз жылжымайтын мүліктің нарықтық құны қалай бағаланатынының мысалын сипаттадық, бірақ бағалауды қажет ететін жағдайлар әртүрлі. Кейбір жағдайларда олар мәжбүрлі сатылымдағы пәтердің құнын анықтау үшін мамандарға жүгінеді. Мысалы, клиентке жедел түрде банк алдындағы қарызын өтеу қажет, сол үшін ол өзінің жеке баспанасын сатуға шешім қабылдады. Бұл жағдайда бағалаушылар тағы да көптеген факторларды ескеретін әртүрлі формулаларды пайдаланады. Жедел сатылуы қажет тұрғын үйдің құны, әдетте, 10%-ға төмендейді.
Ал егер сатып алу банк мекемесі арқылы жүзеге асса, мамандар төмендеу коэффициенттерін қолдана отырып, басқаша бағалау жүргізуге мәжбүр. Осылайша, қаржы құрылымдары несиелік тәуекелдерден сақтандырады.
Ақпараттан пайдалы нәрсе білдіңіз деп үміттенеміз. біздің мақала. Порталда Homesters.kz Сіз Қазақстандағы жылжымайтын мүлік туралы көбірек білуге көмектесетін басқа да ақпарат беретін материалдарды таба аласыз.
