Оценка квартир: каким образом она проводится

20

Владельцы недвижимого имущества интересуются, каким образом проводится рыночная оценка квартиры. Информацию об этом содержит отчёт об оценке объекта недвижимости, который в обязательном порядке готовит каждый оценщик после проведения процедуры и впоследствии предоставляет заказчику. Однако не все специалисты добросовестно подходят к его составлению. По этой причине узнать, как установили стоимость того или иного объекта, часто не получается.

В отчёте содержится исчерпывающее количество информации. Прочитав его, человек узнает, какие специалисты выполняли оценку квартир, какой у них уровень квалификации и так далее. В документе указывается, каким методом была осуществлена оценка стоимости жилья и по каким причинам был выбран именно он. Отчёт об оценке недвижимости должен полностью объяснять заказчику, на основании чего была сложена цифра, которая в итоге получилась.

В Казахстане есть стандарт, по которому специалист обязан работать. Чтобы определить стоимость того или иного объекта, оценщик должен:
— выехать на объект и ознакомиться с ним;
— обследовать район, в котором расположена недвижимость;
— ознакомиться с имеющимися у заказчика документами на дом, квартиру;
— составить договор об оценке недвижимого имущества и заключить его с заказчиком;
— узнать, с какой целью клиенту необходима оценка (для суда, продажи объекта, оформления ипотеки и т.д.);
— проанализировать обстановку в районе, а также городе, тем самым определив, насколько широк спрос на имущество заказчика.

С чего начинается оценка недвижимости в Павлодаре и других городах

Оценщик квартир, прежде чем осматривать объект недвижимого имущества, проанализирует социально-экономическую ситуацию в регионе. Он поместит в отчёт ряд данных: где располагается область, в которой находится объект, сколько там живёт человек, сколько в среднем зарабатывает население и так далее.

В отчёте об оценке недвижимости также указывается статистика стоимости жилья в определённом населённом пункте за конкретный период времени. А впоследствии уже описывается объект, для которого проводится расчёт стоимости. В вышеупомянутый документ в обязательном порядке помещают карту участка. Кроме основных характеристик, в нём также указываются любые детали, которые могут повлиять на рыночную цену.

Приведём пример: «Удобный подъезд, вход в который закрыт стальной дверью, оснащённой домофоном. Квартира находится в отличном состоянии: в ней сделан капитальный ремонт. Жильё расположено в спальном районе Павлодара. Земельный участок, на котором сосредоточено помещение, ровный: склоны, подъёмы и горки отсутствуют. Во дворе имеется подземный паркинг на 150 парковочных мест. В 200 метрах от дома находится автобусная и троллейбусная остановка: с помощью городского транспорта можно оперативно добраться до центра города. Городской транспорт ходит каждые 10-15 минут. Инфраструктура района развита и имеет всё необходимое: школы, детсады, больницы и клиники, салоны красоты, супермаркеты, торговые центры и другие значимые объекты».

Оценщики квартир осуществляют поиск информации об изменении стоимости. Также они занимаются приведением данных зависимости цены за квадратный метр от количества комнат в жилье, района, в котором оно расположено, и типа здания. В документе огромное количество графиков, таблиц и ссылок. Для изготовления отчёта специалисты используют различные порталы о недвижимости Казахстана, данные статистических агентств, средства массовой информации и так далее.

Как правило, оценку недвижимого имущества проводят посредством рыночного либо сравнительного метода.

Сравнительный метод: в чём он заключается

Оценка квартиры сравнительным методом — довольно простая процедура. Специалисты занимаются поиском похожих по техническим характеристикам объектов недвижимого имущества (которое уже продали) и узнают, за какую стоимость они были реализованы. В идеальном случае они находят жильё, практически идентичное тому, которое предстоит оценить. Но происходит подобное крайне редко, потому что оценщики не имеют доступа к информации о совершенных сделках. Этими сведениями владеют органы юстиции, которые занимаются регистрацией сделок с недвижимым имуществом, однако они их не предоставляют.

Поскольку специалисты не могут воспользоваться закрытой информацией, они прибегают к открытым источникам. Они ищут объявления о продаже недвижимости на сайтах и в газетах. Но проблема в том, что в них зачастую указывается завышенная стоимость, о чём оценщики прекрасно осведомлены. Специалисты узнают, какая накрутка в объявлениях в нынешнем году, а затем попросту отбавляют её от цены, таким образом получая близкий к достоверному результат.

Как мы уже писали, оценщики подбирают объявления об объектах, похожих на тот, стоимость которого необходимо назначить. Задача довольно трудная, так как отыскать полностью идентичные объявления невозможно, а найти предстоит как минимум 5 похожих примеров.

Например, специалисты оценивают стоимость трёхкомнатной квартиры и они нашли похожие варианты: жильё в том же районе или даже в одинаковом доме, однако на другом этаже. Либо, скажем, в помещении, которое предстоит оценить, капитальный ремонт, а в найденных похожих квартирах — только косметический. В таком случае оценщики пользуются специальными формулами, предназначенными для сглаживания различий в особенностях нескольких сравниваемых помещений. Работа довольно трудоёмкая, однако в качественных отчётах обязательно расписываются все формулы и корректировки, которые были применены.

Стоит знать! Половина всех отчётов не соответствует стандарту, действующему в Казахстане.

Если вы заказали или намереваетесь заказать оценку своего недвижимого имущества, не бойтесь выяснять у специалистов, каким образом они получили расчёты, указанные в отчётном документе.
Профессиональные оценщики никогда не будут «напускать туман». Знающие специалисты обосновывают каждое действие в письменном виде. Хороший отчёт должен получится ёмким и максимально подробным.

Оценка может быть разной

Выше мы описали пример, как проводят оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, но ситуации, когда нужна оценка бывают разными. В некоторых ситуациях к специалистам обращаются с целью определить стоимость квартиры в условиях вынужденной продажи. Например, клиенту нужно срочно отдать долг банку и для этого он решил реализовать собственное жильё. В этом случае оценщики, опять же, используют различные формулы, учитывающие большое количество факторов. Стоимость жилья, которое требуется продать срочно, как правило, на 10% снижается.

А если покупка происходит через банковское учреждение, специалисты вынуждены проводить другую оценку, используя понижающие коэффициенты. Таким образом финансовые структуры страхуют себя от кредитных рисков.
Надеемся, что вы сумели почерпнуть что-то полезное из информации нашей статьи. На портале Homsters.kz вы найдёте другие, не менее познавательные материалы, которые помогут вам узнать больше о недвижимости в Казахстане.

Поделиться: