Тұрғын үй айырбастау жылжымайтын мүлік нарығындағы жаңа үрдіс емес, дегенмен бұл мәселе бойынша нақты статистика мен аналитика аз. Қазақстанда жылжымайтын мүлікті айырбастау өз бетінше жүзеге асырылады, өйткені бұл нарық мамандарын қызықтырмайды.
Мысалы, жылжымайтын мүлік туралы газетті алсақ, сатуға арналған 30 ұсынысқа 1 айырбастау хабарландыруы бар деп қорытынды жасауға болады. Бірақ мұндай ұсыныстардың пайызы аз деп айтуға болмайды: Астанада апта сайын 300-ге жуық осындай жарнама шығады. Баспа басылымдарын ғана емес, интернет-ресурстарды да ескерсек, пәтер айырбастауға ниет білдірушілер саны айтарлықтай артады. Бір нысанды сатып, жаңасын сатып алғысы келмейтіндер кімдер? Ал биржаны пайдаланудың себептері қандай?
Виктория Айтанованың тұрғын үйді айырбастауға ұмтылуы ата-анасын тастап кету мақсатымен байланысты. Жақсы ауданда екі бөлмелі пәтері бар отбасы бір бөлмелі екі пәтер алғысы келеді. Тұрмыстық заттарды сақтауда қиындықтар болмауы үшін оларды айырбастау опциясымен тасымалдау оңайырақ. болған жағдайда сатып алу-сату кезінде үш мәміле жасау қажет, олардың әрқайсысы мұқият қадағалануы керек. Айырбастау кезінде бір транзакция орындалады және «жаман» оқиғаға түсу қаупі төмендейді.
52 жастағы Динара Байжанова үшін төрт бөлмелі пәтері тым үлкен болып кеткендіктен, оны бір бөлмелі және екі бөлмелі пәтерге айырбастағысы келеді. Алайда, бұл айырбастау кадрлар арқылы жүзеге асырылатынында, төрт бөлмелі пәтердің 80 шаршысы шамамен 40 ш.м. үшін жеткіліксіз болуы мүмкін. бір бөлмелі және 60 ш.м. екі бөлмелі. Біріктігісі келетін отбасы болса, бұл екі жаққа да тиімді шешім болмақ.
Темірлан Жолмұханов үшін Қарағандыда жеке көлігін тұрғын үйге айырбастау қызықты нұсқа. BMW X5 эксклюзивті сериясы үшін лайықты сатып алушылар жоқ құны, ал иесі оны бекер сатқысы келмейді.
Валюта нарығындағы қиындықтар
Динара Байжанова бірнеше риэлторлық компанияның мамандарынан кеңес сұрағанын айтады. Қызметкерлер клиенттің талаптарын тыңдады, қандай айырбастау опциялары болуы мүмкін екенін тізімдеді, бірақ ешкім қолайлы нұсқаны іздеумен айналыспады және қызмет көрсету шартын жасамады. Сайттар арқылы да солай – Д.Байжанова өз өтініштеріне жауап алмаған. Риэлторлардың мұндай мінез-құлқының себептері түсінікті — мамандар айырбасқа қатысқысы келмейді, өйткені уәде етілген сыйақыны алмау қаупі үлкен. Операция қаржылық бақылауды қамтымайтындықтан, оны риэлторсыз жүргізу оңай.
Пәтерлерді айырбастау мүмкін болмауы мүмкін, себебі қолайлы нұсқалар болмайды. Екі тараптың да талаптары болмауы керек, ал айырбастау эквивалентті болуы керек. Клиент мүмкін өз мүлкіңіздің құнын асыра бағалаңыз, нәтижесінде іздеу нәтижесіз болады. Көбінесе бір-біріне жеңілдік жасайтын туыстар келісім бойынша пәтер айырбастайды.
Меншік иелерін бағалау көбінесе субъективті. Мәселен, ата-анасын тастап кеткісі келетінін айтқан В.Айтанова Оңтүстік-Шығыс ауданындағы екі бөлмелі пәтеріне жақсы ауданнан екі бір бөлмелі пәтер алуға болатынына сенімді. Виктория Майқұдық ауданынан бір бөлмелі пәтер алуға дайын. Ол айырбастау опцияларын табудан алған әсерлерімен бөлісіп, олардың баспанасының баламалы құнына және ұсынылған опцияларға байланысты қиындықтар әрқашан болатынын атап өтті. Айтанова ханым екі жылдай жарнамаларын жариялады, бірақ ол бірде-бір қолайлы айырбас таба алмады.
Үлкен пәтер иесі Кезінде Динара Байжанова айырбастау үшін екі бөлмелі пәтер тауып алды, бірақ тұрғын үй ұсынылған үйдің жағдайы көп күттірмейтін болды. Әйел кіреберістері жөндеусіз, ретсіз ғимаратқа көшкісі келмеді.
Газет беттерінде және Интернеттегі тақырыптық ресурстарда әртүрлі қалаларда пәтер айырбастау туралы хабарландырулар бар. Мысалы, Павлодардағы Өскемендегі жылжымайтын мүлік немесе Алматыдағы Астанадағы тұрғын үй. Көптеген адамдар Астанаға айырбастау арқылы көшуді армандайды, керісінше емес. Қалалар арасындағы алмасу ең қиын, өйткені ол басқа елді мекендерге баруды қажет етеді, ал саяхат көп қаржылық ресурстарды қажет етеді.
Біз балама іздейміз
Баламалы айырбастауды жүзеге асырудың сәтсіз әрекеттерінен кейін үй иелері оны сату керек деген қорытындыға келеді. Ең жақсы нұсқа — бірден сатып алу нұсқаларын қарау. Мысалы, сатып алушы табыла салысымен, сіз өзіңіздің жаңа мүлкіңізді белсенді түрде іздеуіңіз керек. Бұл жағдайда көптеген риэлторлар жедел іздестірулерге қатысуға дайын. Сонымен қатар, егер қолайлы пәтер табылса, онда барлық сату-сатып алу операцияларын бір күнде (немесе мүмкіндігінше тезірек) аяқтауға болады.
Риэлтордың айтуынша, мұндай операция қиын емес. Сіздің мүлкіңізге сатып алушы табылған кезде, сізде бірден қаражат болады. Сонда өзіңізге баспана табу оңайырақ.
Риэлторлық компания тәжірибесінде өз пәтерін сату рәсімі таңертең, ал түстен кейін клиентке түскен жағдайлар болды. жаңа үйдің иесі атанды. «Операцияның қауіпті болмауы үшін біз өз клиенттерімізді қорғауға тырысамыз», — дейді компания директоры. Әрине, бұл жағдайда риэлторға екі есе пайда кепілдік беріледі: біріншісін сату және екінші пәтерді сатып алу.
Сатушылар мен сатып алушылар үшін қандай тәуекелдер бар? Депозитті төлеу көбінесе транзакцияның қолайлы нәтижесіне кедергі болады. Мәселен, төрт бөлмелі пәтердің иесі Динара Байжанова өзіне ұнаған екі бөлмелі пәтер үшін депозит қалдыруды ұйғарды. Егер екі бөлмелі мүліктің иесі кенеттен оны басқа біреуге сатқысы келсе, онда заңға сәйкес, ол Аленаға қосарланған депозит көлеміндегі соманы төлеуге міндетті болады. Бірақ депозит үшін де «өмір» кезеңі бар — бұл құжаттарда жазылған. Мысалы, екі ай немесе бір ай. Егер көрсетілген мерзімде Алена төрт бөлмелі пәтерін сата алмаса, ол депозитке салып қойған мүлкін төлей алмайды. Осылайша, ол «тиын кесіндісінің» иесіне төленген қаражатынан айырылады. Сөзбен келісуге болады, бірақ кейін екі бөлмелі пәтердің иесі оны тәуекелсіз басқа біреуге сата алады. Ең жақсы нұсқа — бір уақытта сатып алушы мен сатушыны іздеу.
Айырбас операцияларының нәтижесі
Клиенттің құны бірдей басқа мүлікке айырбастау мүмкіндігі өте сирек кездеседі. Көбінесе адамдар баспана сатып алып, оның бір бөлігін – 20, 30 немесе 40 пайызын көлік есебінен төлейді. Мұны Виктория Айтанова да растайды. Ол екі жыл бойы жақсы жауап алмаған жарнаманы алып тастауға мәжбүр болды. Айтановтар отбасы бұл кәсіпорыннан кетуге шешім қабылдады, өйткені күту бес немесе одан да көп жылға созылуы мүмкін. Осы уақыт ішінде дұрыс өмір сүру кеңістігін сатып алуға тырысқан дұрыс.
Көлігін пәтерге айырбастағысы келетін Темірлан Жолмұханов өз ұсынысын салыстырмалы түрде жақында – бірнеше ай бұрын жариялағанымен, әзірге бірде-бір жауап болған жоқ. Бірақ ол мәміле ерте ме, кеш пе болады деп есептейді.
Динара Байжанова сату және айырбастау туралы хабарландыруларды мезгіл-мезгіл қарап отырады.
Жіберілген статистика адамдар айырбастау туралы шешім қабылдағанға дейін оның күрделілігі туралы білмейтінін көрсетеді. Елордалық риэлтордың айтуынша, пәтер иелері өз үйлерін сатып, өзгені алуға қорқады, өйткені аз уақыт ішінде жылжымайтын мүлікті сатып алуға үлгермей қалуы мүмкін. Маманның пікірін оның қарағандылық әріптесі де қуаттайды: «Адамға айырбастау психологиялық тұрғыдан оңай, өйткені ол белгісіз мерзімге баспанасынан айырылмайды».
