Проблемы обмена недвижимости в Казахстане

510

Обмен жилья – не новая тенденция на рынке недвижимости, однако точной статистики и аналитики по этому вопросу мало. Обмен недвижимого имущества в Казахстане осуществляется сам по себе, поскольку для специалистов рынка он не представляет особого интереса.

К примеру, если взять газету о недвижимости, то можно сделать выводы, что на 30 предложений о купле-продаже приходится 1 объявление об обмене. Однако нельзя сказать, что процент таких предложений мал: в Астане каждую неделю выходит примерно 300 таких объявлений. Если учесть не только печатные СМИ, а и интернет-ресурсы, то количество желающих обменять квартиру значительно увеличится. Кто же эти люди, которые хотят не просто продать один объект, а затем приобрести новый? И каковы причины воспользоваться именно обменом?

Желание Виктории Айтановой разменять жилплощадь вызвано целью разъехаться с родителями. Имея двухкомнатную квартиру в хорошем районе, семья хотела бы получить две однокомнатные. Чтобы не было проблем с хранением домашних вещей – при варианте с обменом их перевезти проще. В случае с куплей-продажей необходимо оформлять три сделки, каждую из которых нужно тщательно контролировать. При обмене осуществляется одна сделка, и риски попасть в «нехорошую» историю уменьшаются.

Для 52-летней Динары Байжановой ее четырехкомнатные апартаменты стали слишком велики, она бы хотела разменять их на однокомнатную и двухкомнатную. Однако загвоздка кроется в том, что обмен осуществляется по метражу, а 80 квадратов четырехкомнатной может не хватить на приблизительные 40 кв.м. однокомнатной и 60 кв.м. двухкомнатной. В случае если найдется семья, которая хочет объединиться, это будет выгодным решением для обеих сторон.

Для Темирлана Жолмуханова обмен собственного авто на жиплощадь в Караганде является интересным вариантом. На машину BMW X5 эксклюзивной серии пока не находится покупателей с достойной стоимостью, а продавать ее за бесценок владелец не хочет.

Сложности на рынке обмена

Динара Байжанова рассказывает, что обращалась за консультациями к специалистам нескольких риелторских компаний. Сотрудники выслушивали требования клиентки, перечисляли, какие могут быть варианты обмена, но никто не взялся за поиски подходящего варианта и не заключил договор обслуживания. То же и через сайты – на свои заявки Д. Байжанова не получила ответа. Причины такого поведения риелторов вполне понятны – специалисты не желают связываться с обменом, поскольку существует большой риск не получить обещанное вознаграждение. Поскольку операция не подразумевает контроля финансовых средств, ее легко провести без риелтора.
Обменять квартиры может не получиться и из-за того, что просто не будет подходящих вариантов. Обе стороны должны не иметь претензий, при этом обмен обязан быть равноценным. Клиент может переоценивать стоимость собственной недвижимости, в результате чего поиски окажутся бесперспективными. Чаще всего поменяться квартирами по договоренности удается родственникам, которые идут на уступки друг другу.

Оценка владельцев чаще всего субъективна. Например, В. Айтанова, которая высказала желание разъехаться с родителями, уверена, что сможет за свою двухкомнатную в районе «Юго-Восток» получить две однокомнатные в хорошем районе. Одну однокомнатную все же Виктория готова взять в районе Майкудук. Она делится своими впечатлениями от поиска вариантов обмена, указывая, что всегда находятся сложности, связанные с равноценной стоимостью их жилья и предлагаемых вариантов. Свои объявления г-жа Айтанова размещала около двух лет, но так и не нашла ни одного подходящего обмена.

Владелица большой квартиры Динара Байжанова однажды смогла найти двухкомнатную квартиру на обмен, но состояние дома, в котором была предложена жилплощадь, оставляло желать лучшего. Переезжать в неухоженное здание с подъездами без ремонта женщина не захотела.

На страницах газет и на тематических ресурсах в Интернете встречаются объявления об обмене квартир в разных городах. Например, недвижимость в Усть-Каменогорске на Павлодар или жилье в Астане на Алматы. Многие мечтают переехать по обмену в Астану, а не наоборот. Обмен между городами является наиболее сложным, поскольку требует выезда в другие населенные пункты, а на поездки уходит много финансовых средств.

Ищем альтернативу

После неудачны попыток осуществить равноценный обмен, владельцы жилья приходят к выводу о необходимости его продажи. Лучшим вариантом будет сразу присмотреться к вариантам покупки. Например, как только найдется покупатель, нужно активно заняться поисками своей новой недвижимости. В таком случае многие риелторы готовы принять участие в оперативных поисках. Кроме того, если найдется подходящая квартира, то все операции по продаже и покупке можно оформить в один день (или в самые короткие сроки).

По мнению риелтора, такая операция не является сложной. Когда есть покупатель на вашу недвижимость, у вас в распоряжении сразу появляются средства. Тогда легче подобрать жилье для себя.

В практике риэлторской компании бывали случаи, когда продажа своей квартиры оформлялась утром, а после обеда клиент уже становился владельцем нового жилья. «Чтобы операция не была такой рискованной, мы стараемся обезопасить своих клиентов», — утверждает, директор этой компании. Безусловно, риелтору в таком случае гарантирована двойная прибыль: за продажу первой и покупку второй квартир.

Какие же могут быть риски для продавцов и покупателей? Выплата задатка часто становится преградой в благоприятном исходе сделки. Например, владелица четырехкомнатной квартиры Динара Байжанова решила оставить задаток за понравившееся двухкомнатное жилье. Если владелец двухкомнатной недвижимости вдруг захочет продать ее кому-то другому, то согласно законодательству, будет обязан выплатить Алена сумму в размере двойного задатка. Но для задатка также существует срок «жизни» — это фиксируется в документах. Например, два месяца или месяц. Если за указанный период Алена не сможет продать свою четырехкомнатную квартиру, она не сможет расплатиться за объект недвижимости, за который уже внесла задаток. Таким образом, она потеряет средства, выплаченные владельцу «двушки». Договориться можно и на словах, но тогда хозяин двухкомнатной квартиры может без рисков продать ее кому-то другому. Оптимальным вариантом будет поиск покупателя и продавца одновременно.

Итог сделок обмена

Очень редко бывает так, чтобы клиент смог обменять недвижимость на другую равноценную. Чаще всего люди покупают жилье и его какую-то часть – 20, 30 или 40% выплачивают за счет автомобиля. Это подтверждает и Виктория Айтанова. Ей пришлось снять объявление, на которое не находилось подходящих откликов в течение двух лет. Семья Айтановых приняла решение оставить эту затею, поскольку ожидание может затянуться до пяти лет и более. За это время лучше попытаться купить нужную жилплощадь.

Темирлан Жолмуханов, который хочет обменить автомобиль на квартиру, разместил свое предложение относительно недавно – несколько месяцев назад, но пока не было ни одного отклика. Но он верит, что сделка рано или поздно состоится.

Динара Байжанова периодически просматривает объявления о продаже и об обмене.

Представленная статистика свидетельствует о том, что люди не знают о сложностях обмена до того, как решаются на него. Как утверждает столичный риелтор, владельцы квартир боятся продавать свои и покупать другие, потому что в краткий промежуток времени могут не успеть приобрести недвижимость. Мнение специалиста поддерживает и его коллега из Караганды: «Для человека психологически проще обменяться, поскольку он не теряет жилье на неопределенный срок».

Поделиться: