Жылжымайтын мүлік нарығының болжамы: 2026 жылы не күтуге болады
2026 жылға арналған Қазақстан жылжымайтын мүлік нарығының болжамы қазірдің өзінде жасалып жатыр және бірнеше факторлар маңызды рөл атқарады: базалық мөлшерлеменің өсуі, ипотекалық бағдарламалардың өзгеруі, ҚҚС-тың бастапқы нарыққа әсері және риэлторлар мен ипотекалық брокерлердің белсенділігі. Бұл үрдістер бірге сатып алушылар мен сатушылар үшін мүлдем жаңа көрініс жасауда.
Сатып алу мүмкіндіктері қалай өзгеруде
Көптеген отбасылар үшін ипотека үй иеленудің жалғыз жолы болып қала береді. Бірақ 2025 жылдың күзінде нарық күтпеген бұрылысқа тап болды: Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 18%-ға дейін көтерді.
Бұл қадам коммерциялық банктерге сигнал берді – олардың көпшілігі шарттарын қайта қарады, несие беруді уақытша тоқтатты немесе клиенттерге қойылатын талаптарды күшейтті.
Нәтижесінде, 2025 жылдың соңына қарай қайта сатуға арналған мүлік сатып алуды жоспарлап отырған, бірақ өздерін тұйыққа тіреген бір топ қазақстандықтар пайда болды: мөлшерлемелер көтерілді, алғашқы жарнаны алу қиын болды, ал күту олардың қолайлы мүліктен айырылу қаупін тудырды.
Дегенмен, нарық қатып қалған жоқ. Керісінше, кейбір сатып алушылар тұрғын үй бағасының одан әрі өсуінен қорқып, қажетті 20% бастапқы жарнасыз да нұсқаларды белсенді түрде іздей бастады. Ипотекалық брокерлер бұл сұранысты пайдалана бастады.
Көлеңкелі схемалар мен «ипотекалық көмекшілердің» өсуі
2025 жылы клиенттің бастапқы жарнасы болмаса немесе несие тарихы нашар болса да, ипотека ұсынатын «помогайкалардың» (ипотекалық көмекшілердің) саны күрт өсті.
Схема пәтер бағасын жасанды түрде көтеру арқылы жұмыс істейді, нақты баға келісімшартта жоғары көрсетіледі. Айырмашылық ресми түрде «алғашқы жарнаға» айналады, бірақ іс жүзінде клиент пәтер мен брокердің қызметтері үшін артық төлейді.
Мұндай транзакциялар тәуекелдерді тудырады:
ай сайынғы төлемдер жоғарылайды;
банк өтінімді қабылдамаса, сатып алушы ақшасын жоғалтуы мүмкін;
сатушылар мен риэлторлар мүліктің құнын бұрмалауға қатысады.
Схема кеңінен қолданылғанымен, ол ресми түрде «сұр» және мөлдір емес болып қала береді.
Риэлторлар және шағымдардың жаңа толқыны
Риэлторлар брокерлер қатарына қосылып, нақты мүлікпен емес, комиссиямен жұмыс істеуді жөн көреді. Сатылған пәтерлер клиенттерді тарту үшін хабарландыру платформаларында кеңінен жарияланады, содан кейін «балама» ұсынады.
Сатып алушылардың сауалнамалары мыналарды көрсетеді:
Көптеген риэлторлар алдын ала төлемді талап етеді;
Келісімшарттарда бағаланбаған немесе асыра бағаланған сомаларды көрсетеді;
Клиенттерге хабарламай екі тараптан да комиссия алады.
Сатып алушылар агенттік нақты мәміле бағасын жасырғандықтан жүздеген мың теңгені артық төлеген жағдайлар болды.
Кейде адал емес риэлторлар комиссияны сот арқылы өндіріп алады – тіпті сатып алушы клиентті өз бетінше тапса да.
Негізгі қозғаушы күш: Otbasy Bank-тің жеңілдік бағдарламалары
Коммерциялық сегменттегі мәселелерге қарамастан, Қазақстанда берілген ипотеканың жалпы саны өсуде.
Дәл осы қауіпсіздікті Otbasy Bank басқаратын жеңілдік бағдарламалары қамтамасыз етеді.
Фактілер:
2025 жылы 1,7 триллион теңгеге ипотека берілді;
өсім өткен жылмен салыстырғанда 25,1%-ды құрады;
осы соманың 1,2 триллион теңгесін (70%) «Отбасы» банкі берді;
Банктің несиелері 37%-ға өсті.
Бұл жылжымайтын мүлік нарығының 2026 жылға арналған болжамы бір мекеме – «Отбасы» банкі жүргізіп отырған саясатпен тікелей байланысты екенін білдіреді.
Коммерциялық банктер сақтық танытып отырғанымен, жеңілдік бағдарламалары тұрғын үй сатып алудың негізгі құралына айналуда.
2026 жылдан бастап жаңа ғимараттар үшін ҚҚС қандай өзгерістерге ұшырайды?
Жаңа Салық кодексі 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап күшіне енеді.
Ол құрылысы осы күннен кейін басталатын жаңа салынған үйлерге 16% ҚҚС енгізеді.
Салдары:
Жаңа ғимараттар қымбаттайды;
2026 жылдың басында сұраныс күрт артады (сатып алушылар баға көтерілмес бұрын сатып алуға асығады);
Көктемгі толқудан кейін нарық суынуы мүмкін;
Құрылыс салушылар сату стратегияларын түзете бастайды.
2025 жылдың өзінде ҚҚС күтуі, әсіресе ірі қалаларда сұраныстың артуына себеп болды.
Неліктен аймақтардағы тұрғын үй бағасының өсуі мүмкін?
Сұраныстың өсуімен қатар, үкімет жеңілдік бағдарламаларын кеңейтуді жалғастыруда.
Дегенмен, қолжетімді пәтерлер саны аймақтарға байланысты өзгеріп отырады.
Мысалы:
Павлодар облысында қазіргі уақытта қолайлы мүліктің тапшылығы байқалады;
Ірі компаниялар аймаққа кірмейді және ұсыныс шектеулі;
Пайда алушылар саны артып келеді, ипотека қолжетімді, ал пәтерлер тапшы.
Бұл аймақтарда бағаның жедел өсуіне жағдай жасауда.
2026 жылы жалдау ақысы не болады?
Жылжымайтын мүлік нарығының болжамы жалдау нарығында да бағаның өсуі күтілетінін көрсетеді.
Себептері:
Үкімет салық ашықтығын енгізуде: үй иелерінің табысы ашық болады;
Кейбір иелер жалдау ақысына салықтарды қоса бастайды;
Ипотекалық несиелер қолжетімділігі төмендеген жағдайда жалдамалы мүлікке сұраныс артады.
Осы факторлардың үйлесімі жалдау бағасының өсуін іс жүзінде сөзсіз етеді.
Ипотекалық мөлшерлемелерге жаңа тәсіл: мөлшерлемелер LTV-ге байланысты болады
Ұлттық банк инновацияны қарастыруда:
ипотекалық мөлшерлемені бастапқы жарна (LTV) сомасымен байланыстыру.
Логика келесідей:
жоғары бастапқы жарна → төменгі мөлшерлеме;
төмен бастапқы жарна → жоғары мөлшерлеме.
Бірақ сарапшылар ескертеді:
Бұл шара тұрғын үй бағасының жоғары болуы мәселесін шешпейді;
Ол нарықтың мемлекеттік бағдарламаларға тәуелділігін өтемейді;
Бұл коммерциялық ипотека мүмкіндіктерін шектеуі мүмкін.
Нарық одан да біржақты болуы мүмкін: жеңілдікпен несиелер қолжетімді, ал нарықтық несиелерге қол жеткізу мүмкін емес.
Жылжымайтын мүлік нарығының болжамы: қысқаша мазмұны
2026 жылы нарық үш негізгі күшпен қалыптасады:
1. Жеңілдікпен несие беру бағдарламалары
Олар үстемдік етуді жалғастырады және бүкіл нарық үшін тиімді түрде әсер етеді.
2. ҚҚС салдарынан жаңа ғимараттардың бағасының өсуі
Бұл фактор жыл басында бағаның өсуінің негізгі себебі болуы мүмкін.
3. Ұсыныстың шектеулілігі, әсіресе аймақтарда
Жоғары сұраныс пен қолжетімді мүліктің аз санының үйлесімі бағаны көтереді.
Қосымша қысым мыналар арқылы жасалады:
жалға алу бағаларының өсуі;
«сұр» схемалардағы брокерлер мен риэлторлардың белсенділігі;
ставкаларды алғашқы жарна деңгейіне байланыстыру.
Нәтижесінде, 2026 жыл ипотеканың қымбаттауы, жалдау ақысының жоғарылауы және үкіметтік құралдарға одан да көп тәуелділік жылы болады.
