Советские квартиры в Алматы: почему они сохраняют цену
В Алматы значительная часть дорогого вторичного жилья приходится на советские дома.
Почему советские квартиры в Алматы сохраняют высокие цены
На вторичном рынке недвижимости Казахстана самые дорогие квартиры продаются в Алматы, Астане и Атырау. В южной столице стоимость квадратного метра «вторички» достигает 681 тысячи тенге. Согласно данным Бюро национальной статистики, значительная часть этого сегмента приходится на старый жилой фонд — дома, построенные в советский период. Почему жильё 40–60-летней давности всё ещё востребовано и не теряет в цене?
Советские квартиры в Алматы: высокая цена из-за удачной локации
По словам главы Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, основная застройка Алматы до 1990-х годов велась в пределах улиц Сатпаева, Райымбека, Розыбакиева и Калдаякова.
«Это старая Алма-Ата, которая была застроена именно с 40-х до 90-х годов. В основном дома строились в 70–80-е годы: кирпичные, монолитные, блочные, в том числе и цифровые микрорайоны. Советский жилой фонд находится в пределах центральной части города. Он всегда востребован. Все дома, которые были построены тогда, находятся в той части, которая на сегодняшний день является престижной», — пояснил он.
Мусрепов подчёркивает: именно расположение играет ключевую роль в формировании цены.
«У жилья 70-х годов постройки в Алмалинском и в Турксибском районах разница в цене составляет 30 процентов. Всё это зависит от локации по большому счёту», — добавил он.
Старение жилого фонда и его влияние на цену
Несмотря на текущую популярность, советские дома постепенно теряют свою привлекательность из-за физического износа.
«Оно устаревает, ветшает. На эту недвижимость цена может быть даже дороже, чем на первичку, которая находится чуть-чуть дальше от центра. У нас такой парадокс в Алматы и в Казахстане, что вторичка, которая в центре, стоит дороже, чем первичка», — говорит Мусрепов.
Однако, по его мнению, эта ситуация со временем изменится.
«Здесь по большому счёту идёт вопрос о ветшании строений. Инженерные сети необходимо менять, потому что они работают уже почти полвека. Всё это нужно модернизировать, ремонтировать. Эти расходы, в свою очередь, включаются в себестоимость квадратного метра», — отметил он.
Он также добавил:
«То, что цена будет корректироваться в сторону понижения, — это твёрдое убеждение всех участников рынка недвижимости. Она дорожать не будет. Экономически нецелесообразно вкладываться в такую недвижимость на сегодняшний день. Его надо содержать, менять какие-то коммуникации. Город, естественно, не сможет провести капитальные ремонты всего старого жилого фонда».
Советские квартиры всё чаще не проходят по ипотеке
По словам Мусрепова, ещё одной проблемой становится ограничение по ипотечному кредитованию.
«При оформлении ипотеки банки обязательно смотрят на год ввода в эксплуатацию. По их критериям жильё не должно быть старше 50–55 лет. Потому что это нестабильный актив. В случае дефолтов реализовать такую недвижимость через аукцион будет сложно и невыгодно», — пояснил он.
Покупатели есть, но спрос уменьшается
Советник президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко подтверждает, что советские квартиры в Алматы по-прежнему находят своего покупателя.
«Квартира — это товар. И на каждую квартиру есть свой покупатель — как говорится, цена вопроса. Старые дома, как правило, находятся в границах прежнего города, а теперь они оказались в центре. Это одна из причин, почему они до сих пор привлекательны», — рассказала она.
Тем не менее, эксперт подчёркивает необходимость обновления таких домов.
«Конечно, они уставшие, и я думаю, стоит обратить внимание и создать программы реновации: обновить коммуникации, почистить и привести в порядок подъезды, фасады и крыши домов», — отметила Лукьяненко.
Кроме того, она акцентировала внимание на том, что большинство покупателей предпочитают новые квартиры.
«Многие, кто может и хочет купить квартиру, выбирают новое, свежее, комфортное жильё. Планировка, наличие гардеробной, прачечной, инфраструктура дома и двора — всё это имеет значение. Если объект не проходит по ипотеке, то его можно купить только за наличные. А это резко сокращает круг покупателей. Когда их становится меньше, цена, естественно, начинает снижаться», — резюмировала она.
Цены уже пошли вниз
Эксперты отмечают, что тренд на снижение уже наблюдается. Реальные сделки всё чаще заключаются по более низкой цене. К тому же, отсутствие льготного кредитования на «вторичку» дополнительно сдерживает спрос.
Читайте также: Цены на жильё в Казахстане: где дешевле, где дороже
