В первой половине 2026 года дорогие кредиты оставались одной из главных проблем для покупателей жилья. Однако летом ситуация начала меняться. Национальный банк снизил базовую ставку, а инфляция продолжила замедляться. Поэтому вопрос о том, уменьшатся ли ставки по ипотеке до конца года, становится все актуальнее. Предпосылки для этого появились, однако быстрого возвращения дешевых рыночных кредитов пока ждать не стоит.
В начале 2026 года базовая ставка находилась на уровне 18%. Национальный банк сохранял ее такой в январе, марте и апреле. Затем 5 июня показатель снизили до 17%, а 24 июля — до 16,75%.
Таким образом, регулятор уже начал осторожно смягчать денежно-кредитные условия. Однако снижение базовой ставки не означает автоматического удешевления ипотеки. Банки учитывают стоимость привлечения денег, риски, срок займа и другие расходы. Поэтому ипотечные предложения обычно реагируют на решения регулятора с задержкой.
Почему появилась возможность снизить ставку
Одним из главных факторов стало замедление инфляции. В июне 2026 года годовой рост цен составил 10,3% против 10,4% месяцем ранее. При этом показатель снижался уже девятый месяц подряд.
Дополнительную поддержку оказали укрепление тенге и более умеренная потребительская активность. Также продолжают действовать антиинфляционные меры правительства и Национального банка.
Однако говорить об устойчивом переходе к низким ставкам пока рано. Инфляция остается значительно выше среднесрочной цели Нацбанка в 5%. Кроме того, сохраняются повышенные инфляционные ожидания. В июне население ожидало роста цен на 13,4% в течение следующих 12 месяцев.
Поэтому дальнейшее снижение базовой ставки не гарантировано. Нацбанк подчеркивает, что заранее установленной траектории нет. Регулятор будет принимать решения с учетом новых экономических данных.
Следующее заседание по базовой ставке запланировано на 4 сентября. Затем решения должны объявить 23 октября и 4 декабря 2026 года.
Сколько сейчас стоит рыночная ипотека
Несмотря на летнее снижение базовой ставки, стандартная банковская ипотека остается дорогой.
Например, Halyk по цифровой ипотеке предлагает номинальную ставку от 20,5% до 22,5% при наличии комиссии. ГЭСВ составляет от 22,78% до 25%. Без комиссии номинальная ставка находится в пределах 22–24%, а ГЭСВ достигает 25%.
В Altyn Bank стандартная ипотека доступна по ставке от 21% до 22,4%. ГЭСВ составляет от 23,15% до 24,93%.
В Bank CenterCredit по стандартной ипотеке указана ставка 20,55–21,85%. ГЭСВ находится в пределах 23,6–24,8%. При этом у банка действуют и другие ипотечные продукты с отдельными условиями.
Таким образом, два решения Нацбанка пока не привели к резкому удешевлению рыночной ипотеки. Большинство стандартных предложений по-прежнему обходятся заемщикам дорого.
Почему ипотечные проценты снижаются медленнее
Базовая ставка служит важным ориентиром для финансового рынка. Однако банки не привязывают ипотечные проценты к ней напрямую.
Финансовые организации учитывают стоимость депозитов и другого фондирования. Кроме того, они закладывают риски, связанные с длительным сроком кредитования. Ипотеку часто оформляют на 10–20 лет, а иногда и дольше.
За это время могут измениться инфляция, курс тенге и стоимость денег. Поэтому банки обычно корректируют условия осторожнее, чем Национальный банк меняет базовую ставку.
Важна и конкуренция. Если крупные банки начнут активнее бороться за ипотечных клиентов, снижение процентов может ускориться. Пока же стандартные рыночные предложения остаются близкими к предельной ГЭСВ.
Максимальная ГЭСВ остается на уровне 25%
Еще один важный фактор — регулирование ипотечного рынка. Ранее в Казахстане планировали снизить максимальную ГЭСВ по ипотечным жилищным займам с 25% до 20%. Однако переход решили отложить.
До 1 января 2027 года предельная ГЭСВ по ипотеке сохранится на уровне 25%.
Такое решение связано в том числе с высокой стоимостью денег. Более жесткое ограничение могло снизить заинтересованность банков в выдаче рыночной ипотеки.
С 2027 года планируется использовать дифференцированный подход. При соотношении суммы кредита к стоимости жилья до 70% включительно предельная ГЭСВ составит 20%. При показателе выше 70% максимальный уровень сохранится на отметке 25%.
Фактически это повышает значение первоначального взноса. Чем больше собственных средств вложит покупатель, тем ниже окажется отношение кредита к стоимости недвижимости.
Могут ли ставки снизиться до конца года
Такой сценарий возможен, но считать его гарантированным нельзя.
Предпосылки для дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики действительно появились. Базовая ставка за два решения снизилась с 18% до 16,75%. Одновременно замедляется инфляция.
Если эта тенденция продолжится, Нацбанк получит больше возможностей для дальнейшего снижения ставки. Вслед за этим банки также могут постепенно корректировать стоимость кредитов.
Однако ставки по ипотеке будут зависеть не только от решений регулятора. Значение имеют инфляция, стоимость депозитов, курс тенге и ситуация на финансовом рынке.
Поэтому до конца 2026 года отдельные ипотечные продукты действительно могут стать доступнее. Особенно это касается предложений с крупным первоначальным взносом или партнерских программ банков и застройщиков.
При этом оснований ожидать массового появления стандартной рыночной ипотеки с однозначными процентными ставками пока нет.
Почему льготные программы стоят намного дешевле
На рынке уже можно найти ипотеку со ставками значительно ниже 20%. Однако такие предложения работают по другим правилам.
Например, программа «7-20-25» предусматривает ставку 7%. ГЭСВ составляет примерно 7,24–7,8%. Первоначальный взнос начинается от 20%, а максимальный срок достигает 25 лет. При этом выдача займов зависит от доступного финансирования программы.
Другой механизм использует Отбасы банк. Система жилищных строительных сбережений позволяет получить жилищный заем по ставке от 3,5% до 5%. Для этого необходимо выполнить условия банка и накопить необходимую сумму.
Поэтому льготные и накопительные программы нельзя напрямую сравнивать со стандартной рыночной ипотекой. Их низкие проценты обеспечиваются особыми механизмами финансирования.
Стоит ли ждать более дешевой ипотеки
Покупателям, которые рассматривают стандартный банковский кредит и не спешат с приобретением квартиры, стоит следить за ситуацией осенью. Особенно важными станут решения Нацбанка в сентябре, октябре и декабре.
Если инфляция продолжит замедляться, пространство для снижения базовой ставки может увеличиться. Однако даже в этом случае банки способны менять ипотечные условия постепенно.
Кроме того, ожидание более низкой ставки не всегда приносит выгоду. За это время может измениться стоимость выбранной квартиры. Поэтому потенциальную экономию на процентах стоит сопоставлять с ценой недвижимости.
Иная ситуация складывается у покупателей, которые подходят под льготные программы или систему Отбасы банка. Для них движение базовой ставки имеет меньшее значение.
Чего ждать до конца 2026 года
Сейчас наиболее реалистичным выглядит сценарий постепенного изменения ипотечного рынка. Национальный банк уже начал снижать базовую ставку. Однако инфляция остается высокой, поэтому регулятор сохраняет осторожную позицию.
Если рост цен продолжит замедляться, условия для дальнейшего снижения стоимости денег станут благоприятнее. Следом могут начать меняться предложения банков. Но скорость этого процесса заранее определить невозможно.
Поэтому ожидать резкого удешевления стандартной ипотеки уже осенью не стоит. Предельная ГЭСВ в 25% сохранится до конца года, а текущие рыночные предложения остаются дорогими.
Таким образом, в 2026 году ставки по ипотеке могут постепенно пойти вниз. Первые экономические предпосылки для этого уже появились. Однако заметное удешевление массовой ипотеки потребует дальнейшего снижения инфляции и продолжительного смягчения денежно-кредитных условий.
