В первой половине 2026 года дорогие кредиты оставались одной из главных проблем для покупателей жилья. Однако летом ситуация начала меняться. Национальный банк снизил базовую ставку, а инфляция продолжила замедляться. Поэтому вопрос о том, уменьшатся ли ставки по ипотеке до конца года, становится все актуальнее. Предпосылки для этого появились, однако быстрого возвращения дешевых рыночных кредитов пока ждать не стоит.
В начале 2026 года базовая ставка находилась на уровне 18%. Национальный банк сохранял ее такой в январе, марте и апреле. Затем 5 июня показатель снизили до 17%, а 24 июля — до 16,75%.
Таким образом, регулятор уже начал осторожно смягчать денежно-кредитные условия. Однако снижение базовой ставки не означает автоматического удешевления ипотеки. Банки учитывают стоимость привлечения денег, риски, срок займа и другие расходы. Поэтому ипотечные предложения обычно реагируют на решения регулятора с задержкой.
Как получить жилищную помощь от государства матери-одиночке в 2026 году
Почему появилась возможность снизить ставку
Одним из главных факторов стало замедление инфляции. В июне 2026 года годовой рост цен составил 10,3% против 10,4% месяцем ранее. При этом показатель снижался уже девятый месяц подряд.
Дополнительную поддержку оказали укрепление тенге и более умеренная потребительская активность. Также продолжают действовать антиинфляционные меры правительства и Национального банка.
Однако говорить об устойчивом переходе к низким ставкам пока рано. Инфляция остается значительно выше среднесрочной цели Нацбанка в 5%. Кроме того, сохраняются повышенные инфляционные ожидания. В июне население ожидало роста цен на 13,4% в течение следующих 12 месяцев.
Поэтому дальнейшее снижение базовой ставки не гарантировано. Нацбанк подчеркивает, что заранее установленной траектории нет. Регулятор будет принимать решения с учетом новых экономических данных.
Следующее заседание по базовой ставке запланировано на 4 сентября. Затем решения должны объявить 23 октября и 4 декабря 2026 года.
Ставки по ипотеке в Казахстане: ждать ли снижения в 2026 году
Сколько сейчас стоит рыночная ипотека
Несмотря на летнее снижение базовой ставки, стандартная банковская ипотека остается дорогой.
Например, Halyk по цифровой ипотеке предлагает номинальную ставку от 20,5% до 22,5% при наличии комиссии. ГЭСВ составляет от 22,78% до 25%. Без комиссии номинальная ставка находится в пределах 22–24%, а ГЭСВ достигает 25%.
В Altyn Bank стандартная ипотека доступна по ставке от 21% до 22,4%. ГЭСВ составляет от 23,15% до 24,93%.
В Bank CenterCredit по стандартной ипотеке указана ставка 20,55–21,85%. ГЭСВ находится в пределах 23,6–24,8%. При этом у банка действуют и другие ипотечные продукты с отдельными условиями.
Таким образом, два решения Нацбанка пока не привели к резкому удешевлению рыночной ипотеки. Большинство стандартных предложений по-прежнему обходятся заемщикам дорого.
Почему ипотечные проценты снижаются медленнее
Базовая ставка служит важным ориентиром для финансового рынка. Однако банки не привязывают ипотечные проценты к ней напрямую.
Финансовые организации учитывают стоимость депозитов и другого фондирования. Кроме того, они закладывают риски, связанные с длительным сроком кредитования. Ипотеку часто оформляют на 10–20 лет, а иногда и дольше.
За это время могут измениться инфляция, курс тенге и стоимость денег. Поэтому банки обычно корректируют условия осторожнее, чем Национальный банк меняет базовую ставку.
Важна и конкуренция. Если крупные банки начнут активнее бороться за ипотечных клиентов, снижение процентов может ускориться. Пока же стандартные рыночные предложения остаются близкими к предельной ГЭСВ.
Максимальная ГЭСВ остается на уровне 25%
Еще один важный фактор — регулирование ипотечного рынка. Ранее в Казахстане планировали снизить максимальную ГЭСВ по ипотечным жилищным займам с 25% до 20%. Однако переход решили отложить.
До 1 января 2027 года предельная ГЭСВ по ипотеке сохранится на уровне 25%.
Такое решение связано в том числе с высокой стоимостью денег. Более жесткое ограничение могло снизить заинтересованность банков в выдаче рыночной ипотеки.
С 2027 года планируется использовать дифференцированный подход. При соотношении суммы кредита к стоимости жилья до 70% включительно предельная ГЭСВ составит 20%. При показателе выше 70% максимальный уровень сохранится на отметке 25%.
Фактически это повышает значение первоначального взноса. Чем больше собственных средств вложит покупатель, тем ниже окажется отношение кредита к стоимости недвижимости.
Могут ли ставки снизиться до конца года
Такой сценарий возможен, но считать его гарантированным нельзя.
Предпосылки для дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики действительно появились. Базовая ставка за два решения снизилась с 18% до 16,75%. Одновременно замедляется инфляция.
Если эта тенденция продолжится, Нацбанк получит больше возможностей для дальнейшего снижения. Вслед за этим банки также могут постепенно корректировать стоимость кредитов.
Однако ставки по ипотеке будут зависеть не только от решений регулятора. Значение имеют инфляция, стоимость депозитов, курс тенге и ситуация на финансовом рынке.
Поэтому до конца 2026 года отдельные ипотечные продукты действительно могут стать доступнее. Особенно это касается предложений с крупным первоначальным взносом или партнерских программ банков и застройщиков.
При этом оснований ожидать массового появления стандартной рыночной ипотеки с однозначными процентными ставками пока нет.
Как встать в очередь на жильё в Казахстане в 2026 году: пошаговая инструкция
Почему льготные программы стоят намного дешевле
На рынке уже можно найти ипотеку со ставками значительно ниже 20%. Однако такие предложения работают по другим правилам.
Например, программа «7-20-25» предусматривает ставку 7%. ГЭСВ составляет примерно 7,24–7,8%. Первоначальный взнос начинается от 20%, а максимальный срок достигает 25 лет. При этом выдача займов зависит от доступного финансирования программы.
Другой механизм использует Отбасы банк. Система жилищных строительных сбережений позволяет получить жилищный заем по ставке от 3,5% до 5%. Для этого необходимо выполнить условия банка и накопить необходимую сумму.
Поэтому льготные и накопительные программы нельзя напрямую сравнивать со стандартной рыночной ипотекой. Их низкие проценты обеспечиваются особыми механизмами финансирования.
Что учитывать покупателю жилья
Покупателям не стоит ориентироваться только на номинальную ставку и ждать момента, когда ипотека резко подешевеет. Гораздо важнее оценивать полную стоимость кредита, размер первоначального взноса и ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.
При выборе программы стоит сравнивать ГЭСВ, комиссии и требования банков. Кроме того, крупный первоначальный взнос может сделать условия выгоднее. Его значение станет еще заметнее с 2027 года, когда начнет действовать дифференцированный предел ГЭСВ.
Тем, кто планирует покупку в ближайшие месяцы, также имеет смысл сравнивать стандартные банковские продукты с партнерскими, льготными и накопительными программами. Разница в итоговой переплате между ними может оказаться существенной.
В результате ставки по ипотеке до конца 2026 года действительно могут измениться. Однако для конкретного заемщика важнее не само движение процентов на рынке, а условия доступной ему программы и итоговая стоимость кредита.
Читайте также: Какой лимит на прописку хотят ввести в Алматы
Следите за актуальными новостями недвижимости, размещайте объявления о продаже и находите квартиру своей мечты в удобном приложении Homsters
