Как оформить аванс и задаток при продаже недвижимости?

Показы квартиры прошли успешно, стороны договорились о сделке, остается самое важное – передача задатка либо аванса. Что делать после того, как покупатель решил купить жилплощадь? Выясняем поэтапно.

Чем задаток отличается от аванса?

Многие полагают, что эти термины идентичны. Тем не менее, разница есть. Так, исходя из статьи № 337 ГК РК, под задатком понимают сумму денег, которую сторона-покупатель передает продавцу в счет обозначенных в договоре купли-продажи платежей.

Эти деньги должны обеспечить заключение и выполнение договора в будущем – это не только предоплата за жилье, но и гарантия, что продавец или покупатель не откажутся от сделки. Подписывая соглашение о задатке, обе стороны оговаривают условия возвращения или невозвращения данной суммы в случае нарушения обязательств.

Аванс наряду с задатком – это доказательство подписания договора (покупатель выдает продавцу денежную сумму в счет установленных платежей). Однако гарантией реального исполнения сделки он не является. Все дело в том, что при нарушении обязательств одной из сторон аванс в любом случае возвращается покупателю.

Как оформить соглашение о передаче задатка или аванса?

Пример расписки о передаче задатка/аванса, как правило, может быть такой:

Если в документе не сказано, что предоплату нужно считать задатком, вся эта сумма автоматически будет по умолчанию считаться авансом. Подписывают соглашение о задатке/авансе, как правило, по месту жительства или месту нахождения продавца (если другие условия не оговорены в договоре). Все денежные обязательства на территории Казахстана должны выражаться в национальной валюте. Сумма задатка чаще всего  составляет 1–3% от суммы сделки, реже речь идет о 5%.

Нередко случается так, что покупатели заинтересованы в большей сумме задатка, ведь в случае срыва сделки по вине продающей стороны последняя должна будет вернуть двойную сумму.

Какие документы нужны для оформления задатка?

Во-первых, от продавца потребуется подготовить пакет документации на объект недвижимости – перед передачей денег покупатель должен убедиться в том, что квартира «чистая». Продающая сторона должна предъявить:

• правоустанавливающие документы на объект (договор о купле-продаже, дарении, наследовании и т.д.) – доказательство того, что квартиру реализует истинный владелец. Все эти бумаги (или их дубликаты) должны пройти регистрацию в ЦОНе;
• техпаспорт на жилплощадь. Чтобы не пришлось откладывать подписание договора на неопределенный срок, заранее убедитесь, что все перепланировки узаконены, а характеристики жилья в техпаспорте и правоустанавливающих бумагах совпадают. Получить данный документ можно в течение 5–10 суток в ЦОНе или на сайте egov.kz, документ действует бессрочно;
• РНН и паспорт собственника квартиры;
• выписку из правового кадастра;
• если у продавца квартиры есть родственники, не достигшие 18 лет, – копии свидетельств о рождении, а также разрешение органов опеки на реализацию доли.

Также перед передачей задатка/аванса продавец недвижимости должен получить в ЦОНе справку о зарегистрированных обременениях на объект недвижимости – ее надо будет получить в день подписания соглашения (процедура займет не более 30 минут), так как действует бумага всего 1 сутки. С ее помощью вы узнаете, кто на самом деле является собственником квартиры, и какие обременения есть на данном имуществе.

Кто получает задаток?

Покупатель должен выплатить оговоренную сумму исключительно собственнику(кам) недвижимости либо лицу, который уполномочен распоряжаться недвижимостью и имеет нотариальную доверенность. Если у квартиры два, три или более совладельцев, все они обязаны выступить в соглашении как сторона, принимающая задаток. Покупатели, состоящие в браке, должны предоставить письменное согласие супруга(и) для выплаты задатка.

Что делать, если покупатель не платит задаток или меняет условия покупки?

Существует вероятность того, что покупатель (продавец) решит расторгнуть сделку (досрочно прекратить не исполненный полностью договор) или изменить ее условия. Вот наиболее популярные ситуации:

• покупатель присмотрел на рынке более интересный вариант для приобретения жилья и отказался выполнять свои обязанности – в этом случае продавец имеет право оставить себе всю сумму задатка;
• продавец поднял стоимость квартиры, вынудив покупателя отказаться – в этом случае задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере (ст. № 338 ГК РК). Это же правило действует и в аналогичных ситуациях, когда сделка срывается по вине продавца;
• если сделка была аннулирована по соглашению покупателя и продавца, задаток вновь переходит покупателю.

В соответствии с законодательством, стороны сделки могут выбрать любую форму предварительного платежа по обоюдному соглашению – и аванс, и задаток. Единственное требование – письменное оформление документа.