Казахстанцы стали реже покупать квартиры, однако застройщики и продавцы не спешат пересматривать стоимость недвижимости. В мае в стране оформили 30,4 тыс. сделок купли-продажи — на 13,5% меньше предыдущего показателя. При этом цены на жильё продолжают поддерживать растущие расходы девелоперов, дорогие кредиты и государственные ипотечные программы.
Несмотря на охлаждение спроса, ипотечный рынок сохраняет положительную динамику. По данным Аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана, в первом квартале 2026 года банки выдали жилищные займы на 438 млрд тенге. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём кредитования увеличился на 12,3%.
Таким образом, рынок оказался в необычной ситуации: количество сделок сокращается, но объём ипотеки и стоимость квадратного метра растут. Эксперты считают, что это говорит не об обвале, а о постепенном переходе к более спокойной модели поведения покупателей.
Ажиотаж сменился осознанным выбором
Ипотечный брокер Канат Бершинбаев объяснил в комментарии BAQ.kz, что снижение продаж не следует воспринимать как признак кризиса. По его оценке, рынок возвращается к более сбалансированному состоянию после нескольких лет повышенного спроса.
Ранее на ситуацию сильно влияли пенсионные изъятия и доступные государственные программы. На рынок одновременно вышло большое количество покупателей, поэтому продавцы могли повышать стоимость и выбирать наиболее выгодные предложения. Сейчас спрос уже не настолько заметно превышает предложение, а у клиентов появилось больше вариантов как среди новостроек, так и на вторичном рынке.
Кроме того, казахстанцы стали тщательнее рассчитывать будущие расходы. Перед покупкой они изучают условия банков, сравнивают несколько жилых комплексов, учитывают стоимость ремонта и оценивают размер ежемесячного платежа. Часть семей откладывает сделку, чтобы накопить более крупный первоначальный взнос и снизить кредитную нагрузку.
«7-20-25» бағдарламасы аясында 85 мыңнан астам қарыз берілді
Почему новостройки не дешевеют
Особенно заметно продажи просели на первичном рынке. По оценкам участников отрасли, в первом полугодии 2026 года застройщики реализовали на 20–25% меньше квартир, чем годом ранее. Однако официальные прайсы продолжили расти.
Эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова считает, что одним из главных факторов стало введение НДС на первичное жильё с января 2026 года. В зависимости от проекта и политики строительной компании новостройки подорожали в среднем на 10–12%.
Одновременно девелоперы столкнулись с увеличением стоимости материалов, логистики, рабочей силы и земельных участков. Последний фактор особенно влияет на проекты в Алматы, где участки под строительство остаются дорогим и ограниченным ресурсом.
Дополнительное давление создаёт высокая стоимость банковского финансирования. Большинство компаний привлекает кредиты ещё до начала активного строительства. Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель проекта, поэтому девелопер не всегда может резко опустить стоимость квадратного метра без риска нарушить условия кредитования.
Именно поэтому цены на жильё чаще корректируют не в открытом прайсе, а через индивидуальные предложения. Компании запускают акции, предоставляют рассрочку, субсидируют ипотечную ставку или делают скидку на отдельные квартиры.
Новые правила увеличат расходы застройщиков
На себестоимость проектов также повлияют требования нового Строительного кодекса, который вступил в силу с 1 июля 2026 года. Документ должен усилить контроль качества, расширить гарантийные обязательства и повысить прозрачность отрасли.
Для покупателей такие изменения могут снизить риск столкнуться с долгостроем или некачественным объектом. Однако строительным компаниям придётся больше тратить на технический надзор, страхование и управление рисками. В результате новые требования способны поддержать стоимость квадратного метра даже при слабом спросе.
Кроме того, усиленная экспертиза может замедлить запуск новых проектов. Если объём предложения начнёт сокращаться, у застройщиков появится ещё меньше причин снижать цены.
Жаңа SkyTrain аспалы көлігі Алматының батысы мен шығысын байланыстырады
Вторичный рынок станет сговорчивее
Наиболее заметные уступки эксперты ожидают от владельцев вторичного жилья. Особенно это касается квартир экономкласса, объектов с устаревшим ремонтом и домов, которые проигрывают новым жилым комплексам по состоянию и инфраструктуре.
По наблюдениям Каната Бершинбаева, сильнее всего охлаждение ощущается в Астане. При этом квартиры в относительно новых проектах сохраняют привлекательность, а ликвидность объектов старше трёх лет может постепенно снижаться. Покупатели чаще выбирают современные дома, благоустроенные дворы и новые инженерные системы.
В результате собственникам менее востребованных квартир приходится активнее обсуждать торг. Поэтому фактическая сумма сделки может оказаться ниже стоимости, указанной в объявлении.
На первичном рынке ситуация развивается иначе. Девелоперы стараются сохранить официальную цену, поскольку её прямое снижение может вызвать вопросы у банков и недовольство клиентов, которые приобрели квартиры раньше. Кроме того, резкая корректировка прайса способна создать впечатление, что компания испытывает финансовые трудности.
Астанада 500-ден астам кезекте тұрған азамат жалдамалы пәтер алады
Ипотеку поддерживают государственные программы
Рост жилищного кредитования во многом обеспечивают льготные продукты. По информации Аналитического центра АФК, около 85% новых ипотечных займов приходится на программы с государственной поддержкой.
Наиболее доступные условия по-прежнему предлагают Отбасы банк, «7-20-25», «Наурыз», «Алматы жастары» и другие целевые направления. Именно они позволяют поддерживать спрос в условиях, когда коммерческие займы остаются дорогими.
Кроме того, банки развивают продукты с косвенным подтверждением дохода. Такие программы открывают доступ к ипотеке людям, которые получают часть заработка неофициально или не могут подтвердить всю сумму стандартными документами.
При этом быстрое удешевление коммерческих кредитов пока маловероятно. Диляра Сейтнурова отметила в комментарии NUR.KZ, что при сохранении высокой инфляции Национальный банк вряд ли сможет существенно снизить базовую ставку. Следовательно, рыночная ипотека может оставаться дорогой ещё несколько кварталов.
Ипотекалық облигациялар көлемі 1,7 трлн теңгеге дейін ұлғайтылды
Что будет летом и до конца года
Эксперты не ожидают резкого падения стоимости квартир в ближайшие месяцы. Наиболее вероятным сценарием станет стагнация: продавцы сохранят заявленные суммы, но будут охотнее соглашаться на торг, а застройщики расширят программы рассрочки и скидок.
Для покупателей такая ситуация выглядит выгоднее, чем период ажиотажного спроса. Сейчас можно спокойно сравнивать проекты, изучать условия ипотечного кредитования и обсуждать индивидуальную стоимость. Однако оформлять заём стоит только после оценки первоначального взноса, переплаты и устойчивости семейного дохода.
В дальнейшем строительные компании могут активнее развивать реновацию, государственно-частные проекты и профессиональную аренду. Диляра Сейтнурова считает, что готовые непроданные квартиры необязательно оставлять пустующими: девелоперы могут передавать их профессиональным операторам и получать регулярный доход.
Таким образом, летом рынок вряд ли порадует покупателей массовым удешевлением квартир. Скорее компании продолжат предлагать точечные акции, а собственники вторичного жилья станут чаще соглашаться на переговоры. Поэтому в ближайшей перспективе снизятся отдельные суммы сделок, но не общие цены на жильё.
Читайте также: Когда ипотечное страхование может погасить долг за заемщика
Следите за актуальными новостями недвижимости, размещайте объявления о продаже и находите квартиру своей мечты в удобном приложении Homsters
