Проверка юридической чистоты жилья: все аспекты
В процессе приобретения жилья заранее следует заботиться о чистоте сделки. Таким образом, вы защитите себя от дальнейших проблем, наступление которых вполне вероятно в случае, если продавцом или покупателем окажется мошенник.
Сделки, предметом которых являются объекты недвижимости, всегда имеют высокую цену, а значит количество людей, которые захотят нажиться на невнимательности стороны сделки, всегда будет высоко. Чтобы понять, как проверить квартиру на юридическую чистоту, следует обратиться к юристу, ведь только подготовленный человек будет располагать всей информацией о «подводных камнях». Правом на обращение в суд наделен каждый дееспособный человек, а значит, риски признания сделки недействительной есть всегда, если она была совершена с нарушениями.
Как проверить юридическую чистоту квартиры: особенности
Обращаясь к юристу, определите объем его услуг. Безусловно, стоимость оценки чистоты сделки может отличаться в зависимости от региона расположения жилья, подлежащего продаже, а также комплекса действий специалиста. Так, ближе к центру страны стоимость таких услуг может достигать 150 тысяч тенге, в дальних регионах можно воспользоваться услугами специалиста за 5 тысяч тенге. Однако рассчитывать на полноценную проверку чистоты сделки при таких расходах вряд ли придется — специалист, скорее всего, за минимальную сумму только закажет соответствующий документ из Правового кадастра. За солидные суммы будет проверено все:
— наличие обременений в силу закона или договора;
— наличие долгов;
— правомочия сторон по договору;
— наличие претензий в суде и так далее.
Понятие «чистота сделки» в строго регламентированном виде в законодательстве Казахстана отсутствует. Этот термин носит больше условный характер и подразумевает комплекс действий специалиста, призванных получить объективную информацию о наличии тех или иных проблем в отношении объекта сделки. Как проверять чистоту квартиры при покупке специалист определяет исходя из практики заключения сделок на рынке недвижимости и особенностей законодательных норм. Опишем цели, для которых участники сделки стараются всегда проверить квартиру:
— определение вероятных криминальных элементов в сделке по отчуждению недвижимости (относится к разным аспектам договора или сторонам);
— установление всех возможных негативных последствий для клиента;
— установление степени соответствия документов предъявляемым требованиям;
— уточнение всех факторов и обстоятельств, которые могут стать предметом судебного спора и другие.
Следует отметить, что свести к нулю риски при покупке жилья совершенно невозможно. Это обусловлено тем, что закон все равно предоставляет неограниченное право на обращение дееспособного лица в суд. Даже если вы, по вашему мнению, будете однозначно правы, походы в суд способны вымотать нервы. Но все же минимизировать риски при проверке юридической чистоты квартиры может каждый потенциальный покупатель.
После того, как специалистом собирается вся информация, клиент получает несколько уровней информации. Так называемый «зеленый цвет» говорит о том, что полученные сведения говорят о минимальных рисках при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости. Лучше всего отказаться от подписания договора в том случае, если объявлен «красный цвет». Значит, в каком-то из аспектов соглашения существуют большие риски, вследствие чего договор может быть признан недействительным. При констатации «желтого цвета» некоторые риски все же выявлены. Они еще не критичны, но лучше отказаться от заключения сделки. В крайнем случае, можно проработать комплекс мер, направленных на вашу защиту впоследствии.
Зачем покупателям недвижимости необходима юридическая консультация?
Методика проверки чистоты сделки недвижимости
Сразу следует оговориться, что лицо без должного опыта работы и юридического образования не сможет представить объективную оценку относительно чистоты сделки. Необходимо не только комплексно анализировать нормы договора, но и довериться опыту, основанному на длительной практике в области проверки сделок по отчуждению недвижимости. Порой для того, чтобы понять, как проверить юридическую чистоту покупаемых квартир, необходимо и хорошо развитое чутье. Именно оно иногда оказывается решающим при заключении договора. Полная проверка чистоты квартиры включает в себя следующее:
— определение наличия правоустанавливающих актов, в том числе свидетельств о праве собственности, доверенности на право отчуждения, договоров;
— проверка правомочий лиц, заключающих данную сделку;
— установление всех лиц, которые имеют или могут иметь отношение к данному объекту недвижимости;
— проверка обременений на объект (как правило, залог в банке);
— изучение предшествующих сделок, заключенных в отношении исследуемого предмета недвижимости, проверка их правомерности для того, чтобы их впоследствии невозможно было расторгнуть обратной силой;
— проверка состояния объекта, его соответствия договорным условиям;
— проверка наличия задолженностей по коммунальным платежам, которые впоследствии могут навредить новому собственнику жилья;
— определение методов расчетов и передачи во владение, пользование и распоряжение новому собственнику объекта.
Если в сделке принимает участие иностранец, то надо выяснить и то, соответствует ли исследуемый договор нормам законодательства страны, резидентом которой является упомянутый иностранный гражданин.
В ЦОНах специалист получает справку, в которой указано наличие обременений правовой характеристики на объект, а также его технические особенности. Все документы, касающиеся коммунальных платежей и задолженностей по ним, истребуются у поставщиков коммунальных услуг. В свою очередь, правоустанавливающие документы на жилье получить можно у лица, которое его отчуждает. Узнать обо всех налогах, как оплаченных, так и неоплаченных, можно в налоговом комитете или управлении по запросу уполномоченного лица. Также затребовать следует план на квартиру и книгу регистрации граждан – ее наличие обязательно при условии, что речь идет об объектах недвижимости со статусом жилья.
Проверка включает в себя установление, были ли печати или бланки зарегистрированы как утерянные. Важно также понимать, является ли документ поддельным или нет – для этого также понадобится опыт. В некоторых случаях мошенники используют дубликаты правоустанавливающих документы, получая дважды денежные средства от разных покупателей – одному из них они предоставляют дубликат документа, второму – оригинал. Обращайте также внимание на наличие исправлений в актах.
Дубликаты, предоставленные клиентам без надлежащей государственной регистрации, всегда должны настораживать покупателя. Прежде всего, необходимо узнать, почему такая регистрация отсутствует, и провести дополнительную проверку. Юридическая чистота квартиры защищает вас в дальнейшем от рисков.
Проверка жилья
Даже если вы убедились в том, что все документы оформлены надлежащим образом, а продавец наделен правами на отчуждение недвижимости, необходимо проверить само строение или квартиру. Убедитесь в том, что объект, на который вам предоставляются документы, является именно тем, который вам показывают. Случаи мошенничества бывают и в этой сфере.
Чаще всего на такие способы мошенничества попадаются лица, проживающие вдали от города или плохо знающие особенности населенного пункта. Продавец демонстрирует им приличное жилье, заключая договор в совсем другом месте. Потом оказывается, что покупатель стал собственником совсем другого жилья, гораздо хуже показанного. Также правонарушители используют в своих интересах сходства в названиях улиц, кооперативов, дачных хозяйств, вводя в заблуждение покупателей.
Проявляйте осторожность, приобретая объекты недвижимости за городом. Вам могут показать роскошный коттедж, который будет стоить, по вашему мнению, совсем немного. Весьма вероятно, что хитрый собственник оформил документы только на пристройку, находящуюся рядом с элитным жильем. Таким образом, вы и станете покупателем сарая.
Проверка недвижимости в государственных органах
В БТИ получите подробный план жилья и его технический паспорт. Установите, покупаете ли вы тот объект, которым был вам показан продавцом. Технический паспорт должен соответствовать планировке жилья. Если Государственный Архитектурно-градостроительный Совет не разрешил переносить стены, совершать другие действия, направленные на изменение конфигурации недвижимости, лучше воздержаться от покупки. Тогда на вас возложат обязанности по оплате штрафа, а узаконить незаконные пристройки будет недешево.
В ряде случаев узаконивание незаконных изменений в квартире вообще представляется невозможным, например, перенос санузла. По закону это недопустимо. При осуществлении перепланировки у хозяина жилья должно быть:
— выданное ГАСКом разрешение на действия по перепланировке;
— представленное БТИ заключение;
— решение суда, если это было осуществлено через суд.
Уточните, находится ли объект с кадастровым номером по указанному адресу. Особенно это важно при приобретении квартиры с техническими характеристиками, которые изменялись, а также при измении наименования улицы — все эти действия защитят ваши интересы.
