Как оценить квартиру для процедуры обмена
Обмен жилищем считается пережитком прошлого. Данная процедура была популярна в советские времена, так как тогда не существовало понятия «рынок недвижимости». Люди не могли продавать собственное жильё, поэтому были вынуждены примеряться с действительностью, обмениваясь друг с другом. Несмотря на всё вышеописанное, процедуры обмена квартир до сих пор осуществляются. Но чтобы поменяться с другим, собственнику нужно грамотно провести оценку своего объекта.
Данная процедура трудоёмкая. Наиболее трудная часть в процессе — отыскать подходящий вариант для обмена, который более или менее соответствует тому имуществу, на которое собственник желает меняться. Сделать это довольно проблематично, учитывая разнообразие рынка недвижимости в Казахстане.
Многие специалисты по недвижимости, отмечают, что довольно трудно прийти к компромиссу. Редко бывает так, что одного участника сделки интересует то, что предлагает другой. Задача собственника — доказать второму участнику обмена, что его жилище стоит своих денег. Если же оно дешевле или наоборот дороже недвижимости, на которую осуществляется обмен, обе стороны должны договориться о доплате. Всё это очень трудно, требует множества сил и свободного времени.
Оцениваем объект правильно
На практике люди зачастую завышают собственные требования и ожидания. Таким образом они делают заключение сделки по обмену ещё более трудным. Следует отдавать отчёт, что одна квартира должна стоить дешевле двух, пусть даже она и больше по площади. Также не стоит забывать, что обе стороны часто завышают стоимость. Подобную тенденцию можно наблюдать в объявлениях: например, человек продаёт машину за 19 000$, а обменивает её за 21 000$. То же было во времена чековых книжек: если покупатель платил по чеку, цена товара либо услуги была выше, чем когда он рассчитывался наличными. Именно по этому принципу проходят сделки по обмену недвижимости.
Сравнение двух объектов происходит от их стоимости. Как отмечают риэлторы, оценки субъективны. Чтобы умело разрешить ситуацию, стоит задуматься о найме оценщика. Однако подобным специалистам не особо верят сотрудники агентств недвижимости. Они утверждают, что оценщики определяют цену жилья на основе цен из объявлений о купле и продаже. Расценки, которые указаны в них, как правило, на порядок выше. Однако нельзя не сказать, что специалисты используют различные формулы, при помощи которых они корректируют стоимость.
Есть два действенных метода, как самостоятельно оценить стоимость квартиры.
Действовать, как оценщик
Первый — действовать, как оценщик. Сначала следует определить несколько ключевых факторов:
— в каком районе расположено жильё (один из ключевых критериев);
— сколько комнат в квартире;
— какой тип жилья или, если сказать другими словами, планировка;
— из какого материала выполнены стены;
— на каком этаже расположено жилище;
— есть ли ремонт и, если да, то какой (косметический, капитальный и др.).
Следует отметить, что перепланировку стоит оценивать в качестве отдельного фактора. Необходимо оценить своё жилище по вышеперечисленным критериям и отыскать похожие варианты, впоследствии сравнив цены. Чем больше аналогичных вариантов подберёт собственник, тем точнее он сможет определить стоимость. Для максимальной точности нужно отыскать минимум 5 примеров.
Ещё раз напомним, что в объявлениях указывается завышенная стоимость (с возможностью торга). Если собственник отыскал подходящий вариант для обмена, ему следует оценить объект другого собственника по тем же факторам, по которым он оценивал свой. Однако есть нюансы: например, определённый критерий может быть недостатком для одного человека, но преимуществом для другого. Допустим, жильё находится на первом этаже: молодой семье подобное вряд ли понравится, но пожилому человеку — да, так как ему не нужно пользоваться лифтом и подниматься высоко, если тот сломан. Многие любят большие квартиры, однако есть и те, которым они не по карману, ведь чем больше площадь, тем больше денег придётся потратить на оплату коммунальных услуг.
Поправочные коэффициенты
Теперь перейдём ко второму методу — поправочным коэффициентам. Первым делом следует учесть все факторы, перечисленные в списке выше. Далее необходимо узнать средние цены на первичную либо вторичную недвижимость в том же районе (в зависимости от того, какая квартира у собственника). Подобную информацию возможно отыскать на таких порталах, как «Homsters.kz». Нельзя не учесть, что средняя цена приблизительная, так как она рассчитывается для всех квартир: новостроек, вторичной недвижимости, жилья бизнес-класса и тому подобное.
Чтобы определить цену конкретного жилья, необходимо пользоваться специальными коэффициентами. В них есть понятия как элит- и эконом-класс. Критерии класса могут применяться только к новостройкам. Если речь про квартиры в зданиях, которые построили в советское время, то о нём не может быть и речи. К примеру, квартира с евроремонтом, не имеющая класса (вторичная недвижимость) и находящаяся на верхнем этаже, имеет коэффициент 1,03. Нужно умножить среднюю цену на вторичную недвижимость в районе, в котором расположена квартира, на этот коэффициент. Пусть это будет 1600 долларов. 1600 умножаем на 1,03 и получаем 1648.
Оформление сделки — самое простое в обмене
Легче всего в процедуре обмена заключить сделку. К примеру, когда человек приобретает два объекта недвижимого имущества, а взамен продаёт свой, то операций проводится гораздо больше. Следовательно ему необходимо собрать многочисленные бумаги, заплатить комиссии специалистам по недвижимости, а также солидно потратиться на нотариуса.
Если же человек желает попросту обменяться, то это гораздо легче. Дело в том, что при процедуре берётся лишь одна госпошлина, составляющая около 21 000 тенге. В неё входит как сама сумма госпошлины, так и стоимость технических услуг. Затем составляется договор мены, который выдаётся каждому участнику сделки. Его необходимо в обязательном порядке регистрировать в органах юстиции.
Договор мены оформляется по простым правилам: в нём указывается ФИО собственника, передающего свой объект недвижимого имущества другому человеку. Этот человек со своей стороны передаёт недвижимость первому. Если имеет место быть доплата, в документе указывается её размер. Если один из участников сделки состоит в браке, и объект был приобретён в период замужества/женитьбы, ему в обязательном порядке необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на обмен.
Нередки случаи, когда люди обмениваются недвижимым имуществом, и один из собственников дома (к примеру, бабушка) желает поменять свою квартиру на жильё собственных детей. Однако дом она хочет переписать на внуков. В таком случае обмен осуществить невозможно, и выполнить задачу получается только посредством договора купли-продажи. Дело в том, что обмен может осуществляться исключительно между собственниками объектов недвижимого имущества.
К преимуществам процедуры обмена следует отнести то, что при ней отсутствует вероятность, что цена на недвижимое имущество увеличится. Также исключён риск, что владелец квартиры, продав её, останется на улице.
На данный момент сопровождением сделок по обмену занимаются российские специалисты по недвижимости. Подобные процедуры очень популярны в России, а особенно в Москве. В Казахстане риэлторы подобным не занимаются. По этой причине, если вы хотите обменяться с кем-либо квартирами, вам придётся делать это самостоятельно.
Заключение
Как вы могли понять из статьи, процедура обмена квартиры сложная только на этапах определения стоимости и поиска компромисса со вторым участником сделки. В остальном же всё достаточно легко, а главное, что отсутствуют риски, которые имеют место при купле либо продаже жилья. Надеемся, что в нашей статье вы нашли ту информацию, которую искали.
Также рекомендуем вам почитать и другие материалы нашего портала Homsters.kz. Узнавайте актуальные сведения о недвижимости Казахстана вместе с нами!
