Коттеджные поселки - новый эдем или город-призрак?

Жители Казахстана, казалось бы, должны перенимать западный образ жизни. Прежде всего, это выбор в пользу загородного жилья. Ведь в той же Литве и Латвии практически каждый крупный город окружен коттеджными поселками, в которых размещаются уютные домики с клумбами, газонами и другими прелестями ландшафтного дизайна. У нас же все наоборот. Готовые коттеджные поселки конечно есть, да еще с красивыми названиями — КГ River Park, КГ Амани, КГ Жана Куат и др. Но, большая часть из них не заселена.

Почему же такое жилье не пользуется спросом у людей? Что может оказаться лучше собственного двухэтажного дома с большой гостиной, гардеробом, просторными спальнями, кухней-столовой, ванной, террасой, навесом для авто? К тому же, если дом располагается на берегу моря, озера либо в другом живописном месте. Чтобы ответить на эти вопросы, посмотрим, как обустроены такие поселки в США, поскольку именно оттуда к нам пришла система деурбанизации. В Америке они возводятся с помощью государства. Кроме того, инфраструктура там создается еще до раздачи участков застройщикам. В итоге, американцы покупают дома рядом с которыми уже есть школы, аптеки, магазины и все другие социально значимые объекты. Причем для приобретения коттеджа не обязательно быть богатым человеком. Теперь давайте посмотрим, что такое коттеджный поселок по-казахски и сколько он стоит.

Почему так дорого?

Рядовые казахи пока могут только мечтать о покупке загородного дома. Взять хотя бы КГ Жана Куат с коттеджами площадью от 45 — 199 м2. Их стоимость — 160 тыс — 250 тыс тг. А в КГ Амани цены на дома достигают 118,46 млн тг. Как видно, суммы очень внушительные. Возникает вопрос — какие факторы влияют на цену и на кого ориентировано подобного жилье?

Из чего складывается стоимость коттеджа?

При расчете цены учитывается стоимость земельного участка, стоимость возведения коттеджа, а также расходы на благоустройство и инфраструктуру. То есть, застройщик помимо затрат на строительство домов должен выделить значительную часть земли для обустройства детских площадок, скверов, соцкультбыта. В итоге, получается достаточно высокая себестоимость 1 м2.

Закон строительного рынка гласит — чем больше этажей, тем меньше цена 1 м2.
Коттеджам тяжело конкурировать с квартирами в многоэтажных домах. Поэтому застройщикам коттеджных поселков на большую маржу рассчитывать не приходиться. Но даже с минимальной наценкой стоимость домов нереально высока. Поскольку их никто не покупает, появляется все больше «мертвых» селений.

Как улучшить привлекательность поселка около города?

Прежде всего, потребуется уменьшить цену. Загородный дом не купят, если он будет дороже жилья в черте города. Да, коттеджи по нынешним ценам могут приобрести обеспеченные люди. Но они этого не сделают, т.к. им не составит проблем купить землю в городе и построить дом с учетом своих пожеланий. Поэтому коттеджи должны быть ориентированы на средний класс. То есть, на людей, имеющих небольшие сбережения и не желающих жить в квартире.

Также обязательно нужна инфраструктура, газификация, чтобы на каждый дом было не меньше 8 кВт электроэнергии. Важно сделать широкие, полноценные дороги с тротуарами.

Есть ли перспективы у коттеджных поселков?

Конечно, они существуют. Однако для развития этого сегмента рынка нужна привлекательная концепция. Застройщикам необходимо искать способы привлечения покупателей. Например, первый десяток домов лучше продать по себестоимости. Это позволит уже в первое время заселить поселок, что в дальнейшем положительно скажется на продажах. В пустой поселок вряд ли кто-то захочет поехать.

Кредитование подобного жилья также имело бы положительный эффект. Однако сегодня банки не выдают кредиты под коттеджи. Кстати, в финансовой помощи нуждаются не только потенциальные покупатели, но и строительные фирмы. Ведь возведение коттеджного поселка слишком затратное дело. Кроме жилых домов требуется еще инфраструктура. Но, вложив деньги, есть риск вообще ничего не продать либо продавать на протяжении нескольких лет. Таким образом возврат денег будет очень долгим. Поэтому стройкомпаниям проще возвести многоэтажку.

В строительстве коттеджных поселков должны быть заинтересованы и власти на местах т.к. переселившиеся в загородный район представители среднего класса привлекут сюда предприятия. Значит экономика района будет развиваться. Однако для исполнения такого плана требуется реформа налогообложения, чтобы большинство налогов оставалось в регионе. Таким путем последовало большинство европейских стран и сегодня качество жизни их граждан намного лучше.

Для воплощения в жизнь серьезного проекта коттеджного строительство потребуется солидное капиталовложение. В нынешних условиях такой проект без государственной помощи нерентабелен для любого застройщика. Пока выход один — строительство коттеджей, в которых цена 1 м2 будет ниже, чем в городских многоэтажках. Только в этом случае люди начнут интересоваться загородными домами.

Что касается массового переселения горожан за город, сегодня таких предпосылок нет. Однако если государство всерьез займется развитием пригородных территорий, коттеджные поселки станут интенсивнее возводиться и заселяться. Лучше, чтобы этот процесс начался как можно быстрее.