Последние изменения в Законе о долевом строительстве

Покупка квартиры в строящемся жилом доме является выгодным мероприятием, но не всегда безопасным. Иногда дольщикам вместо реальных квартир доставались только обещания.

Механизмы Закона о долевом строительстве от 2006 не смогли уберечь покупателей жилья от жилищных махинаций. Нечестные застройщики находили лазейки в законодательстве и продолжали обманным путем завладевать средствами дольщиков без выполнения обязательств. В связи с этими обстоятельствами был утвержден новый закон о долевом участии в жилищном строительстве РК. Он официально вступил в силу в октябре 2016. Принятые поправки должны повысить уровень ответственности компаний-застройщиков перед своими дольщиками.

Гарантии для покупателей в 2017

• Средства от дольщиков поступают при получении гарантий

Фонд гарантирования – новый участник в отношениях долевого возведения жилья. Фонд является частью НУХ «Байтерек». Этот орган является государственным и служит для законной защиты интересов дольщиков.

Чтобы застройщик мог привлечь средства покупателей, он обязан создать специальную уполномоченную компанию, которая будет работать только на одном строительном проекте – это могут быть и несколько домов на одном участке. Для постройки дома/домов застройщик и его эта компания должны обратиться в Фонд гарантирования и заключить соответствующий договор. Компания, которой застройщик делегирует свои полномочия, в договоре с Фондом в качестве залога предоставляет участок земли и незавершенный строительный объект. Также с застройщиком заключается договор залога долей уставного капитала.

Изменения, внесенные в закон о долевом участии в жилищном строительстве, обеспечивают покупателям гарантии: после подписания договоров уполномоченная компания имеет право заключать с дольщиками соответствующие договора и использовать их средства в строительстве. Теперь от застройщика не требуется разрешение на привлечение финансов дольщиков от МИО.

• Долевое строительство и банки второго уровня

В данной схеме отношений помимо строительной компании и дольщиков появляется еще один контрагент – банк второго уровня. К его услугами обращается уполномоченная компания и сам застройщик. После одобрения банк подписывает соглашение с инжиниринговой компанией, а застройщик обращается в МИО с целью получения разрешения на получение финансовых средств от покупателей-дольщиков. После этих официальных процедур уполномоченная фирма получает средства от вкладчиков через счет в банке. Банк второго уровня направляет деньги дольщиков только после того, как будет построен каркас здания.

В этом случае уполномоченная на строительство компания обязана иметь земельный участок в собственности или в аренде. Это имущество и является залоговым для дольщиков, а в случае проблем с возведением строения, банк может продать землю. Вырученные средства будут распределены среди дольщиков. Залог перестает действовать, когда фирма передает покупателю его долю.

• Завершение строительства каркаса здания и подписание договора о долевом участии

После того, как средства компании были задействованы в строительстве каркаса дома, уполномоченная фирма и непосредственно застройщик получают в акимате разрешение на использование денег покупателей. Долевое строительство в Казахстане предусматривает, что наиболее затратную часть (каркас) берет на себя застройщик, а это под силу только крупным игрокам рынка недвижимости.

Ужесточение требований к застройщикам Казахстана

Стройкомпания, привлекая средства покупателей-дольщиков посредством Фонда, обязана соответствовать таким требованиям:

• опыт качестве подрядчика/заказчика – не менее 3 лет; возведенная площадь – от 18 тыс. кв.м. и более в столице и крупных городах и от 9 тыс. кв.м. в других регионах;
• отсутствие убытков за последние два года;
• коэффициент между заемными и собственными капиталовложениями не должен быть больше 7 до сдачи дома в эксплуатацию.

Долевое участие в жилищном строительстве для застройщиков, которые хотят привлечь средства дольщик третьим способом, должны соответствовать еще более жестким требованиям. В городах республиканского значения в течение последних 5 лет должны быть построены не менее 60 кв.м. жилплощади, и от 30 тыс. квадратных метров в других регионах.

Остались ли лазейки для недобросовестных застройщиков?

Закон об участии в долевом строительстве имеет и слабые места – нет прописанной ответственности компании-застройщика за привлечение финансов другими способами. В случае нарушения запрета практически нет возможности прилечь к ответственности недобросовестную фирму.

Согласно официальной статистике всего 4 компании в 2008-09 годах смогли получить лицензию на привлечение средств дольщиков. Это позволяет предположить, что механизмы закона не действуют на должном уровне. Практически все застройщики старались получить средства дольщиков, однако не через договор долевого участия, а по договорах инвестиций и предварительных договоров.

Некоторые эксперты сходятся во мнении, что новый закон о строительстве все же не сводит к минимуму риски для дольщиков. Если застройщик привлекает средства в обход прописанным способам, его сложно привлечь к ответственности.

Мнение застройщиков

Строительная компания «Лея», работающая в сфере возведения недвижимости 25 лет (выступала в качестве генподрядчика и заказчика), считает нововведения позитивными. Безусловно, законодательство стало более требовательным к застройщикам, но это одновременно избавит рынок от недобросовестных стройкомпаний. Из неблагоприятных сторон нововведения – вероятность повышения стоимости квадратного метра. Однако некоторые эксперты считают, что динамики роста цен на недвижимость в новостройках не будет.

Глава региональной ассоциации компаний-застройщиков считает, что долевое участие в строительстве дома на новых условиях не повлечет за собой массовый уход с рынка недвижимости компаний. Прописанный на законодательном уровне алгоритм действий застройщиков вытеснит только недобросовестных участников рыночных отношений.

Новый закон, по мнению ассоциации застройщиков, повлечет за собой увеличение темпов жилищного строительства. Это также поднимет занятость населения, снимет напряженность в очереди на жилплощадь, и в целом благоприятно скажется на социально-экономической ситуации региона.