Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Анализ юридической чистоты квартиры — обязательное мероприятие, которое предшествует ее приобретению. Он помогает предотвратить возможность оспаривания в суде прав на приобретенное жилье со стороны третьих лиц.
Проверка жилплощади на юридическую чистоту — алгоритм действий
Удостовериться в праве продавца осуществлять сделку
Продавцом может быть исключительно собственник квартиры либо законный представитель владельца. Если это собственник, тогда сведения в правоустанавливающих документах должны совпадать с данными удостоверения личности. Представитель владельца обязан иметь доверенность на осуществление сделки, удостоверенную нотариусом.
Изучить правоустанавливающую документацию и технический паспорт
Подтверждением права собственности признаются договора мены, купли-продажи либо ренты, договор о приватизации, судебное решение, постановление акимата и т.д. Если продавец стал владельцем жилья посредством наследования, тогда должно быть свидетельство о праве наследства согласно завещания либо по закону. При получении жилья в дар — договор дарения.
Обратите внимание! Закон о госрегистрации недвижимости РК обязывает регистрировать подобные документы в РГКП «Центр по недвижимости», что будет подтверждено наличием соответствующего штампа.
ще одним подтверждением правообладания недвижимостью служит свидетельство о госрегистрации. Оно выдается ЦОНом через госструктуру «Центр по недвижимости». Необходимо отметить, что в свидетельстве отсутствует информация о существующих обременениях зарегистрированного права. Поэтому стоит убедиться, что покупаемая недвижимость не арестована, заложена и т.д.
Не менее важно ознакомиться с техпаспортом. Его сведения должны быть аналогичны характеристикам квартиры. К примеру, факт перепланировки обязательно должен быть отображен в техпаспорте. В противном случае перепланировка не будет считаться законной, что может обернуться проблемами для новоиспеченного владельца квартиры.
Определить количество собственников недвижимости
Владение квартирой несколькими лицами — частое явление. Если такое жилье выставляется на продажу, продавцами выступают все собственники.
Как правило, у квартиры насчитывается несколько хозяев в случае ее приватизации всеми проживающими членами семьи либо одним ее членом, если во время приватизации родственники отсутствовали. Однако в договоре о приватизации указывается несколько владельцев. Для продажи квартиры нужно письменное разрешение каждого собственника.
Еще одним случаем нахождения недвижимости в общей собственности является брак. Если квартира приобретена одним из супругов в период брака, второй супруг также имеет на нее права. Продажа такого жилья возможна только при наличии у продавца нотариально удостоверенного разрешения мужа/жены. Если во время продажи квартиры данное условие было проигнорировано, второй супруг получает право оспорить через суд легитимность сделки. Разрешение супруга не требуется, если продавец получил квартиру по наследству, в дар либо приобрел ее до заключения брака.
Также нужно учитывать, что владельцем жилплощади может оказаться несовершеннолетний ребенок. В этой ситуации от имени ребенка сделку будут совершать родители либо опекуны. Для проведения сделки несовершеннолетним (за совершеннолетнего) требуется получить добро органа опеки. Договор, заключенный без такого согласия, является недействительным.
Узнать историю квартиры в Департаменте юстиции
В указанном департаменте регистрируются и сохраняются все договоры мены, купли-продажи, дарения и др. Всю информацию о квартире можно узнать, воспользовавшись услугой «история объекта». Но для ознакомления с этими сведениями необходим официальный запрос адвоката, нотариуса либо непосредственно владельца недвижимости.
Выяснить, есть ли обременения, и сравнить технические характеристики
Чтобы получить такую информацию, потребуется справка о зарегистрированных правах на недвижимость и ее технические характеристики. В подобной справке, наряду со сведениями о самой недвижимости и зарегистрированных на ней правах, содержатся данные о наличии ограничений возможности распоряжаться, пользоваться либо владеть указанным имуществом, то есть обременений.
Важно помнить! Покупатель приобретает недвижимость вместе с имеющимися обременениями.
Закон о регистрации недвижимости в РК указывает обременения недвижимости, требующие регистрации. К таковым относятся:
— ограничения, инициируемые государственными органами (в пределах полномочий) на распоряжение, пользование недвижимостью либо выполнение определенных работ;
— арест;
— договор доверительного управления в наследственных отношениях, при банкротстве, попечительстве, опеке и др.;
— право пользования сроком не меньше 12 месяцев, в частности безвозмездное пользование, аренда, право пожизненного содержания с иждивением, сервитуты;
— залог;
— другие ограничения прав, которые предусматривает казахстанское законодательство.
Сегодня справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество может выдаваться исключительно хозяину недвижимости. Чтобы получить ее, собственник предъявляет в ЦОН удостоверение личности. После этого ему будет предоставлена выписка из кадастрового центра с информацией о правах и ограничениях на недвижимое имущество. Владелец квартиры должен снять имеющиеся ограничения до подписания договора купли-продажи.
Итак, после того как юридическая чистота квартиры подтверждена, покупателю можно переходить к заключению сделки купли-продажи. Она совершается в нотариальной конторе. Также она должна пройти регистрацию в уполномоченном госоргане не позднее 6 месяцев с даты ее совершения.
В 21-й статье закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество РК указаны документы, которые обязан собрать заявитель (либо законный представитель) для государственной регистрации сделки.
- Оригинал и копия удостоверения личности физлица (заявителя) и уполномоченного представителя.
- Заявление о госрегистрации утвержденного образца.
- Технический паспорт жилплощади и (или) идентификационный документ на участок земли.
- Документальное подтверждение права собственности на объект недвижимости.
- Документы, фиксирующие появление, изменение, прекращение прав на объект и другое имущество государственной регистрации. Они предъявляются в регистрирующий орган в 2 экземплярах, среди которых один должен быть оригиналом либо копией, заверенной нотариусом.
- Квитанция об оплате пошлины, которая взимается за государственную регистрацию прав на жилье.
- Другие документы, которые предусматривает законодательство Казахстана.
В законе о регистрации недвижимого имущества РК зафиксированы сроки госрегистрации — 15 рабочих дней. По истечении данного срока заявителю передается правоустанавливающий документ с указанием проведенной регистрации. Также можно воспользоваться ускоренной регистрацией и получить документ на следующий день после поступления в ЦОН заявления. Электронная регистрация проводится на протяжении 1 дня со времени получения информационной системой ГБД РН подтверждения об освобождении от оплаты пошлины либо о ее оплате.
