Trade-in: обмен вторичного жилья на новостройку
До недавнего времени понятие трейд-ин (trade-in) ассоциировалось у казахстанцев исключительно с авторынком. Однако сегодня к подобной схеме все чаще прибегают отечественные застройщики – трейд-ин недвижимости в Казахстане становится дополнительным инструментом для привлечения покупателей. Давайте выясним, что это за схема и насколько она удобна.
Неизвестный trade-in: что означает этот термин?
В буквальном смысле систему trade-in можно истолковать как «обмен старой вещи в счет покупки новой». Впервые на казахстанском рынке такую схему использовали автодилеры (клиентам предлагали «обменять» с доплатой старый автомобиль на новый), затем к ним присоединились производители гаджетов. Сегодня термин trade-in вошел в обиход строительных компаний – владельцам вторичной недвижимости предлагают «обменять» старую квартиру на аналогичное жилье в строящемся доме (либо построенном, но такие варианты встречаются реже).
Как происходит процесс обмена?
Процедура обмена недвижимости по программе trade-in, как правило, включает несколько обязательных этапов:
- Потенциальный покупатель недвижимости подает заявку в отдел продаж.
- Застройщик предоставляет клиенту услуги независимого оценщика недвижимости.
- Происходит процедура оценки вторичного жилья.
- Стороны согласуют стоимость выкупа квартиры и переходят к поиску покупателей вторичного жилья. Кроме того, выкупить квартиру по оценочной стоимости может компания-застройщик.
- Клиент выбирает жилье, предоставленное застройщиком. Деньги, полученные от продажи прежней квартиры, используются для оплаты нового жилья. Если стоимость квартиры в новостройке превышает стоимость старого объекта, оставшуюся сумму покупатель вносит позже. Конкретные сроки заранее утверждаются сторонами и прописываются в договоре.
- Стороны заключают договор купли-продажи.
- Собственник получает выбранную квартиру в новостройке согласно договору купли-продажи.
Как правило, застройщик заинтересован в том, чтобы помочь вам продать недвижимость. Некоторые компании предлагают активную помощь в процессе продажи: от юридических консультаций до фотосессии квартиры.
Главный фактор, который подкупает участников программы, – это осознание того, что застройщик комплексно решает проблему с недвижимостью, подыскивая покупателей и организуя сделку. Кроме того, собственник освобождается от денежных расчетов с вторичной недвижимостью, лишая себя соответствующих рисков и переживаний.
С какими рисками могут столкнуться участники trade-in?
• Во-первых, это юридические риски: между договором купли-продажи старого жилья и договором вложения в новую недвижимость отсутствует связь. Если возникнут проблемы с разрешительной документацией на строящееся здание, они коснутся не только застройщика, но и второго участника программы. В результате оформление прав собственника на квартиру в новостройке затянется на годы, в то время как старая квартира уже продана. Чуть проще дела обстоят в том случае, если дом уже введен в эксплуатацию, однако такие предложения встречаются на рынке реже.
• Сторона-застройщик заинтересована в том, чтобы быстрее продать недвижимость клиента, выселить последнего из жилья и снять с регистрации. Возникает логичный вопрос: где будет жить покупатель объекта в новостройке по схеме trade-in, если дом еще не построен, а квартира не пригодна для проживания?
• Из-за нестабильной ситуации на рынке недвижимости строительные компании нередко выставляют на продажу квартиры, снизив их реальную стоимость на 10-20%, что крайне невыгодно собственникам жилья.
• К процедуре продажи старой квартиры застройщики часто привлекают агентства недвижимости – расходы ложатся на собственника.
Кроме того, застройщики предъявляют конкретные требования к квартирам покупателя – интересует их только ликвидная недвижимость. Например, отдел продаж Koktobe City предлагал «обмен» квартир только владельцам недвижимости в Алматы. Ограничивался даже квадрат улиц, в котором должно располагаться вторичное жилье, – для данного случая это был «Достык-Розыбакиева-Аль-Фараби-Макатаева». Первые и последние этажи, квартиры в отдаленных районах, объекты недвижимости от 4 и более комнат – такие варианты, как правило, застройщики отметают сразу или назначают, мягко говоря, непривлекательную для собственника цену. Также вам могут отказать в покупке жилья, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин: для подписания договора понадобится разрешение органов опеки, что отнимет немало драгоценного времени.
Какие документы понадобятся для сделки?
- справка о технической характеристике квартиры и выписка из регистрационного листа правового кадастра;
- бумага, доказывающая факт приобретения жилья в собственность;
- документы, удостоверяющие личности всех собственников квартиры;
- нотариально заверенное согласие супруга(и) или дольщиков на продажу жилья.
Какие ЖК предлагают трейд-ин в Казахстане?
На сегодняшний день в программе трейд-ин участвует совсем немного компаний, поэтому и выбор у потенциальных покупателей невелик – пока данная схема используется только в жилых комплексах Астаны и Алматы. Услугу предлагает корпорация Orda Invest – трейд-ин позиционируется как программа лояльности в рамках реализации квартир в столичном ЖК «Baisanat». Также стать владельцем недвижимости по trade-in можно было в алматинском Koktobe City – жилом комплексе бизнес-класса с сейсмостойкостью 9 баллов.
Подводим итоги! Пока покупка недвижимости trade-in не получила массового распространения в Казахстане – сегодня это, скорее, один из модных маркетинговых ходов по привлечению инвестиций. Если вы решитесь на покупку квартиры с помощью схемы трейд-ин, тщательно изучите возможные риски перед подписанием договора. Оцените репутацию застройщика и сроки реализации построенных объектов, а также обязательно воспользуйтесь услугами независимых оценщиков.
