Как проверить надежность застройщика

Инвестиция в строящееся жилье всегда связана с определенными рисками. Известны случаи, когда проблемными признавались проекты застройщиков с хорошей репутацией и весомым количеством уже сданного в эксплуатацию жилья. Случиться может все что угодно, и никто не даст стопроцентной гарантии, что строительство, которое вы финансируете из своего кармана, рассчитывая поселиться в новой квартире, будет завершено. Однако случаи, когда надежные ранее застройщики не выполняют свои обязательства – это, скорее, исключение. А значит, можно максимально обезопасить себя от мошенничества и недобросовестности, собрав всю доступную информацию о застройщике и проверив наличие необходимых для его деятельности документов.

Выбор застройщика: на что обратить внимание

Списки недобросовестных застройщиков регулярно появляются в СМИ, а также на интернет-площадках государственных органов – например, на сайте акимата Астаны. Но инвестору все равно придется самостоятельно добывать и проверять информацию.

Закон «О долевом участии» отчасти снимает с властей ответственность за ущерб от действий застройщика-нарушителя: подписывая договор инвестирования с продавцом, который действует в обход закона, покупатель и сам является нарушителем. Из-за недостаточного урегулирования законом данной деятельности в большинстве компаний вам предложат именно такой документ вместо договора о долевом участии, и по данному признаку надежность и законопослушность продавца не определить.

Выбирая застройщика, придется провести собственное небольшое расследование:

• Изучить сайт компании, информацию о предыдущих проектах, о заказчике строительства, генеральном подрядчике и разработчике. Должны быть представлены также сканы всей разрешительной документации.
• Поищите упоминания компании в СМИ, убедитесь в отсутствии ее в списках неблагонадежных застройщиков, в скандальных историях с замороженным строительством, несданным жильем или сданным не вовремя и с проблемами.
• Узнайте все что возможно о предыдущих проектах: чем больше их реализовано, тем больше можно доверять застройщику. Нелишне также почитать форумы жильцов ЖК, построенных этой компанией: многие недостатки жилья вскрываются уже после сдачи здания и заселения жильцов.
• Оцените адекватность цен на квартиры у данной компании. Нередко клиентов соблазняют низкими ценами, которые на самом деле не покрывают себестоимости строительства. Во-первых, квартира в качественном новом доме не может продаваться по цене хрущевки, а во-вторых, деятельность застройщика предусматривает получение прибыли, следовательно, скидки для клиентов не могут превышать 20% от рыночной цены. Компании, которые реализуют квадратные метры по себестоимости и дешевле, скорее всего, не собираются завершать строительство.
• Темпы строительства текущих объектов тоже важный показатель. Хорошим показателем для монолитного дома будет 2,5 этажа в месяц, и 4 этажа – для панельки. Однако стоит учитывать, что стройка может замедлиться из-за плохой погоды или временно остановиться, если компания-застройщик меняет подрядчика.
• Неотъемлемый атрибут благонадежной строительной компании – расположенный в городе офис, причем с городскими номерами телефонов. Иногда на сайте указывается адрес, а на деле офиса у компании нет. Если переговоры и подписание документов предлагают провести в другом помещении – это однозначный повод насторожиться.

Главные показатели надежности

Основные признаки того, что проект компании-застройщика будет реализован и сдан без проблем и существенных проволочек:

• наличие 100% финансирования;
• солидные партнеры.

Финансирование строительства может происходить:

• за счет собственных средств компании;
• путем кредитования банками;
• вложениями дольщиков.

Кредитные организации могут останавливать финансирование, а восполнить его за счет снижения стоимости квадратного метра и продажи готовых квартир получится не всегда. Следовательно, самый надежный вариант – это когда строительство полностью профинансировано или уже завершено.
Сотрудничество с крупными и стабильными банками, особенно государственными, это серьезный аргумент в пользу застройщика. Банки тщательно проверяют надежность партнеров и законность их деятельности. Договор о соинвестировании или открытая кредитная линия в таких банках дают гарантию финансирования строительства вплоть до его завершения.

Документы застройщика

Вся разрешительная документация, как правило, размещается на сайте застройщика в виде скан-копий документов. У компании должны быть:

• лицензия на строительство;
• разрешение на строительство по этапам, выданное Государственным архитектурно-строительным контролем (ГАСК);
• постановление на строительство (если данный документ на стадии оформления, в компании обязаны предъявить авто выбора и согласования участка, постановление на проектирование); архитектурно-планировочное задание и утвержденный главным инженером города эскизный проект, сопровождающийся заключением госэкспертизы.

Придя в офис компании, потребуйте показать вам перечисленные документы и убедитесь, что вам показывают именно заверенные бумаги, а не просто листы без печати и подписи.
Кроме того, застройщик обязан предоставить сведения обо всех этапах строительства и сроках его завершения.

Консультация юриста: как проверить подлинность документов застройщика при покупке квартиры в новостройке

Где проверить информацию о застройщике

Чтобы узнать о перспективах того или иного проекта, стоит отправить письменный запрос о застройщике в уполномоченные госорганы: ГАСК, акимат, управление архитектуры. Информацию о компании также стоит поискать в:

• Государственном реестре юридических лиц Казахстана;
• базе судебных решений РК;
• публичной кадастровой карте;
• «черных» и «белых» списках застройщиков, опубликованных на интернет-площадках акиматов.

Главное – не торопиться

Время всегда играет против злоумышленников. Поэтому недобросовестные продавцы будут давить на вас, торопить, обещая скидки и грозя тем, что столь выгодных условий больше не будет. Они прекрасно понимают, что если не получат деньги прямо сейчас – скорее всего, вы найдете информацию о компании, которая станет аргументом против инвестирования. Или взвесите все обстоятельства и примете решение о слишком большом риске такого сотрудничества.

Возьмите паузу, определите себе несколько дней, чтобы все взвесить. Попросите предоставить вам образец инвестиционного договора, чтобы показать его юристу. Если вам откажут предоставить образец, ссылаясь на коммерческую тайну, это станет весомым аргументом против того, чтобы иметь дело с данной компанией. Спешка и недоступность документации – один из косвенных признаков мошенничества.

Все больше и больше семей хотят жить в новом, комфортабельном жилье. Инвестиция в строительство обойдется дешевле, чем покупка готовой квартиры, и люди готовы подождать, чтобы через какое-то время получить жилплощадь в новостройке. При этом вкладчик рискует немалой суммой, и минимизировать этот риск поможет поиск и проверка информации о компании-застройщике. Будьте бдительны, не стесняйтесь советоваться и обращаться с запросами в государственные органы.

Счастливого новоселья!