Если у вас долг по ипотеке
Даже очень обстоятельный и трезвомыслящий человек иногда не может объективно оценить свои финансовые возможности, когда готовится взять ипотеку, да и форс-мажорные обстоятельства никто не отменял. Вдобавок ипотека – это долгая история, и некоторые аспекты просто невозможно спрогнозировать.
По данным Первого кредитного бюро, почти 70% казахстанских заемщиков относится к категории беспроблемных, причем в течение многих месяцев, и само по себе это весьма приятно. Однако есть еще оставшиеся 30%, причем из них 19% относятся к категории дефолтных.
Давайте разберемся, в чем ошибаются заемщики, почему оказываются в должниках, и что с этим можно сделать.
Из-за чего возникают долги по ипотеке?
• Заемщик торопился или был слишком эмоционален.
Подвернулась прекрасная недвижимость, нужно спешить – и заемщик не потратил еще немного времени на то, чтобы осмыслить условия договора. А может быть, на волне воодушевления решил, что «потянет» условия, которые на самом деле оказались ему не по плечу.
• Наступила усталость.
Обычное дело: в первые годы плата вносится аккуратно и своевременно, а потом острота ощущений от покупки жилья притупляется, появляются другие важные занятия и объекты вложений. Вот и получается, что ипотечный счет перестает регулярно пополняться, а то и вовсе забывается.
• Финансовая яма.
Очевиднейшая из всех причин: случилось нечто непредвиденное, потребовавшее срочных вложений, была допущена просрочка, к ней тут же добавились проценты, неустойка и пеня – ситуация стала еще сложнее.
Возник долг: что предпринять?
Уже на следующий день после просрочки платежа заемщику могут позвонить из банка с напоминанием, и сотрудники будут весьма настойчиво требовать погасить возникший долг. Некоторые заемщики предпочитают сменить номер телефона, не брать трубку, не отвечать на звонки с незнакомых номеров, чтобы таким образом поставить ситуацию «на паузу», пока не будет ясно, как он может разрешить проблему и в какие сроки.
Это неудачный вариант действий, потому что никакой паузы не предусмотрено, и ситуация только усугубится. Лучшее, что можно сделать, – мгновенно предпринять все возможное, чтобы решить задачу здесь и сейчас.
1. Узнать, как можно реструктурировать долг.
Заемщику необходимо как можно скорее прийти в банк и решить вопрос реструктуризации долга, размеры и сроки платежей по договору. Для этого нужно иметь на руках какие-либо документы, подтверждающие сложное положение заемщика. И непременно следует сохранять всю переписку с банком, заявление писать в двух экземплярах и требовать поставить на своем печать и подпись.
Банк, вполне вероятно, пойдет навстречу: реструктурировать долг – быстрее и проще, чем начинать судебный процесс.
Так же следует поступить, если заранее известно, что предстоят крупные финансовые траты, которые помешают аккуратно и своевременно выплачивать долг банку. Зачастую банки идут навстречу: меняют графики выплат или процентные ставки, предоставляют отсрочку и т.д.
Словом, самое важное, что нужно тут понимать: банк на этой стадии – не столько грозный кредитор, сколько партнер, который заинтересован в том, чтобы выплаты все-таки были произведены, а не в том, чтобы идти на эскалацию конфликта и дополнительно тратиться на тяжбы. Одна только пошлина за подачу иска составляет 1–3% процента от суммы спора, а ведь потребуется еще делать оценку имущества.
2. Продать квартиру.
Если очевидно, что выплатить долг не представляется возможным, следует выйти из этого займа, и чем скорее принять данное решение, тем меньше будет долг.
Залогодатель, по закону, может обратиться с взысканием на ипотечную квартиру, ходатайствуя о том, чтобы реализовать ее самостоятельно. Подать ходатайство можно не позднее чем через 30 дней после уведомления о реализации жилья во внесудебном порядке.
3. Если ситуация уже запущена, и долг передан коллекторам.
Нужно твердо знать, что коллекторская компания не имеет права нарушать покой должника, оскорблять, запугивать, приходить домой без приглашения и т.д. Согласно законодательству, коллекторские компании могут общаться с должниками исключительно в будние дни, с 8 утра до 9 вечера, за это время производить не более трех переговоров по телефону. Встречи ограничены тремя в неделю, в такие же дни и часы, причем время выбирает должник. Погашение долга может быть только добровольным. А наказание за невыплату назначается только судом.
На нарушения этих правил можно и нужно жаловаться участковому или прямиком отправляться в суд.
Если банк подал в суд
Залогодатель вправе просить отсрочки продажи жилья, если такое решение будет принято. Однако не все так мрачно: при просрочке до трех месяцев или при долге меньше 10% от цены жилья по договору банк не сможет забрать квартиру – данные нарушения относятся к числу незначительных. А если у заемщика на иждивении есть несовершеннолетний, по закону, изъять квартиру просто невозможно.
Более того, должник тоже может обратиться в суд с указанием на то, что не имеет возможности своевременно выплачивать надлежащие суммы. Не исключено, что суд решит избавить должника от части обязательств, например, по уплате пени за просрочку платежей, что уже существенно улучшит положение.
Есть и другие нюансы, которые следует знать. Например, даже небольшая выплата, произведенная после того, как должник получил уведомление, поставит банк перед необходимостью заново готовить пакет документов для подачи в суд на реализацию имущества: ведь после оплаты размер обязательств изменился. Но нужно понимать, что чем крупнее долг, и чем дольше тянется ситуация, тем оперативнее будет действовать банк.
Но даже если всё идет к тому, что банк заберет квартиру, все равно нужно бороться – как минимум, постараться продлить судебные разбирательства. Опытный юрист может затянуть процесс на год или даже больше – возможно, за это время ситуация изменится, и ее можно будет решить, не продавая жилье, или же банк решит, что проще будет договориться во внесудебном порядке.
Как взвешенно подойти к ипотечному кредиту?
Никогда нельзя полагаться на всеми любимый «авось» и идти на поводу у эмоций. Только калькулятор в голове и здоровый пессимизм!
Очень желательно до того, как брать ипотеку, накопить финансовую подушку безопасности, которая в случае форс-мажора обеспечит семью и кредит хотя бы на три месяца, а лучше – на полгода.
До получения ипотеки следует пройти диспансеризацию и решить все проблемы со здоровьем, которые будут обнаружены: это уменьшает вероятность форс-мажора в данной сфере в течение ближайших нескольких лет.
Не помешает позаботиться о небольшой, но стабильной подработке, средства с которой можно будет направить… нет, не на долг по ипотеке, а на маленькие приятные излишества для себя и своей семьи. Просто потому что невозможно постоянно жить в режиме жесткой экономии и оставаться счастливым человеком, а ипотека – это надолго.
И, рассчитывая посильные суммы взносов, нужно исходить только из собственного среднего дохода. Обещания родственников оказать помощь, разовые большие заработки, отдаленные перспективы прекрасной новой работы – всё это хорошо на словах, но не в качестве реальных денег, которые каждый месяц ждет от вас банк.
