Инвестиция в недвижимость: как купить квартиру и заработать на аренде
В поисках источника пассивного дохода дальновидные граждане задумываются о покупке недвижимости. Но насколько оправдано и безопасно такое вложение?
Сдавая в аренду жилье, можно действительно не только сохранить свои сбережения от девальвации, но и получать неплохой ежемесячный доход. Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных, однако покупателям необходимо учитывать несколько факторов.
- Важный момент – выбор объекта. Инвестору предстоит разобраться, к какой категории будет относиться недвижимость (кто потенциальный съемщик?). В значительной мере это зависит от бюджета. Можно купить элитную квартиру или вложить деньги в жилье эконом-класса: в любом случае нужно изучить спрос и предложение, чтобы объективно оценить перспективы сдачи квадратных метров в аренду.
- С учетом имеющегося бюджета и потребностей потенциальных клиентов (съемщиков) подбирается подходящее месторасположение. Наибольшим спросом пользуются квартиры в благоустроенных районах (центр города) с развитой инфраструктурой, поблизости которых есть удобные транспортные развязки, а также торговые и социальные объекты (образовательные и медицинские учреждения, магазины и т.д.). Однако и цена такого жилья будет высокой. Поэтому те, кто имеет относительно небольшой стартовый капитал, обычно присматриваются к квартирам на периферии – там также есть спрос на квадратные метры, но по меньшим арендным ставкам.
Недвижимость как актив: особенности, о которых нужно помнить инвестору
Тот, кто планирует вкладывать деньги в недвижимость, должен понимать, что это долгосрочная инвестиция. На то, чтобы полностью «отбить» вложения, понадобится не один год.
Сравнивать выгоду от размещения средств на депозите и покупки жилья непросто, поскольку банковские тарифы и арендные ставки постоянно меняются, как и ситуация на рынке. В разные периоды можно отследить ситуацию, когда заработок за счет аренды был то выше, то ниже доходов по депозиту. Однако во все времена недвижимость считалась и продолжает считаться одним из самых надежных активов: по соотношению цена/стабильность она является безусловным лидером. Это объект, который не обесценится в один момент, он востребован и актуален в любое время.
Если сравнивать недвижимость с ценными бумагами, можно сказать, что жилье более простая и безопасная инвестиция. Даже неопытный инвестор, неправильно просчитавший доходность вложений в недвижимость, не потеряет свои деньги полностью при неблагоприятном стечении обстоятельств.
Когда окупится недвижимость?
Каждый, кто планирует вложить деньги в покупку квартиры с целью сдачи в аренду, может самостоятельно провести предварительные расчеты по доходу и окупаемости. Конечно, это будет приблизительный прогноз, поскольку ситуация на рынке изменчива, и точно сказать, как будут себя вести цены ближайшие 2-3 года, сложно. Проведем простой подсчет с перспективой на один год.
- Выберите предполагаемый объект, например, квартиру в новостройке в одном из современных Жилых Комплексов (это один из самых популярных вариантов недвижимости среди квартиросъемщиков). Застройщики предлагают квартиры в широком диапазоне цен, которые зависят как от площади и планировки, так и от класса жилья. Например, в Алматы и Нур-Султане (Астане) можно найти однокомнатную квартиру стоимостью от 10 до 60 млн тенге и трехкомнатные апартаменты по цене 18-250 млн тенге (диапазон гораздо шире, это средние показатели). Возьмем для расчета однокомнатную квартиру площадью 45 кв2 и стоимостью 18,5 млн тенге. Расположение – в Алмалинском районе Алматы, год введения в эксплуатацию – 2011.
- Откройте один из сервисов по сдаче жилья и найдите объект, максимально схожий с вашим по параметрам: месторасположению, площади, условиям проживания, дате постройки. Теперь вы знаете арендные расценки: в среднем за такое жилье просят 100-150 тыс тенге. Сдав свою квартиру на год за средние 125 тыс тенге в месяц, вы заработаете 1,5 млн тенге. Если такие цены сохранятся в ближайшем будущем, жилье окупится примерно за 12 лет. Однако есть все основания предполагать, что стоимость аренды будет расти – такова сегодняшняя тенденция на рынке недвижимости. Поэтому вернуть вложения, скорее всего, удастся раньше. В среднем, как показывает практика, период окупаемости благоустроенного жилья составляет 10 лет.
Доходы от инвестиций в недвижимость: что нужно знать
Расчеты, представленные выше, приблизительны. Есть множество факторов, влияющих на окончательную сумму арендных платежей и, соответственно, на срок окупаемости, как в большую, так и в меньшую сторону. Рассмотрим некоторые из них:
Услуги риелтора. Многие инвесторы не готовы самостоятельно заниматься ни поиском жилья для покупки, ни квартиросъемщиками. В этом случае на помощь готовы прийти риелторы – они помогут подобрать подходящий вариант для инвестиций и позаботятся о том, чтобы квартира не пустовала. Однако за услуги придется заплатить: как правило, работа риелтора оценивается в процентном соотношении от стоимости недвижимости.
Налоги. Арендодатели, как того требует Налоговый Кодекс РК, должны платить налог на доход от аренды. Налоговая ставка зависит от того, в каком статусе выступает арендодатель. Если жилье сдает физическое лицо, налоговое законодательство обязует выплачивать в бюджет 10% от суммы дохода. Итак, если арендная ставка составляет 125 тыс. тенге в месяц, 12,5 тысячи из них придется отдать в государственную казну.
Экономия за счет покупки жилья на стадии строительства. Инвестор может купить уже готовую квартиру – в доме, введенном в эксплуатацию, или жилье на стадии строительства. Во втором случае можно сэкономить до 50% на стоимости актива. Однако придется подождать, пока дом достроят, и можно будет сдавать квадратные метры в аренду.
Улучшение жилищных условий. Стоимость аренды двух одинаковых по основным параметрам квартир в одном и том же доме может существенно отличаться. Итоговая цена зависит от качества ремонта и обустройства жилья (наличия мебели, бытовой техники и т.д.). Владелец недвижимости может повысить доход, сделав квартиру более благоустроенной и комфортной.
