Динамика цен на первичную недвижимость в Казахстане: как менялись цены на карантине

Пандемия, «тряска» нефтяного рынка, девальвация тенге и введение режима ЧП – вот что влияло на рынок казахстанской недвижимости весной-2020. Спад деловой активности, печальные прогнозы, тенденция к росту цен и тревога участников – всё это тоже отражалось на событиях рынка недвижимости: заморозят ли строительство, поднимут ли цены, что будет с ипотекой и программами благоприятствования?

Как на самом деле повлияло ЧП на рынок недвижимости Казахстана

В каком-то смысле ЧП даже оказалось локомотивом давно назревших изменений, и всё это оказало влияние на поведение и ожидания остальных застройщиков и покупателей.

Большинство застройщиков, на которых ориентируются другие участники рынка, сумели остаться максимально стабильными и предсказуемыми. Появились новые «антикризисные» решения и способы действий. Многие заморозили цены, предоставили рассрочку, одновременно переведя отделы продаж на удалённый режим работы и предоставив покупателям возможность в режиме онлайн получать консультации, проводить осмотр объектов и даже приобретать жильё.

Однако многие опытные застройщики с большим «запасом прочности» повторяют, что выполнят свои обязательства в полном объёме и без сдвига дат, хотя режим ЧП и даёт им возможность пересмотреть сроки сдачи объектов.

Динамика цен на первичную недвижимость в Казахстане: данные за 15.03–06.04.2020

Как изменилась стоимость жилья в Алматы и Нур-Султане

В конце марта – начале апреля цена жилья в разных городах в основном уменьшилась, но где-то наблюдался рост, и довольно значительный. В Алматы и Нур-Султане было снижение цен в ЖК эконом-класса, при этом жильё в элитных и бизнес-комплексах немного подорожало.

В большинстве городов также снизилась средняя стоимость жилья, особенно выраженной была эта тенденция в Атырау (более 5%). А вот в Актау и Караганде наблюдался рост стоимости – более 1%.

Тенденция усилилась в апреле: небольшой рост цены жилья 1 и 2 классов, небольшое снижение – 3 и 4. Заметнее всего (почти на 2%) дешевело жилье 3 класса, ЖК 1 и 2 классов подорожали на 0,18 и 0,12% соответственно, квартиры в комплексах 4 класса подешевели на 0,25%.

В мае эксперты ожидали, что произойдёт перераспределение спроса: покупатели, которые приобретают недвижимость, чтобы инвестировать средства или переехать в квартиру получше, стали активней интересоваться недорогим жильём.
По факту в мае произошло снижение стоимости квартир в ЖК всех типов, но в среднем незначительное, в пределах десятых долей процента.

В Алматы в мае жилье подорожало в среднем на 0,5%, в Нур-Султане – на сотые доли процента, но это средние цифры без учёта районов и классов жилья, а там ситуация неоднородная.

Ситуация по районам следующая.

В Нур-Султане:

• Без изменений районы Байконур и Алматы.
• Рост цен почти на полпроцента в районе Есиль.
• Подешевели на четверть процента предложения в районе Сарыарка.

В Алматы:

• Почти на 1% подешевели предложения в жилых комплексах Ауэзовского района.
• Незначительное снижение цены наблюдается в Бостандыкском.
• Без изменения остались предложения по Медеускому, Турксибскому, Жетысускому и Наурызбайскому районам.
• Подорожало на 0,79% жилье в Алмалинском районе.
• По Алатаускому району рост цен почти достиг 10%.

Как видим, колебания, за редким исключением, невелики, однако они обретают вполне ощутимое значение в количественном выражении, то есть в тенге, которые покупателю нужно отдать за квартиру.

Чего ждать покупателям недвижимости

Основной тренд такой: если режим ограничений закончится в мае, то ситуация на рынке первички останется без больших изменений, если же режим ЧП продлится, то можно ожидать снижения цен до 10%.

Нужно учитывать сопутствующие факторы, такие как ситуация с нацвалютой и состояние мирового экономического рынка – при самом негативном сценарии, который эксперты озвучивают на сегодня, снижение цен может достигнуть 30%.

Но на данный момент похоже, что ситуация ближе к самому первому сценарию, при котором рынок недвижимости не ожидает существенных потрясений, и его состояние постепенно стабилизируется.

Сейчас ценообразование во многом зависит от количества предложений на рынке и ценовой политики ключевых игроков. Поскольку строительства продолжаются, а многие крупные застройщики заморозили цены – ситуация достаточно спокойная.

Со стороны покупателей мы наблюдаем оживление: они возвращаются к докризисным планам по покупке жилья, пока застройщики продолжают активную работу по своим проектам.