Долевое строительство - выгодная сделка или рискованное вложение капитала

Статистика говорит, что долевое строительство это самый востребованный способ покупки недвижимости в Казахстане. Данный факт обусловлен более выгодной ценой новостройки в сравнении с вторичкой, а также привлекательными условиями застройщиков.

Однако есть в нем и минусы. Участники долевого строительства смогут получить свои квартиры лишь по окончании строительства дома. Часто сроки сдачи объекта в эксплуатацию затягиваются, что создает дольщикам неожиданные проблемы. К тому же большинству покупателей жилья в строящемся доме интересны только его параметры и расположение, тогда как на точные сроки сдачи, вид договора, вариант отделки они не обращают внимания. Такая беспечность может обернуться разочарованием при приеме квартиры и дополнительными хлопотами, связанными с ее обустройством. Чтобы уберечься от подобных неприятностей, ознакомимся с наиболее важными аспектами приобретения квартиры в Астане через долевое участие.

Определяемся с предпочтениями

Перед тем как вступить в долевое строительство необходимо определиться с параметрами жилья — местоположение, максимальная цена, класс, тип дома. При наличии детей следует обратить внимание на образовательные заведения. Например, в государственную школу записывают по прописке. Не менее важно решить, на каком этапе покупать жилье — в законченном доме, возведенном на половину либо находящемся на начальной стадии строительства. Специалисты также рекомендуют изучить местный рынок недвижимости (узнать текущую среднюю цену 1 м2 и ознакомиться с предложениями рынка).

Выбираем строительную компанию

Покупать квартиру в долевом строительстве лучше у проверенного застройщика. Нужно выяснить количество ЖК, имеющихся в активе компании, и заострить внимание на сроках их сдачи. Не следует относиться с недоверием к застройщикам, у которых есть объекты-долгострои. Дело в том, что кризис 2006-2007 годов сказался даже на крупных фирмах. Однако сегодня они продолжают развиваться. Также рекомендуется изучить партнеров застройщика. К примеру, солидный банк не станет финансировать фирмы-однодневки.

Также стоит уделить время информации застройщика относительно расположения дома. Например, если утверждается, что он размещен в перспективном районе, то актуальность этих данных можно проверить, изучив Генеральный план Астаны. Эффективным способом подтверждения (или опровержения) благонадежности застройщика является наглядное ознакомление с объектами, ранее сданными в эксплуатацию. Узнать о качестве ЖК можно непосредственно у его жильцов.

Проверяем документы застройщика

Проверка организационно-правового статуса строительной фирмы является обязательной составляющей покупки квартиры в долевом строительстве. Однако в реальности не каждый дольщик любит вникать в подобные вещи. Между тем, документы застройщика важно проверить еще до заключения сделки и передачи денег.

Итак, компания должна иметь разрешение ГАСКа. Оно может быть выдано только при наличии копий следующих документов:
— решение местных органов исполнительной власти о предоставлении права на земельный участок;
— заключение экспертизы проектно-сметной документации;
— государственная лицензия с видами строительно-монтажных работ на право проведения градостроительной, строительной и архитектурной деятельности генподрядчика;
— соглашение с акиматом (если объект возведен по государственной программе).

Кроме того, рекомендуется проверить объем инвестиций застройщика в строительство дома. Закон требует, чтобы доля капиталовложений стройкомпании составляла не меньше 15% от общих затрат на строительство, тогда как доля участников долевого строительства не может быть выше 75%.

Заключаем договор на долевое жилье

Некоторые дольщики считают процедуру подписания договора простой формальностью. Поэтому они не желают вникать в его условия. Однако нужно понимать, что все аспекты, касающиеся будущей квартиры, зависят от содержания этого документа. Остановимся на самых важных пунктах договора.

Отделка

Дольщик должен обратить внимание на вариант отделки, прописанный в договоре. Дело в том, что правительственное постановление от 2009 года обязывает сдавать жилье только с чистовой отделкой. Это требования касается всех строительных фирм. Но с данным решением согласны не все застройщики. Они объясняют это тем, что некоторые дольщики не хотят приобретать жилье в чистовой отделке, поскольку она не дает возможность обустроить квартиру по своему вкусу.

Стройфирмы знают, что большинство людей поверхностно ознакомлены с законом, регулирующим долевое участие. Поэтому они передают ключи от квартир до ввода дома в эксплуатацию. Люди сами делают ремонт, который застройщик выдает за чистовую отделку при вводе объекта в эксплуатацию.

Стоимость 1м2

Рост стоимости квартиры — один из серьезных рисков для участников долевого строительства. В договоре должна отображаться цена за 1 м2. При ее отсутствии конечная стоимость недвижимости часто оказывается выше начальной, поскольку остальные суммы, проставленные в договоре, являются приблизительными. В этом случае застройщик может сослаться на непредвиденные обстоятельства (подорожание стройматериалов, кризис и т.д.) и увеличить итоговую цену жилья. Дольщик будет вынужден оплатить указанную сумму. Чтобы избежать неприятных ситуаций, в договоре необходимо указывать цену 1 м2, срок сдачи объекта и размер пени в случае просрочки.

Оплата дополнительных квадратных метров

Перед тем как принять участие в долевом строительстве, требуется изучить договор на наличие пункта, касающегося погрешности в площади жилья. Как правило, в договоре указывается, что за определенную погрешность стройкомпания либо дольщик ничего не будут друг другу доплачивать. Если это условие отсутствует, застройщик может потребовать от покупателя доплату за лишние метры.

Передаем деньги

Это завершающая стадия сделки по покупке жилья через долевое участие в строительстве дома. Передача денег возможна двумя способами.
1. Средства за квартиру вносятся в кассу застройщика.
2. Средства передаются через банк, который сотрудничает с застройщиком.

Долевое участие в строительстве дает возможность произвести оплату частями. Но тогда клиент должен быть абсолютно уверен в стабильности своих доходов, поскольку по условиям многих стройкомпаний, при неуплате полной суммы деньги дольщику не возвращаются.

Стоит отметить, что дольщики не имеют возможности отследить путь следования переданных денег. Отечественные застройщики нераскрывают информацию о прибыли и расходах. Поэтому участники долевого строительства часто жалуются на незащищенность со стороны закона. Если изучить договор о долевом участии, то в нем найдется лишь один пункт, защищающий клиента. Он касается просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. За день задержки строительная компания обязана выплачивать дольщику 0,1% от цены недвижимости. Однако практика показывает, что владельцы квартир в долгостроях не могут получить компенсацию за ожидание.

Разорвать договор и забрать перечисленную сумму также будет проблематично. Если застройщик не заканчивает строительство объекта, значит у него отсутствуют средства. Так что такое долевое участие принесет лишь убыток. Единственный выход из подобной ситуации — продажа доли в строящемся доме.

Когда оплачивать коммунальные услуги

В эту финансовую ловушку попадают многие дольщики. Застройщики используют любые способы, чтобы заставить людей оплачивать услуги ЖЭКа. По закону долевое участие в строительстве жилья не обязывает человека оплачивать коммунальные услуги до оформления права собственности.

Стройкомпания не передаст жильцам Акт на право собственности, если дом не приняла госкомиссия. Кроме того, если объект не зарегистрирован в БТИ, Астанаэнергосбыт не может заключить с ним договор. В этом случае дом считается недостроенным. Однако на практике люди получают ключи от квартир еще до ввода дома в эксплуатацию. Плюс ко всему их обязывают оплачивать коммунальные услуги, хотя застройщики не имеют никакого права это делать.

Несмотря на недостатки правовой базы, долевое участие в строительстве в Астане является самым приемлемым способом обзавестись недвижимостью. К тому же государство пытается сделать долевое строительство максимально прозрачным и менее рискованным.