Что влияет на формирование цены на вторичном рынке недвижимости Казахстана?
Существует две основных группы факторов, которые влияют на стоимость жилья на вторичном рынке. Первая группа факторов — это общеэкономическая ситуация на рынке, которая определяется спросом и предложением на рынке. И вторая группа — это индивидуальные характеристики квартиры и её расположения. Рассмотрим эти факторы более подробно.
Общеэкономическая ситуация
Более-менее стабильная ситуация в экономике страны задает тон касательно предложения и спроса на вторичном рынке недвижимости Казахстана.
Итак, предложение жилья на вторичном рынке. Формально его можно оценить количеством объявлений о продаже конкретного типа квартир в конкретном регионе. Такую аналитику ведут агентства недвижимости, вручную или с помощью специальных роботов.
С начала 2016 года по данным Forbes.kz количество предложений о продаже жилья на вторичном рынке в Казахстане выросло на 49%.
Кроме того, на ситуацию в целом на рынке недвижимости влияет ввод нового жилья, ибо застройщики тоже борются за потенциального клиента. За январь-апрель 2016 года казахские строительные компании сдали в эксплуатацию на 23% больше жилья, чем за такой же период 2015 года. Кроме того, наличие государственных программ финансирования строительства жилья (среди них — «Нурлы жол«, «Доступное жилье-2020» и другие) еще увеличивает предложение на рынке. Как мы видим, предложение растёт, потребитель становится все более разборчив, ему есть из чего выбрать.
Спрос тоже можно формально оценить количеством предложений (заявок) о покупке. На спрос серьёзно влияют множество факторов:
- уровень доходов населения
- инвестиционная привлекательность региона
- возможности получения работы в данном регионе и т.д.
К сожалению, сегодня наблюдается падение доходов населения в долларовом эквиваленте, а также сокращение доступности кредитов. Ещё одним фактором, влияющим на спрос, является сезонность. Летом уровень активности существенно падает.
В целом до конца 2016 года кардинальных изменений цен на вторичном рынке недвижимости ждать не стоит. Тренд на понижение сохраняется в коридоре до 5%.
Индивидуальные характеристики квартиры и её расположения
Вклад таких характеристик в стоимость квартиры разный. Некоторые риелторы оценивают количественное влияние этих факторов с помощью специальных коэффициентов, что позволяет использовать математические модели для прогнозирования стоимости квартиры в будущем в случае, если жильё рассматривается как инвестиционный проект.
Среди важных индивидуальных характеристик квартиры:
- месторасположение объекта;
- тип дома;
- этаж;
- площадь квартиры, количество комнат; их смежность, наличие балкона
- техническое состояние и т.д.
Рассмотрим их подробнее.
Местоположение дома – один из определяющих факторов, влияющих на цену квартиры. В центральных районах обычно жильё стоит дороже, чем на окраинах. Также большое значение имеет транспортная развязка, наличие садиков, школ, медицинских центров, парков, торговых центров в пешей доступности от квартиры. В городах с метро ценится близость жилья к станции метро.
Обычно для разных районов города рассчитывают среднюю стоимость квадратного метра, которая служит индикатором привлекательности района и позволяет отслеживать общую динамику цен на жильё.
Тип дома, проект, возраст дома, состояние, материал постройки (кирпич, плиты) также значительно влияют на стоимость жилья. Чем новее дом, тем больше он ценится. Исключение могут составлять «сталинки», сконцентрированные обычно в историческом центре города и характеризующиеся большой площадью квартир и высокими потолками.
С этажностью довольно простая логика, как пишут покупатели в объявлениях – «первый и последний не предлагать». Первый этаж часто связан с шумом, пылью, сыростью, близостью подвала и необходимостью дополнительной защиты от воров. Последний этаж не пользуется популярностью из-за возможности протекания крыши, а также в связи с отсутствием в доме лифте или вероятностью его поломки при наличии последнего.
Иногда первый этаж может быть интересен для коммерческих целей при условии возможности изменить целевое назначение и перевести в нежилой фонд. Бывают варианты коммерческого использования и последних этажей (особенно этажей с видовыми террасами и крышами), но это большая редкость, особенно на фоне болшого количества новостроек.
Планировка жилья
Площадь квартиры бывает общей и жилой. При этом обычно один квадратный метр однокомнатной квартиры стоит больше, чем в двух- и трёхкомнатных квартирах. Исключение составляет сегмент элитного жилья- квартиры большого метража с дорогостоящим ремонтом, стоимость квадратного метра в которых может превышать стоимость квадратного метра аналогичных по местоположению и уровню отделки однокомнатных вариантов на 10-15% и более.
Раздельные комнаты дороже смежных. Наличие одного или нескольких балконов также увеличивают стоимость квартиры.
Техническое состояние квартиры
Профессионалы в сфере недвижимости обычно выделяют следующие уровни состояния жилья (в порядке убывающего влияния на стоимость):
- дизайнерский ремонт;
- капитальный ремонт;
- косметический ремонт;
- жилое состояние;
- без ремонта.
Для первичного знакомства с состоянием квартиры продавцам следует прилагать фотографии комнат квартиры.
Наличие мебели также имеет свое влияние на стоимость жилой недвижимости. Наличие встроенной или всей мебели, как правило, увеличивает цену предложения квартиры.
При внешней простоте задача формирования цены квартиры на вторичном рынке Казахстана достаточно сложная и требует определённой подготовки и опыта. Если продавец или покупатель сталкивается с этой задачей впервые, ему стоит рассмотреть вариант совместной работы с риелтором.
