Как сформировать корректную цену на вторичную недвижимость
Неправильно выставленная цена может привести к тому, что ваше объявление будет висеть в интернете долгое время, а покупатель так и не появится. Как же адекватно оценить свое жилье перед продажей? Почему продавцы завышают стоимость объектов? Что следует учитывать, формируя цену на жилье на вторичном рынке? Homsters.kz решил помочь продавцам разобраться в этих вопросах.
Завышать или нет – вот в чем вопрос
Одна из основных проблем при продаже жилой недвижимости неопытными продавцами – излишнее завышение стоимости объектов, которое, бывает, достигает 30-40% от реальной рыночной цены квартиры. Причины такого завышения могут быть разные: кто-то ставит высокие ценники сознательно, а кто-то по недоразумению.
Сознательно можно поставить завышенную цену в двух случаях. Во-первых, все продавцы как правило завышают цену на 5-10% для того, чтобы иметь запас для торга. Хочешь продать за 100 тенге – выставляй ценник на 110.
Во-вторых, бывает так, что покупатель не знает реальную стоимость своего объекта или хочет продать свой объект максимально дорого. Тогда сначала выставляется максимальная цена и затем она постепенно снижается до уровня, когда начинают появляться звонки покупателей. Этот метод даже имеет специальное название – «определение стоимости опытным путем», и часто применяется не только продавцами, но и риелторами. Хорошо такой вариант работает с нестандартными объектами.
Намного сложнее продать жилье тем, кто завышает его стоимость несознательно. Это возможно в случае, когда продавец ничего не знает о ситуации на рынке недвижимости. Например, после девальвации 2015 года цены в долларах серьезно снизились, а продавец помнит докризисную цену своей квартиры в валюте и автоматически умножает ее на новый курс. Понятное дело, продать квартиру по такой цене будет невозможно.
Еще одна причина необъективности в установлении цен – это слишком трепетное и сентиментальное отношение продавца к своему бывшему дому. Да, здесь прошли лучшие годы вашей жизни, и, возможно, вы вкладывали в эти стены не только много денег, но и свою душу. Но для покупателя это ровным счетом ничего не значит. Он платит исключительно за квадратные метры. И вам это следует учитывать.
Мы разобрались с причинами завышения цен продавцами жилья. А теперь перейдем к тому, какие факторы влияют на цену продажи квартиры и от чего отталкиваться, устанавливая цену на свой объект.
Основные составляющие рыночной цены жилья
Самый простой способ примерно оценить свою квартиру – сравнить с объявлениями о продаже аналогичных объектов в вашем районе. Но что делать, если ваша квартира по тем или иным параметрам отличается от этих предложений в ту или иную сторону? В таком случае нужно будет пройтись по ключевым факторам, по которым покупатели оценивают жилье и понемногу добавить или отнять от средней стоимости.
- Размещение объекта. Недвижимость в престижном микрорайоне, где хорошо развита инфраструктура, имеется отличная транспортная развязка и парковочные места, будет стоить дороже, чем квартира в том же районе города, но где редко ходит транспорт, а до ближайшего магазина придется пройти пару километров.
- Планировка и полезная площадь. Наличие «проходных» комнат может быть основанием для снижения цены, в то время, как раздельные комнаты повышают стоимость квартиры.
- Состояние объекта недвижимости. Здесь имеется ввиду не только сама квартира, но и весь дом в целом. Чем он старше, тем более изношенными будут инженерные коммуникации и материалы, из которых недвижимость была построена. Качественно выполненные ремонт и замена труб тепло- и водоснабжения позволят вам незначительно поднять стоимость квартиры.
- Проблемы с документами и другие особые обстоятельства. При наличии каких-либо проблем с документами, покупатель может попросить вас снизить стоимость недвижимости. Например, если имеются многолетние долги по квартплате или же по этому адресу прописаны несовершеннолетние или инвалиды.
- Положение квартиры. Стоимость квартир на первом этаже обычно несколько ниже, чем всех остальных по стояку. Также на снижение или повышение стоимости может повлиять вид из окна. Обычно расположенные выше квартиры могут похвастаться более привлекательными пейзажами, что позволяет повысить стоимость за квадратный метр.
- Безопасность. Наличие домофона, консьержа, охраны и камер видеонаблюдения делают недвижимость более привлекательной для покупателя и позволяют продавцу учитывать эти параметры при формировании цены.
Таким образом, чтобы избежать главной ошибки большинства продавцов, вам следует:
- изучить ситуацию на рынке недвижимости и постоянно следить за изменениями на популярных порталах, которые дают новости о рынке недвижимости (tengrinews.kz, forbes.kz и других);
- объективно подойти к оценке продаваемой недвижимости, исходя из приведенных выше параметров;
- не гнаться за сверхвыгодой, поскольку очень вероятен риск потерять больше, чем выиграть.
А как по-вашему: что чаще всего мешает продавцу сформировать корректную цену на жилую недвижимость на вторичном рынке? Поделитесь своими мыслями с нами в комментариях.
