Как продать недвижимость, у которой несколько собственников?
Идеальная квартира найдена: покупателя устраивает цена, планировка, район и даже соседи. Однако есть нюанс: объект недвижимости принадлежит сразу нескольким людям. Как оформить сделку, и какие дополнительные бумаги потребуются?
Согласно Гражданскому кодексу РК, квартира может пребывать в общей собственности двух, трех или более граждан. Если доля каждого собственника определена, квартира находится в долевой собственности, если нет – в совместной. В оформлении любых сделок с имуществом, которое находится в общей собственности, участие принимают все граждане-собственники. При этом каждый владелец доли жилья имеет право продавать, дарить или завещать ее.
Как осуществляется сделка купли-продажи жилья с несколькими собственниками?
По закону, для оформления сделки потребуется личное присутствие всех собственников объекта старше 14 лет. Если присутствие кого-то из данных лиц невозможно (например, гражданин пребывает за пределами Казахстана), необходимо позаботиться о наличии заверенной доверенности согласия на продажу (согласно требованиям статьи № 167 ГК). В числе прочих обязательных документов:
- справка о зарегистрированных правах, которую риэлтор или владелец квартиры получают в районном ЦОНе непосредственно в день сделки. Именно в этой бумаге можно найти данные обо всех правообладателях. Кстати, нотариальная контора, заверяющая договор, должна располагаться в том же районе, что и объект недвижимости;
- технический план на квартиру для подтверждения фактической планировки;
- справка об отсутствии обременений (подтверждает тот факт, что квартира не состоит под залогом или арестом, а собственники имеют право ею распоряжаться);
- правоустанавливающие документы со штампом регистрирующего органа.
Под участием каждого из владельцев жилья в продаже квартиры подразумевают подписание ими договора об отчуждении объекта. Лица, отсутствующие по уважительным причинам, могут выдать доверенность на право совершения продажи любому устраивающему их гражданину.
Что делать, если один из собственников не дает согласия на продажу?
Если собственник отказывается дать согласие на сделку или если у продающей стороны нет доверенности от всех собственников, отчуждение квартиры невозможно. Право собственности на недвижимость действует бессрочно, основания для его принудительного прекращения указаны в статье № 249 ГК РК (пункт №2). Они включают реквизицию, конфискацию, национализацию и т. п. Самоустранение гражданина-собственника от пользования квартирой не является основанием для принудительного отчуждения.
Какие дополнительные документы могут понадобиться?
Сложности могут возникнуть, если жильем владеют несовершеннолетние. Так, покупатель имеет полное право затребовать:
- оригиналы и копии свидетельства о рождении;
- разрешение о продаже доли, принадлежащей детям, от их родителей (законных представителей). Дело в том, что собственники возрастом 14-18 лет имеют право участвовать в сделке лишь с согласия родителей, усыновителей или опекунов. Ребенок подписывает документ собственноручно, однако рядом должна стоять подпись одного из родителей (законных представителей);
- если сособственником жилья выступает ребенок возрастом до 14 лет, в сделке принимают участие только его законные представители. В договоре ставятся лишь их подписи, а также отметка о том, что данное лицо действует от имени ребенка;
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, совладельцем которой выступает гражданин до 18 лет. Чтобы получить данный документ, родителям необходимо обратиться в ЦОН с пакетом документов:
- заявление о предоставлении гарантированного жилья ребенку;
- нотариально заверенная доверенность в случае отсутствия одного из супругов;
- свидетельство о рождении ребенка;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- согласие несовершеннолетнего собственника на продажу доли, составленное в произвольной форме.
Если указанные бумаги есть, вы можете смело заключать сделку – права несовершеннолетнего нарушены не будут. Еще один нюанс характерен для квартир, купленных состоящими в браке. Даже если в договоре купли-продажи была указана фамилия одного из супругов, недвижимость будет считаться общей собственностью семейной пары. Поэтому во время процедуры продажи такой квартиры потребуется согласие и мужа, и жены (личное присутствие или нотариально заверенный документ).
Итак, чтобы продать квартиру, находящуюся в собственности нескольких лиц, потребуется получить письменное согласие всех собственников, указанных в договоре приватизации. Каждый из них обязан предоставить доверенность на право продажи жилья, заверенную у нотариуса, – только в этом случае покупатель может быть уверенным в безопасности и законности сделки.
