Ипотека, аренда, строительство — как выгоднее обзавестись жильем
Многие казахстанцы, думая как решить жилищный вопрос, обращают внимание на государственные программы. Принятая недавно госпрограмма жилищного строительства «Нурлы жер» для большинства граждан стала реальной возможностью оказаться в роли собственника жилья. Активизировалось возведение арендного жилья, подешевели ипотечные кредиты. Кроме того, по госпрограмме можно приобрести индивидуальный дом. Давайте выясним, какой из способов приобретения недвижимости в 2017 году будет самым приемлемым. Для этого представим, что жилье необходимо семье с 2 детьми. Они желают купить дом либо квартиру за 10 млн. У них есть 3 млн для оплаты первого взноса. Их общий доход составляет 250 000 — для жителей регионов и 300 000 — для алматинцев и астанинцев.
Семья планирует выплатить ипотеку за 10 лет. Также рассмотрим способ, при котором семья продолжит копить. Естественно они будут арендовать жилье.
Приобретение жилья в новостройке по госпрограмме
Кредит от коммерческих банков
Сегодня купить новостройку в ипотеку можно под 10% годовых. Оставшиеся проценты субсидирует государство.
Условия субсидирования по программе «Нурлы жер»:
— ставка по ипотеке — 10%;
— период кредитования — 15 лет;
— первый взнос — 30%;
— целевое назначение — покупка новой квартиры;
— максимальный период субсидирования — 120 месяцев;
— максимальная сумма компенсации для регионов — 15 млн;
— максимальная сумма компенсации для Астаны, Алматы — 20 млн.
На сегодняшний день участниками программы являются 7 банков.
- АТФ Банк.
- Сбербанк.
- Жилстройсбербанк.
- Цеснабанк.
- Тенгри Банк.
- Банк РБК.
- Банк ЦентрКредит.
К выдаче ипотеки по госпрограмме также подключились ипотечные организации.
Расчет приобретения жилья по программе «Нурлы жер»
Цена недвижимости — 10 млн.
Размер займа — 3 млн.
Первый взнос — 30%.
Срок ипотеки — 120 мес.
Кредитная ставка — 10%.
Ежемесячные выплаты — 92,5 тыс.
Переплата — 4 100 000.
Кредит от ЖССБ
Участники региональных, отраслевых, государственных программ либо программ от Жилстройсбербанка смогут оформить предварительный жилищный заем при условии наличия 30% от цены квартиры. Жилье должно размещаться в доме, построенном в рамках указанных программ.
Расчет по предварительному займу с накоплением 30%
Период кредитования — 9 лет.
Размер предварительного займа — 10 млн.
Процентная ставка — 9,5%.
Ежемесячный платеж — 124 167.
Переплата за пользование предварительным займом — 2 850 000.
Размер жилищного займа — 4 718 580.
Накопленная сумма — 5 281 420.
Годовая кредитная ставка — 5%
Ежемесячные выплаты — 75 992.
Переплата за пользование займом — 752 874.
Общая сумма выплат — 3 602 874.
Покупка вторички при помощи банка
Предположим, что семья желает купить вторичное жилье в ипотеку в Народном банке Казахстана. Стоит отметить, что в этом банке ипотека выдается на 30 лет. Первый взнос — не меньше 20%. Если будет предоставлен дополнительный залог — первый взнос 0%. Приобретая квартиру за 10 млн, необходимо показать доход около 300 000. Так что семье из регионов потребуется созаемщик.
Расчет ипотечного кредита в Народном банке
Период кредитования — 120 мес.
Первый взнос — 30%.
Ставка вознаграждения — от 17,5%.
Размер займа — 7 млн.
Комиссия — 1% (70 000).
Ежемесячные выплаты — 125 500.
Переплата — 8 млн.
Предположим, что у семьи имеется половина от цены квартиры, а ипотека оформляется в Жилстройсбербанке.
Расчет по промежуточному займу «Женил»
Период кредитования — 9 лет.
Размер займа — 10 млн.
Ежемесячный платеж в первые 36 мес. (оплачиваются только проценты под 8,5% годовых) — 71 083.
Ежемесячный платеж в оставшиеся 72 мес. (погашается основной долг и проценты под 5% годовых) — 113 691.
Переплата — 3 685 360.
Аренда квартиры и накопление на депозите
Используя такой способ, можно обзавестись жильем не переплачивая банку. Но это самый долгий путь, поскольку семье придется в течение 10 лет арендовать квартиру.
Расходы на аренду квартиры за 10 лет
Для регионов:
— ежемесячный платеж — 50 000;
— общие расходы — 6 млн.
Для Алматы и Астаны:
— ежемесячный платеж — 100 000;
— общие расходы — 12 млн.
Теперь давайте подсчитаем, какая сумма будет накоплена на банковском депозите за 10 лет. Помним, что у семьи уже есть 3 млн. К этой сумме семья из регионов сможет откладывать 100 000 каждый месяц, а семья из Алматы/Астаны — 50 000. Также потребуется учитывать ежегодную инфляцию — 6%. Не нужно забывать и росте доходов семьи за эти 10 лет. Давайте посмотрим, какой депозит выгоднее в Казахстане.
Накопление на депозите за 10 лет
Депозит в тенге под 12,3% годовых:
— имеющаяся сумма на депозите — 3 млн;
— ежемесячный взнос — 100 000 для регионов/50 000 для Алматы и Астаны;
— накопления с учетом инфляции — 21 528 000 для регионов/13 556 000 для Алматы и Астаны;
— прирост 619%/352%.
Депозит в долларах под 2,6% годовых
— имеющаяся сумма на депозите — 9384 $;
— ежемесячный взнос (курс 319,7 тг) — 312,8 для регионов/156,4 для Алматы и Астаны;
— накопления — 52 004 для регионов/31 563 для Алматы и Астаны;
— прирост — 454%/236%.
Приобретение дома по госпрограмме
Одной из основных целей программы «Нурлы жер» является развитие строительства индивидуальных домов. Купить индивидуальный дом по госпрограмме можно через Жилстройсбербанк. Такую возможность получают граждане, которые стоят в очереди на землю в акиматах.
Со стороны государства будет проведено финансирование строительства коммуникаций к районам застройки. Цена 1 м2 дома (без учета стоимости коммуникаций) не должна превышать 120 000.
Расчет приобретения дома по госпрограмме
Цена дома — 10 млн.
Вид кредита — предварительный жилищный заем.
Первый взнос — 3 млн.
Период кредитования — 186 месяцев (предварительный жилищный заем — 66 месяцев под 5% годовых + жилищный заем — 120 месяцев под 4,5% годовых);
— ежемесячный платеж в первые 5,5 лет — 60 000;
— ежемесячная выплата в последующие 10 лет — 50 000.
Возведение дома
Давайте определим, во сколько обойдется строительство дома своими силами. Кроме того, узнаем — дом дешевле купить либо построить. Итак, предположим, что участок земли уже есть (купленный либо полученный от государства бесплатно). Минимальная цена строительства дома — 64 000 тг/м2. Для возведения стен применяется кирпич, газоблок либо пеноблок. Внутренняя отделка — черновая.
Затраты на постройку дома площадью 100 м2 и стенами из газоблока (расчет производился компанией «ТрансКомплектация» из Караганды)
— Земляные работы и обустройство фундамента — 1 100 000;
— Строительство каркаса и облицовка сайдингом — 5 млн;
— Кровля под ключ с сафитами — 960 000;
— Отделка под ключ — 5 млн;
— Общие расходы — 12 060 000.
Для возведения дома потребуется около 60 дней.
Кредит на строительство
Если для возведения дома требуется примерно 12 млн, тогда семье нужно будет взять в банке 9 млн. Помним, что они успели накопить 3 млн. Некоторые банки выдают кредиты на индивидуальное строительство. Однако подобный заем может быть оформлен только в случае наличия дополнительного залога, а именно недвижимого имущества. Также необходимо предъявить проект дома и документы на участок земли. В случае бесплатного получения земельного надела накопившуюся сумму 3 млн можно потратить на первый взнос.
Расчет по кредиту в Народном банке Казахстана
Сумма займа — 9 млн.
Годовая кредитная ставка — 17,5%.
Период кредитования — 120 мес.
Ежемесячные выплаты — 160 000.
Переплата — 10 млн.
Выводы
Итак, сколько семья потратит денег за 10 лет, чтобы приобрести жилую недвижимость указанными выше способами? Что дешевле построить дом или купить квартиру?
Ипотека
— Народный банк — 18 млн.
— По программе «Нурлы жер» — 14 100 000.
— Жилстройсбербанк — 13 602 874.
Аренда
— Регионы — 6 млн.
— Алматы/Астана — 12 млн.
— Строительство — 19 млн.
Становится понятно, что самый выгодный способ — это аренда квартиры. При этом необходимо помнить, что за все время аренды жилья семье удалось собрать средства на депозите. В регионах сумма составила 21 582 000, а в Алматы/Астане — 13 556 000. На долларовом депозит сберегается 52 004 и 31 563 соответственно. За такие деньги можно возвести индивидуальный дом либо купить квартиру.
