Как проверить юридическую чистоту квартиры перед заключением сделки купли-продажи

Перед приобретением жилья покупатель должен проверить его юридическую чистоту. Это потребуется, чтобы в дальнейшем исключить вероятность притязаний на эту жилплощадь со стороны третьих лиц. Давайте рассмотрим, что нужно проверить при покупке квартиры в первую очередь.

1. Право собственности на жилье

Правоустанавливающие документы — первое, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку либо за наличные. К таковым относятся договора:

• мены;
• дарения;
• купли-продажи и др.

Допускается наличие сразу нескольких правоустанавливающих документов. К примеру, договор купли-продажи и свидетельство о праве наследования. Это значит, что часть недвижимости получена по наследству, а часть куплена. Вне зависимости от того, какие документы будут проверяться при покупке квартиры, на них должна стоять печать, подтверждающая регистрацию в управлении юстиции.

Подтверждением права собственности на жилплощадь также будет свидетельство о госрегистрации прав на имущество и сделок с ним. Оно выдается управлением юстиции через ЦОН либо оформляется на сайте egov.kz (требуется электронно-цифровая подпись). Однако в свидетельстве нет информации о действующих обременениях зарегистрированного права. Поэтому дополнительно нужно проверить, возможно квартира под арестом либо в залоге.

2. Совладельцы и третьи лица

Перед тем, как проверить документы на квартиру, нужно учитывать, что у недвижимости бывает несколько владельцев. Кроме того, возможно есть несовершеннолетние лица с правом на это жилье. Поэтому необходимо выяснить, у кого, помимо продавца, есть право проживания на приобретаемой жилплощади. Самые частые случаи, в следствие которых возникают проблемы, это:

• появление наследника по завещанию или бывшего супруга, который обладает правом жить в квартире на основе договора по решению суда;
• существование лица с правом пожизненного содержания;
• возникновение безвестно отсутствующего члена семьи, ранее прописанного в квартире и выписанного во время приватизации;
• приход лица, освободившегося из мест заключения, которое было временно выписано, но сохранило право на долю квартиры при ее приватизации;
• наличие недееспособных лиц, совладельцев квартиры;
• наличие законных ограничений на жилье (арест, ипотека и т.д.);
• нарушение прав несовершеннолетних при продаже жилплощади.

Пристального внимания требует жилплощадь с имеющейся ранее пропиской недееспособных лиц, несовершеннолетних либо безвестно отсутствующих.

3. Техпаспорт на квартиру — фиксация перепланировки

Перед тем, как проверить квартиру по техпаспорту, необходимо ее осмотреть. Общие характеристики жилья должны совпадать со сведениями в документе. Информация о перепланировке квартиры должна присутствовать в техпаспорте. Ее отсутствие говорит о том, что перепланировку не узаконили. В будущем это рискует стать проблемой. Получить техпаспорт можно через ЦОН либо сайт egov.kz, подав соответствующее заявление. Процесс выдачи техпаспорта занимает до 20 рабочих дней.

4. История недвижимости — предыдущие сделки

Об истории квартиры можно узнать в департаменте юстиции. Любые действия, которые проводились с жилплощадью (дарение, мена и т.д.), проходят регистрацию в этом органе. Затем бумаги подшиваются в дело. Запрос данной услуги поможет узнать кому дарилась и сколько раз перепродавалась квартира, а также кто в ней жил. Но правом получения этой информации наделен только владелец недвижимости, адвокат и нотариус.

5. Проверка личности продавца

Необходимо убедиться, что у продавца есть право продажи данной квартиры либо он законно представляет интересы владельца. Для этого потребуется изучить его удостоверение личности и правоустанавливающие документы на жилплощадь. В них должны быть указаны одинаковые данные. Если продавец является доверенным лицом собственника, тогда он обязан показать нотариально заверенный документ, разрешающий осуществление сделки.

Кроме того, следует убедиться в дееспособности и адекватности продавца в момент оформления договора купли-продажи. Можно запросить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Нужно внимательно относиться к продавцам из группы риска — дети-сироты, инвалиды, одинокие пенсионеры.

Обратите внимание! Нахождение на учете в указанных учреждениях автоматически не означает, что лицо не может заключать сделки. Признать человека недееспособным может исключительно суд.

6. Проверка кадастровой справки

В подобной справке содержится информация, требующаяся для оформления сделки:

• сведения о жилплощади;
• права, зарегистрированные на данную квартиру;
• ограничения на владение, распоряжение или пользование жильем.

Важно помнить, что покупаемая жилплощадь передается новому владельцу вместе с имеющимися обременениями.

С точки зрения закона, к обременениям, требующим регистрации, относятся:

• залог;
• арест;
• право доверительного управления;
• право пользования на срок больше 12 месяцев, в том числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, право пожизненного содержания.

Если проверка подтвердит юридическую чистоту квартиры, можно переходить к заключению сделки. Она проводится в нотариальной конторе и подлежит госрегистрации в течение 6 месяцев с даты ее заключения.