Как выбрать застройщика и проверить законность строительства
Покупка квартиры в строящемся доме — выгодная, но в то же время рискованная инвестиция. Как проверить законность строительства, уберечь себя от недобросовестных застройщиков и мошеннических схем? Специально для наших читателей Ассоциация застройщиков Казахстана предоставила ответы на эти и другие важные вопросы.
Какого застройщика можно считать надежным?
В Ассоциации застройщиков Казахстана советуют оценивать надежность застройщика по таким четырем критериям:
1. Опыт — чем дольше компания на рынке, и чем больше у нее успешно завершенных проектов, тем лучше.
2. Репутация на рынке – Чтобы понять репутацию застройщика, для начала необходимо провести мониторинг средств массовой информации и ресурсов в Интернете. Узнать дату основания компании и то, сколько времени она занимается строительством, количество построенных и введенных в эксплуатацию объектов можно узнать прямо на сайте компании или других маркетплейсах. Информацию о незавершенных объектах, несоблюдении сроков сдачи и ввода в эксплуатацию и различных нарушениях договорных обязательств найти немного сложнее, но вполне возможно.
3. Стоимость объекта. Себестоимость одного квадратного метра жилья в Казахстане составляет примерно от 260 до 280 тысяч тенге, при этом в регионах, находящихся в сейсмически опасных зонах, себестоимость строительства существенно выше и ориентировочно составляет 330-380 тыс., то есть стоимость при продаже квартир в жилом комплексе не может быть меньше. Однако, мы наблюдаем немало предложений на рынке недвижимости в Нур-Султане, с ценой от 160 тыс. тг за квадратный метр.
Строительный бизнес несет за собой значительные затраты и подвержены влиянию неблагоприятных факторов, поэтому занижение застройщиком стоимости объекта — повод задуматься о его надежности. Чтобы иметь возможность выполнить все взятые на себя обязательства, застройщик не может с экономической точки зрения заключать сделки по заниженной стоимости. Поэтому покупка квартиры по низкой цене, в будущем, может принести немало проблем.
4. Прозрачность. Первая необходимость покупателей – ознакомление с документацией, касающихся процесса строительства, в чем застройщик не вправе отказать. Если строительная компания отказывается предоставлять запрашиваемые документы, то это повод задуматься о надежности застройщика.
Как проверить законность строительства? Какие документы нужно изучить?
Перед покупкой квартиры в строящемся ЖК, прежде всего, дольщикам стоит убедиться в том, имеет ли застройщик следующую разрешительную документацию:
- государственная экспертиза рабочего проекта;
- разрешение на привлечение денег дольщиков;
- заключенный договор гарантии с АО «КЖК»;
- справка, подтверждающая государственную регистрацию (перерегистрацию);
- документ, подтверждающий соответствующее право уполномоченной компании на земельный участок;
- реализованные застройщиком проекты строительства МЖД;
- информация об объекте строительства МЖД, предполагаемом к строительству, которая включает в себя:
— уведомление о начале строительно-монтажных работ;
— указание места расположения и описание объекта в соответствии с ПСД;
— сведения о сроках его завершения;
— основные сведения о подрядчике (генеральном подрядчике), включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в качестве подрядчика (генерального подрядчика);
Каждый дольщик имеет право потребовать перечень документов у застройщика, согласно ст. 22 ЗРК «О долевом участии в жилищном строительстве». В случае предоставления компанией неполной и недостоверной информации, установленной Законом, дольщик вправе обратиться с жалобой в уполномоченный орган, а также в суд с иском о признании договора о долевом участии в жилищном строительстве недействительным.
Как распознать недобросовестного застройщика?
Приобретать квартиры у застройщика, который отказывается предоставлять необходимые вам документы — крайне нежелательно, это ставит под сомнение надежность строительной компании, что в будущем может принести немало проблем.
Необходимо задуматься о покупке недвижимости у такого застройщика, у которого присутствует хотя бы один из нижеперечисленных признаков:
- присутствие стройкомпании в списке застройщиков, не имеющих право на продажу недвижимости, публикуемых акиматами;
- отсутствие/непредоставление разрешительных документов на строительство;
- заключение договоров бронирования, инвестирования, предварительных и иных форм договоров;
- заниженная стоимость квартир.
Откуда брать информацию о застройщике? Где самостоятельно проверить информацию о наличии у застройщика проблемных объектов или судебных дел?
Наличие информации о разрешении на привлечение денег дольщиков можно найти на сайтах акиматов городов.
Информация о наличии гарантии на завершение строительства АО «КЖК» находится на сайте КЖК (Главная страница -> Физическим лицам -> Для дольщиков).
Информацию о наличии проблемных объектов и нарушения сроков сдачи объектов можно найти путем мониторинга информации в социальных сетях и на просторах сети Интернет, а также почитать отзывы на форумах. В социальных сетях можно найти группы жильцов жилых комплексов, которые реализовала компания. Чаще всего там можно найти честные, немодерированные комментарии жителей и узнать о реальном качестве жизни в домах застройщика.
На какие нюансы в договоре стоит обратить внимание дольщику, чтобы уберечь себя от рисков?
Обязательно должен быть заключен договор долевого участия в жилищном строительстве. Применение форм договоров, таких как договор бронирования, договор инвестирования, предварительный договор и другие, законодательством не предусмотрены и автоматически признаются НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.
Договор ДДУ считается действительным с момента постановки его на учет в акимате. По каждому договору выдается выписка об учетной записи договора.
Необходимо обратить внимание на содержание договора о ДДУ, он должен соответствовать установленному приказу министра Национальной экономики РК образцу.
Подробнее о том, что должен содержать договор купли-продажи недвижимости.
Читайте также:
Гарантия на новостройку: когда застройщик должен сделать ремонт?
